TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04871 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID42

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 13/02/2026

SAS SOLINTER ACTIFS 1 représenté par CDC HABITAT

C/

Monsieur [R] [B]

Madame [A] [M]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— l’AARPI NMCG AARPI

— [R] [B]

— [A] [M]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

SAS SOLINTER ACTIFS 1 représenté par CDC HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [B]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [A] [M]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 mars 2024 avec prise d’effet le 20 mars 2024, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a loué à M. [R] [B] et Mme [A] [M], qui se sont engagés solidairement en vertu de l’article 8 du contrat intitulé « Solidarité et indivisibilité », un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 884,84 € hors charges outre 191,31 € de provision pour charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 mars 2024 avec prise d’effet le 20 mars 2024, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a également loué à M. [R] [B] et Mme [A] [M], qui se sont engagés solidairement en vertu de l’article 10 du contrat intitulé « Solidarité et indivisibilité », un emplacement de stationnement n°49 situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 3,09 € charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SA CDC HABITAT en vertu 'un mandat cadre de gestion immobilière daté du 20 avril 2020d, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 230,00 € au titre des loyers et charges échus, mois de janvier 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 4 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SA CDC HABITAT, a fait assigner M. [R] [B] et Mme [A] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,

— ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner les locataires solidairement à payer la somme de 7 804,30 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2025,

— condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 23 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SA CDC HABITAT, elle-même représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 10 744,04 €, au titre des loyers et charges échus au 27 novembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus. La demanderesse précise qu’il y a une reprise du paiement des loyers, ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire.

Cités tous deux par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice, M. [R] [B] et Mme [A] [M] comparaissent. Ils ne contestent pas la demande, en son principe, mais sollicitent l’octroi de délais de paiement et proposent d’apurer la dette par mensualités de 300,00 €. Ils sollicitent également la suspension des effets des clauses résolutoires pendant les délais pour rester dans les lieux.

Ils exposent avoir quatre enfants à charge sans qu’aucun dossier de surendettement ne soit constitué à leur nom. Mme [A] [M] explique percevoir un salaire mensuel de 2 200,00 € tandis que M. [R] [B] est à la recherche d’un emploi. Enfin, ils précisent avoir versé le loyer de décembre 2025 la veille de l’audience.

En outre, ils exposent dans un mémoire en défense les raisons justifiant la dette locative, à savoir la perte d’emploi de M. [R] [B] en juin 2024 qui a entraîné une forte baisse de revenus et un déséquilibre dans le budget du foyer. Le couple vivait initialement ensemble mais les tensions personnelles et financières ont conduit à sa séparation. M. [R] [B] a quitté le logement en laissant des impayés de loyer. Mme [A] [M] a alors sollicité la conclusion d’un plan d’apurement amiable avec la bailleresse, mais cette dernière a refusé le 10 novembre 2025, préférant attendre l’audience. Sur certains mois et lorsque cela était possible, les prestations de la Caisse d’Allocations Familiales étant actuellement gelées, Mme [A] [M] a versé un montant partiel du loyer afin de démontrer sa volonté de régler la dette. Depuis la séparation, elle a assumé seule l’intégralité des charges liées au logement. Durant les trois derniers mois, elle a réglé l’intégralité de ces charges de manière régulière sans retard, ni incident. Par ailleurs, le mémoire en défense précise que les deux enfants à charge de Mme [A] [M], âgés de seize et dix ans, vivent au logement tandis que les deux enfants de M. [R] [B] sont repartis vivre chez leur mère, allégeant les dépenses. Par ailleurs, M. [R] [B], qui développe actuellement sa société dans l’évènementiel et a passé un entretien au sein de la société DARTY, est revenu vivre au domicile le 1er décembre 2025. Enfin, Mme [A] [M] expose avoir rencontré une assistante sociale qui l’accompagne dans la recherche d’aides et qui lui a présenté le fonctionnement d’un potentiel dossier de surendettement. Le mémoire en défense conclut en rappelant que la priorité des locataires est de préserver le logement et de régulariser intégralement leur dette.

Par note en délibéré autorisée par la juridiction et en accord avec la défenderesse, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SA CDC HABITAT, elle-même représentée par son conseil, a actualisé sa créance, celle-ci comprenant le versement des locataires du 1er décembre 2025 pour un montant de 1 079,80 € afin de régler le loyer du mois de décembre 2025. La dette locative s’élève désormais à la somme de 9 963,90 €, au titre des loyers et charges échus au 3 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus. La demanderesse a, à nouveau, précisé ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

L’affaire est mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 4 décembre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 décembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SA CDC HABITAT, verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies et de la note en délibéré produite qu’au 3 décembre 2025, la dette locative de M. [R] [B] et Mme [A] [M] s’élève à la somme de 9 664,24 € (soit la somme de 9 963,90 € réclamée selon décompte produit par note en délibéré, diminuée d’un montant de 299,66 € correspondant à des frais déjà compris dans les dépens tels que les frais de contentieux) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [R] [B] et Mme [A] [M] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires, de la reprise du paiement des loyers, de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels et de l’accord de la bailleresse, il y a lieu d’accorder à M. [R] [B] et Mme [A] [M] un échelonnement de la dette sur une durée de 33 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 300,00 € en plus des loyers courants, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les deux contrats en date du 7 mars 2024 avec prise d’effet le 20 mars 2024 unissant les parties, le second portant sur l’emplacement de stationnement constituant l’accessoire du premier portant sur le logement, stipulent respectivement en leur article 7 et 8 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 23 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 24 mars 2025.

— Sur la suspension des effets des clauses résolutoires

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants et de la demande des locataires, les effets des clauses résolutoires figurant aux baux seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué et les baux se poursuivront normalement.

Il convient d’attirer l’attention de M. [R] [B] et Mme [A] [M] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers courants à leur échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leur plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [R] [B] et Mme [A] [M] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale aux montants des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [B] et Mme [A] [M] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SA CDC HABITAT, les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [B] et Mme [A] [M] à verser à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 9 664,24 € (décompte arrêté au 3 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [R] [B] et Mme [A] [M] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 32 mensualités de 300,00 € chacune et une 33e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mars 2024 avec prise d’effet le 20 mars 2024 entre la SAS SOLINTER ACTIFS 1, d’une part, et M. [R] [B] et Mme [A] [M], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] [Localité 5] sont réunies à la date du 24 mars 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mars 2024 avec prise d’effet le 20 mars 2024 entre la SAS SOLINTER ACTIFS 1, d’une part, et M. [R] [B] et Mme [A] [M], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement n°49 situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 24 mars 2025 ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [R] [B] et Mme [A] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [R] [B] et Mme [A] [M] soient condamnés solidairement à verser à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DÉBOUTE la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SA CDC HABITAT, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [B] et Mme [A] [M] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.