TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06539 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IE2K

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 26/02/2026

Association ONLE-FAC-[B] pour le Logement Etudiant – FAC-HABITAT)

C/

Monsieur [B] [L]

Monsieur [V] [U]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Aurélie FAURE

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 26 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Association ONLE-FAC-HABITAT (Office National pour le Logement Etudiant – FAC-HABITAT)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [V] [U]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 06 Janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2022, l’association ONLE – FAC-HABITAT a sous-loué à M. [V] [U] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 7] [Localité 6] [Localité 5].

Un acte de caution solidaire a été établi le 30 août 2022 selon lequel M. [B] [A] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par M. [V] [U].

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, l’association ONLE – FAC-HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.341,08 € au titre des loyers et charges échus au 06/02/2025.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution le 31 mars 2025 et il lui a été fait sommation de payer la même somme.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 février 2025.

Par actes de commissaire de justice en date des 18 et 25 août 2025, l’association ONLE – FAC-HABITAT a fait assigner M. [V] [U] et M. [B] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et la résiliation du bail,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner solidairement le locataire et la caution à payer la somme de 1916,48 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés intérêts au taux légal,condamner solidairement le locataire et la caution à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner solidairement le locataire et la caution à payer la somme de 700,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 26 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 6 janvier 2026.

A cette audience, l’association ONLE – FAC-HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3.760 €, au titre des loyers et charges échus au 30 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus. Elle précise que le règlement du loyer n’a pas repris.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [V] [U] ne comparaît pas.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [B] [A], caution, est également absent.

L’affaire est mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 11 février 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 janvier 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’association ONLE – FAC-HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges et l’acte de caution solidaire, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 30 décembre 2025, la dette locative de M. [V] [U] s’élève à la somme de 3.760 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement le locataire et la caution au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 6 septembre 2022 unissant les parties stipule en son article intitulé « Clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 10 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 11 avril 2025.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [V] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [V] [U] et sa caution seront également condamnées solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [U] et M. [B] [L] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’association ONLE – FAC-HABITAT et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [V] [U] et M. [B] [L] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 250,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [U] et M. [B] [L] à verser à l’association ONLE – FAC-HABITAT la somme de 3.760 € (décompte arrêté au 30 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 septembre 2022 entre l’association ONLE – FAC-HABITAT, d’une part, et M. [V] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7] A- [Localité 5], sont réunies à la date du 11 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association ONLE – FAC-HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [U] et M. [B] [L] à verser à l’association ONLE – FAC-HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE l’association ONLE – FAC-HABITAT du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [U] et M. [B] [L] à verser à l’association ONLE – FAC-HABITAT une somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [U] et M. [B] [L] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par la juge et par la greffière.