TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05787

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGHI

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 03/02/2026

Société HABITAT 77 ANCIENNEMENT DENOMME OPH77 VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE LA Sté ESSONNE HABITAT

C/

Madame [O] [L]

Monsieur [S] [F]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

SELARL JEANINE HALIMI

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 03 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX , Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77 ANCIENNEMENT DENOMME OPH77 VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE LA Sté ESSONNE HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par Maître Jeanine HALIMI, SELARL JEANINE HALIMI, Avocat au Barreau des HAUTS-DE-SEINE

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [O] [L]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [F]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 16 décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2012, la société HABITAT 77 anciennement dénommée OPH77, venant aux droits de la société ESSONNE HABITAT, a loué à Mme [O] [L] et M. [S] [F], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation, ainsi qu’un emplacement de stationnement, situés [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025, la société HABITAT 77 anciennement dénommée OPH77, venant aux droits de la société ESSONNE HABITAT, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 20.266,21€ au titre des loyers et charges arrêtés au 11 juillet 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025, la société HABITAT 77 anciennement dénommée OPH77, venant aux droits de la société ESSONNE HABITAT, a fait assigner Mme [O] [L] et M. [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges,Ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,Autoriser la demanderesse à disposer des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion conformément aux conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 27.723,92 € au titre des loyers et charges impayés,Condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à leur départ définitif ; subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 360,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner les locataires solidairement aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 23 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience de conciliation du 16 décembre 2025.

A cette audience, la société HABITAT 77 anciennement dénommée OPH77, venant aux droits de la société ESSONNE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite, en l’absence des défendeurs, le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 40.547,88 €, au titre des loyers et charges échus au 05/12/2025, terme du mois de novembre 2025 inclus. Elle précise que le règlement du loyer n’a pas repris.

Cités par actes délivrés à l’étude du commissaire de justice, Mme [O] [L] et M. [S] [F] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 18 mars 2022. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2025. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société HABITAT 77 anciennement dénommée OPH77, venant aux droits de la société ESSONNE HABITAT, verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges.

Le décompte versé aux débats comporte la facturation de surloyers de solidarité. Aux termes des articles L.441-9 et R.441-9 du code de la construction et de l’habitation, le bailleur demande chaque année au locataire de lui communiquer des informations relatives à ses ressources. Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour ce faire. Passé ce délai et à défaut de réponse, le bailleur met en demeure le locataire de répondre à l’enquête dans un nouveau délai de quinze jours. La mise en demeure reproduit à peine de nullité les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et l’habitation. A défaut de réponse du locataire, le bailleur liquide provisoirement le surloyer de solidarité.

En l’espèce, la mise en demeure d’avoir à répondre au questionnaire « supplément de loyer de solidarité » (SLS) sous le délai de 15 jours produite ne reproduit pas les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Le décompte versé aux débats par la bailleresse comporte pourtant des frais correspondant à l’enquête SLS.

Faute pour celle-ci de produire l’envoi de la mise en demeure conforme aux dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, il convient de soustraire de la dette de loyers et charges impayés contractée par Mme [O] [L] et M. [S] [F] les frais correspondant aux suppléments de loyer de solidarité, injustifiés.

Il ressort des pièces fournies qu’au 5 décembre 2025, la dette locative de Mme [O] [L] et M. [S] [F] s’élève à la somme de 40.547,88 €. Il convient toutefois déduire de cette somme les surloyers de solidarité, ainsi que les frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens. Ainsi, Mme [O] [L] et M. [S] [F] seront solidairement condamnés à régler à la demanderesse la somme de 2.324,88 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 13 septembre 2012 unissant les parties stipule en son article VI « La résiliation pour défaut de paiement du loyer et des charges » des conditions générales qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 15 juillet 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 16 septembre 2025.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de Mme [O] [L] et M. [S] [F] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

Mme [O] [L] et M. [S] [F] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O] [L] et M. [S] [F] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des situations respectives des parties, la société HABITAT 77 anciennement dénommée OPH77, venant aux droits de la société ESSONNE HABITAT, sera déboutée de demande faite en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [L] et M. [S] [F] à verser à la société HABITAT 77 anciennement dénommée OPH77 venant aux droits de la société ESSONNE HABITAT la somme de 2.324,88 € (décompte arrêté au 5 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 septembre 2012 entre la société HABITAT 77 anciennement dénommée OPH77, venant aux droits de la société ESSONNE HABITAT, d’une part, et Mme [O] [L] et M. [S] [F], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], ainsi que l’emplacement de stationnement, sont réunies à la date du 16 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [O] [L] et M. [S] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [O] [L] et M. [S] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HABITAT 77 anciennement dénommée OPH77, venant aux droits de la société ESSONNE HABITAT, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [O] [L] et M. [S] [F] solidairement à verser à la société HABITAT 77 anciennement dénommée OPH77 venant aux droits de la société ESSONNE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la société HABITAT 77 anciennement dénommée OPH77, venant aux droits de la société ESSONNE HABITAT, du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE la société HABITAT 77 anciennement dénommée OPH77, venant aux droits de la société ESSONNE HABITAT, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [L] et M. [S] [F] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par la juge et par la greffière.