16 JUIN 2025

N° RG 25/00032 – N° Portalis DBYZ-W-B7J-EH4L

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MENDE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

n°25/00023

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 4],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [U] [D], avec pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [N]

né le 20 Septembre 2000 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

non comparant ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique des référés du 05 Mai 2025 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 16 Juin 2025 ;

PRÉSIDENT : Benjamin GAYET, Vice-Président du Tribunal Judiciaire, en charge des Contentieux de la Protection, statuant en référé

GREFFIER lors des débats et du prononcé : Kévin RESTOIN

DÉCISION : en premier ressort, réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le seize Juin deux mil vingt cinq par Benjamin GAYET, Vice-Président, assisté de Kévin RESTOIN, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 24 juin 2024, la SA d’HLM LOZERE HABITATIONS a donné à bail à Monsieur [H] [N] un immeuble à usage d’habitation sis à [Adresse 6], de type 3 avec un garage, pour le loyer mensuel de 399,03 euros et des charges locatives non chiffrées.

Un commandement de payer sur les loyers et charges impayés a été délivré à Monsieur [H] [N] le 20 décembre 2024, pour le montant de 2.207,89 euros.

Par exploit d’huissier en date du 03 mars 2025, la SA d’HLM LOZERE HABITATIONS a fait assigner en référé Monsieur [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MENDE.

L’organisme d’HLM sollicite que soit constatée la résiliation du bail au 20 février 2025 et que soit ordonnée l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, étant également ordonnées la libération des lieux par celle-ci et leur remise après établissement de l’état des lieux de sortie.

Il sollicite également que le juge se prononce sur le sort des meubles éventuellement abandonnés dans le logement après le départ ou l’expulsion de la preneuse.

Il sollicite encore la condamnation de Monsieur [H] [N] :

— au paiement d’une somme provisionnelle arrêtée au 23 octobre 2024 de 3.317,80 euros au titre des loyers dus au jour de la résiliation ;

— au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 21 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux d’un montant de 541,59 € ;

— au paiement de la somme de 162,76 euros au titre du commandement de payer ;

— à une indemnité de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de l’instance lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 24 octobre 2023 ;

— aux dépens.

Elle demande enfin qu’il soit dit ne pas avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 03 mars 2025, la SA d’HLM LOZERE HABITATIONS, représentée par Madame [U] [D], munie d’un pouvoir régulier, a maintenu ses demandes introductives d’instance, présentant un décompte du jour qui mentionne une dette locative réactualisée de 4.475,04 euros.

Monsieur [H] [N] n’a pas comparu, bien que régulièrement cité.

Un bordereau de carence du preneur a été établi par le conseil départemental, aucun diagnostic social et financier n’ayant par conséquent pu être établi.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS

La présente décision sera réputée contradictoire et rendue en premier ressort.

Il est par ailleurs renvoyé aux termes de l’assignation délivrée, pour un plus ample exposé des moyens développés par la requérante, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande de résiliation de la bailleresse.

Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 22 décembre 2024, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation (03 mars 2025).

L’assignation en expulsion a quant à elle été notifiée à la Préfecture le 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant la date d’audience (05 mai 2025).

Dès lors, la demande de constat de la résiliation du bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail et l’expulsion

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, l’ancienneté et l’importance de la dette justifient l’usage de la procédure de référé dans le cadre d’une situation d’urgence, alors que les preneurs qui ne régularisent pas leurs impayés de loyer occupent sans contrepartie un immeuble dans le parc social, pendant que de nombreuses candidatures à y entrer attendent d’être satisfaites.

Le commandement de payer en date du 20 décembre 2024 visant la clause résolutoire est demeuré infructueux dans le délai de six semaines. Par ailleurs, il est précisé que si le rappel par le commissaire de justice dans son acte de la clause résolutoire ne correspond pas aux véritables stipulations contractuelles de l’article “La résiliation pour défaut de paiement » de la page trois du bail, notamment sur le montant à partir duquel la clause résolutoire donne ses effets, soit deux mois de loyer déduction faite de l’APL, et non un mois, le juge considère que le visa d’une clause résolutoire est bien réalisé, ce qui valide le commandement, alors qu’en tout état de cause le commissaire de justice a mentionné que son acte comportait six feuilles, en ce compris le procès-verbal de signification, ces six feuilles incluant effectivement la copie de ladite page trois du bail. Du reste, le preneur n’en conteste pas l’efficacité.

Attendu, dès lors, qu’il convient de constater la résiliation du bail à compter du 21 février 2025, soit le lendemain du dernier jour dudit délai de deux mois.

En conséquence, est ordonnée l’expulsion de Monsieur [H] [N] des lieux, ainsi que de toute personne de son chef, cette expulsion devant intervenir à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera signifié conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, étant précisé que la SA d’HLM LOZERE HABITATIONS pourra en cas de besoin avoir recours aux forces de l’ordre et à un serrurier.

Est par ailleurs fixée à la charge de Monsieur [H] [N] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges contractuellement stipulés, celui-ci y étant condamné, sous réserve, en ce qui concerne les charges, du respect des règles édictées par l’article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et ce à compter du 21 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Enfin, la SA [Adresse 4] est autorisée à faire application en tant que de besoin des dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles et des objets mobiliers se trouvant dans les lieux.

Sur les sommes dues

L’article du 835 code de procédure civile édicte que le juge des référés peut « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (…) accorder une provision au créancier (…) ».

Il résulte du décompte arrêté au 05 mai 2025, que le montant restant dû au titre des loyers et charges impayés s’élève à 4.100,98 euros (soit 4.475,04 euros – 162,76 euros – 211,30 euros au titre de deux postes de « frais », qui n’ont pas à être pris en compte).

S’agissant des loyers impayés, la créance de la requérante ne peut qu’être consacrée, n’étant pas contesté par la défenderesse, ni au stade du commandement de payer, ni à celui de son assignation devant la présente juridiction, n’étant de surcroît pas comparante à l’audience.

En ce qui concerne les sommes dues au titre des charges, si le principe en est stipulé (sans montant) dans le contrat de bail, il revient normalement à la bailleresse de justifier des sommes à ce titre réclamées, dans le respect des règles édictées par l’article 23 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989. Néanmoins, Monsieur [H] [N] n’en conteste ni le principe, ni les montants (ni à l’occasion de la notification à lui du commandement de payer, ni lors de la signification de l’acte introductif d’instance) et le juge des référés présentement saisi ne peut que se borner à vérifier leur apparent bien-fondé, au regard des pièces produites aux débats par la requérante et alors enfin qu’il n’est pas attaché à la présente décision l’autorité de la chose jugée au fond.

Il est précisé que cette somme correspond aux loyers et charges impayés jusqu’au 20 février 2025, aux indemnités d’occupation à compter du 21 février 2025 et ce, jusqu’au 30 avril 2025, date du dernier loyer appelé.

Dès lors, il y a lieu de condamner Monsieur [H] [N] à payer à la SA HLM LOZERE HABITATIONS cette somme à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 03 mars 2025, date de l’assignation, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Sur le fondement des dispositions de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au présent contrat de bail « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. »

En l’espèce, non seulement les parties ne sollicitent aucun délai, mais en plus Monsieur [H] [N] ne paye pas les loyers courants, outre que le juge ne connaît aucunement sa situation financière.

Dès lors, aucun échéancier ne pourra lui être accordé.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande que Monsieur [H] [N] soit condamné à payer à la SA [Adresse 3] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, dans la mesure où il est dans la présente instance succombant.

Il est enfin rappelé que la présente ordonnance de référé est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement et par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal, cependant dès à présent et vu l’urgence ;

DÉCLARONS recevable la SA d’HLM LOZERE HABITATIONS en son action ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juin 2024, concernant l’immeuble à usage d’habitation sis à [Adresse 6], de type 3 avec un garage, sont acquises au 21 février 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [H] [N] des lieux, ainsi que de toute personne de son chef, cette expulsion devant intervenir à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera signifié conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que la SA d’HLM LOZERE HABITATIONS pourra en cas de besoin avoir recours aux forces de l’ordre et à un serrurier ;

FIXONS à la charge de Monsieur [H] [N] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges contractuellement stipulés, celle-ci y étant condamnée, sous réserve, en ce qui concerne les charges, du respect des règles édictées par l’article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et ce à compter du 21 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

ORDONNONS d’office la transmission de la présente décision par les soins du greffe au représentant de l’état dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

AUTORISONS la SA [Adresse 4] à faire application en tant que de besoin des dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles et des objets mobiliers se trouvant dans les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [N] à payer à la SA d’HLM LOZERE HABITATIONS la somme provisionnelle de 4.100,98 euros, correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’au 20 février 2025, aux indemnités d’occupation à compter du 21 février 2025 et ce jusqu’au 30 avril 2025, date du dernier appel de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du 03 mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [N] à payer à la SA [Adresse 3] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTONS la SA d’HLM LOZERE HABITATIONS de ses demandes plus amples et/ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président