TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e PONTE, M^e ANDRE, M^e FRERING

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e TOSCANI

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/05011

N° Portalis 352J-W-B7H-CZS5R

N° MINUTE :

Assignation du :

09 août et 13 septembre 2019

JUGEMENT

rendu le 15 Avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [P], [M], [Z] [E]

[Adresse 4]

[Localité 12]

représenté par Maître Dominique PONTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1214

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.S. HYMBERT IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 11]

représenté par Maître Natacha ANDRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2189

AREAS VIE (AREAS ASSURANCES)

[Adresse 10]

[Localité 13]

représentée par Maître Xavier FRERING, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0133

Décision du 15 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/05011 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZS5R

Monsieur [V] [B]

[Adresse 4]

[Localité 12]

représenté par Maître Lydia TOSCANI, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire #C2568

PARTIE INTERVENANTE

AREAS DOMMAGES (CAISSE MUTUELLE D’ASSURANCE ET DE PREVOYANCE)

[Adresse 10]

[Localité 13]

représentée par Maître Xavier FRERING, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0133

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

Madame Elyda MEY, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 15 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Julien FEVRIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

En raison de l’empêchement de la Présidente, la décision a été signée par l’un des juges qui en ont délibéré, en application de l’article 456 alinéa 1er du Code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 3] est constitué en copropriété.

La société Areas Dommages a été l’assureur du syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier.

M. [P] [E] est propriétaire d’un appartement au 4ème étage du bâtiment G de l’ensemble immobilier.

M. [V] [B] est propriétaire d’un appartement au 5ème étage du même bâtiment G.

Soutenant être victime d’infiltrations dans son appartement depuis 2016 et en l’absence de règlement amiable, M. [E] a sollicité une expertise judiciaire auprès du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance du 24 janvier 2018, il a été fait droit à sa demande.

L’expert judiciaire, M. [Y] [H], a déposé son rapport le 28 juin 2019.

Puis, par actes d’huissier de justice des 9 août 2019 et 13 septembre 2019, M. [E] a assigné au fond M. [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] afin d’obtenir leur condamnation à réaliser divers travaux de réparation.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro 19/11014.

Par acte d’huissier de justice du 23 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a assigné en garantie la société Areas Vie.

Cette seconde affaire a été enregistrée sous le numéro 21/00272.

La société Areas Dommages est intervenue volontairement à l’instance par conclusions du 12 janvier 2021.

Les deux affaires ont été jointes sous le numéro 19/11014 par ordonnance du juge de la mise en état du 6 avril 2021.

Après radiation du 21 mars 2023, l’affaire a été reprise sous le numéro 23/05011.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 13 novembre 2023, M. [E] demande au tribunal de :

«  Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu l’article 1242 du Code Civil,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions du règlement sanitaire de la ville de [Localité 14],

CONDAMNER Monsieur [B] à réaliser les travaux suivants dans son logement, sous astreinte de 200 € par jour de retard, à compter du jugement à intervenir :

— Mise en conformité de toutes les gaines de passage des canalisations se trouvant dans son logement

— Mise en place d’une ventilation réglementaire de ses WC en conformité avec les dispositions de l’article 40. 1 du règlement sanitaire départemental de la Ville de [Localité 14] en s’assurant notamment qu’elle soit munie d’une ouverture à l’air libre présentant une section ouvrante permettant une aération satisfaisante

— Mise en place d’une étanchéité totale du sol de son logement en conformité avec l’article 45 du règlement sanitaire de la ville de [Localité 14] et les dispositions de l’article R111-8 du Code de la construction

— Création d’une trappe de visite permettant de contrôler périodiquement l’ensemble des canalisations ainsi que l’exige l’article 18 du règlement sanitaire de la Ville de [Localité 14].

— Mise en conformité de sa douche actuellement encastrée et des alimentations d’eau froide, en conformité avec l’article 18 du règlement départemental de la ville de [Localité 14].

— Remise en état de la dalle initiale se trouvant sur la structure du plancher haut de l’appartement de Monsieur [E].

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à réaliser, sous astreinte de 200 par jour de retard, les travaux de réfection de la structure du plancher haut de l’appartement de Monsieur [E] qui est une partie commune.

CONDAMNER solidairement Monsieur [B] et le syndicat des copropriétaires à réaliser, sous le contrôle d’un architecte chargé d’une mission complète de maitrise d’oeuvre et d’un huissier de justice, les travaux préconisés par l’Expert dans son rapport, visant notamment

— en ce qui concerne Monsieur [B], la réfection complète de ses installations sanitaires ;

— en ce qui concerne le syndicat des copropriétaires, la réfection de la structure du plancher séparant les appartements des 4ème et 5ème étages,

et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires, Monsieur [B] et la société AREAS DOMMAGES à indemniser Monsieur [E] de son préjudice matériel et jouissance.

En ce qui concerne son préjudice matériel de Monsieur [E], LES condamner solidairement à régler au concluant la somme de 12.947 € TCC.

En ce qui concerne son préjudice de jouissance, les condamner solidairement à lui régler la somme de 54.000€ s’étalant de juin 2016 à mars 2023.

Les condamner solidairement à rembourser à Monsieur [E] la somme de 562 € au titre de la taxe pour les logements vacants pour l’année 2018

Les condamner solidairement à régler à Monsieur [E] la somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande visant la condamnation de Monsieur [E] à l’indemniser des frais irrépétibles qu’il est contraint d’engager pour assurer sa défense.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 12 mai 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande au tribunal de :

«  Vu l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, Vu l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, Vu l’article 1242 du code civil, Vu l’article 1240 du code civil, Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, Vu le rapport de Monsieur [Y] [H], Vu les pièces versées au débat,

Il est demandé au Tribunal de céans de :

METTRE HORS DE CAUSE AREAS VIE ;

PRENDRE ACTE de l’intervention volontaire d’AREAS DOMMAGES;

DEBOUTER Monsieur [P] [E] de l’intégralité des demandes qu’il formule à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] ;

CONDAMNER Monsieur [V] [B] à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], sous astreinte de 500,00 € par jour à compter de la signification du jugement à intervenir, les justificatifs des travaux réalisés pour mettre en conformité ses installations sanitaires comprenant une attestation d’architecte certifiant la bonne exécution de ces travaux ;

CONDAMNER Monsieur [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] la somme de 890,47 € au titre des frais de recherche de fuite et de syndic déboursés dans le cadre du sinistre dont il est responsable ;

CONDAMNER Monsieur [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] la somme de 10.835,00 € au titre de la réfection des parties communes dégradées par les infiltrations dont il est

responsable ;

A titre subsidiaire :

CONDAMNER Monsieur [V] [B] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] de toute condamnation éventuelle à l’encontre de Monsieur [P] [E] ;

CONDAMNER la société AREAS DOMMAGES à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] de toute condamnation éventuelle au titre du dégâts des eaux du 9 juillet 2016 ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [P] [E] et Monsieur [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [P] [E] et Monsieur [V] [B] aux entiers dépens de l’instance ".

*

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 13 juin 2023, les sociétés Areas Vie et Areas Dommages demandent au tribunal de :

«  Vu les articles 16, 325, 328 et 300 du Code de procédure civile,

Vu les pièces produites,

Il est demandé au Tribunal de :

METTRE hors de cause AREAS VIE,

RECEVOIR l’intervention volontaire d’AREAS DOMMAGES, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 15],

Y faisant droit :

A titre principal,

JUGER que le rapport d’expertise de Monsieur [H] ne saurait être opposable à AREAS DOMMAGES,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de garantie formée à l’égard de son assureur,

DEBOUTER Monsieur [E] de sa demande de condamnation solidaire formée à l’égard d’AREAS DOMMAGES,

Subsidiairement,

JUGER que les demandes de garantie formées par le syndicat des copropriétaires et Monsieur [E] à l’égard d’AREAS DOMMAGES sont mal fondées,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de garantie,

DEBOUTER Monsieur [E] de sa demande de condamnation solidaire formée à l’égard d’AREAS DOMMAGES

A titre infiniment subsidiaire :

MINORER le montant de l’indemnité liée au trouble de jouissance

En tout état de cause :

ECARTER l’exécution provisoire,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser tant à AREAS VIE qu’AREAS DOMMAGES la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL CAUSIDICOR, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ".

*

Bien que régulièrement constitué, M. [B] n’a pas conclu.

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 27 mai 2024 et l’affaire a été plaidée le 15 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Relevons à titre liminaire qu’il convient de mettre hors de cause la société Areas Vie et de recevoir la société Areas Dommages en son intervention volontaire.

A l’appui de ses demandes, M. [E] fait valoir que :

— en 2016 et 2017, il a été victime d’infiltrations en provenance de l’étage supérieur ;

— il a alerté le syndic, notamment s’agissant de l’état de la structure de la dalle, partie commune ;

— il a finalement été contraint de solliciter une expertise judiciaire faute d’action du syndic ;

— lors de l’expertise, le syndicat des copropriétaires et M. [B] n’ont pas mis en cause leurs assureurs respectifs ;

— l’expert judiciaire a relevé des désordres dans son appartement et a relevé des non-conformités sur les installations sanitaires de M. [B] ;

— les infiltrations résultent des travaux effectués par M. [B] ;

— l’expert judiciaire considère que les désordres trouvent leur origine dans une non-conformité des installations sanitaires de M. [B] et dans les désordres affectant le plancher haut de l’appartement de M. [E], partie commune ;

— les non-conformités chez M. [B] sont à l’origine des infiltrations ayant affecté la structure porteuse du plancher haut de l’appartement de M. [E] ;

— les désordres proviennent également des parties communes, à savoir du gros œuvre du plancher ;

— la demande contre le syndicat des copropriétaires est fondée sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— le syndic et le syndicat des copropriétaires n’ont pas été diligents ;

— l’action contre le syndicat des copropriétaires est aussi fondée sur les articles 1242 et 1240 du code civil ;

— M. [B] et le syndicat des copropriétaires sont responsables d’une négligence grave ;

— les travaux préconisés par l’expert judiciaire permettent de mettre fin aux désordres ;

— il a subi divers préjudices dont un préjudice matériel et un préjudice de jouissance ;

— le rapport d’expertise judiciaire est opposable à l’assureur Areas Dommages car les constatations de l’expert judiciaire sont corroborées par d’autres éléments de preuve ;

— la société Areas Dommages reconnaît être l’assureur du syndicat des copropriétaires.

En réponse, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] fait valoir que :

— l’expert judiciaire ne retient que la responsabilité de M. [B] ;

— les installations sanitaires sont des parties privatives ;

— seule la version ancienne de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est applicable ;

— le demandeur doit démontrer un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes ;

— l’expertise n’a révélé aucun défaut d’entretien des parties communes ou vice de construction ;

— il n’y a pas de lien entre une partie commune et les dommages chez M. [E] ;

— il a procédé aux diligences normalement accomplies en cas de dégât des eaux ;

— la recherche de fuite a permis de constater que toute la plomberie de M. [B] était défectueuse, ce qui l’a amené à réaliser des travaux;

— les plafonds sont des parties privatives, seules les poutres et solives sont parties communes ;

— pour examiner la structure porteuse, il fallait procéder à des sondages destructifs touchant les plafonds, mais le demandeur s’y est opposé ;

— la structure porteuse ne s’est pas affaissée ;

— les parties communes n’ont joué aucun rôle actif dans les infiltrations et l’effondrement du plafond du demandeur ;

— en l’absence de preuve de la non-prise en charge par son assureur, M. [E] ne démontre pas son préjudice ;

— les travaux de réfection du plancher haut ne pourront être réalisés que lorsque M. [B] aura procédé aux travaux de mise en conformité dans son appartement ;

— M. [B] s’est opposé à la demande de travaux de reprise dans son appartement.

De leur côté, les sociétés Areas Vie et Areas Dommages font valoir

que :

— la société Areas Dommages a été l’assureur du syndicat des copropriétaires du 1er avril 2009 au 1er avril 2017 ;

— la société Areas Vie n’est pas l’assureur du syndicat des

copropriétaires ;

— l’expert judiciaire retient uniquement la responsabilité de M.

[B] ;

— le rapport de l’expert judiciaire ne lui est pas opposable car elle n’a pas été partie aux opérations d’expertise judiciaire et il s’agit de l’unique élément de preuve ;

— Areas Dommages ne saurait être tenue aux lieu et place de l’assureur de M. [B] ;

— en qualité d’assureur, elle ne peut être condamnée à une obligation de faire ;

— les demandes contre elle n’ont pas de fondement ;

— le préjudice de jouissance est contesté dans son quantum ;

— la garantie n’est pas mobilisable avant remise en état des locaux selon les conditions générales ;

— le demandeur ne justifie pas du montant de la perte pécuniaire invoquée ;

— M. [E] ne donne pas d’information sur le montant et la nature des indemnités perçues de son propre assureur.

Sur l’opposabilité du rapport d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. »

L’article 16 du code de procédure civile prévoit que " le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. "

Sur ce,

S’il n’est pas contesté que la mesure d’expertise judiciaire n’a pas été rendue commune à l’assureur du syndicat des copropriétaires, le rapport rendu par l’expert judiciaire a été valablement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire, de sorte qu’il est opposable à la société Areas Dommages, qui ne prétend ni ne démontre au demeurant ne pas avoir pu en prendre connaissance durant la procédure au fond.

L’appréciation du bien fondé des prétentions indemnitaires du demandeur, qui ne sauraient en revanche se fonder uniquement sur les conclusions dudit rapport à l’égard de cet assureur, relève de l’examen au fond du litige.

Sur les demandes de M. [E]

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur du 1er janvier 1986 au 1er juin 2020, qui prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Vu l’article 1242 du code civil qui prévoit qu’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des choses que l’on a sous sa garde.

Le principe de la responsabilité du fait des choses inanimées trouve son fondement dans la notion de garde, indépendamment du caractère intrinsèque de la chose et de toute faute personnelle du gardien.

La victime doit rapporter la preuve que la chose a été l’instrument du dommage.

Vu l’article 1240 du même code qui dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur ce,

Sur la matérialité des désordres et les responsabilités

En l’espèce, dans son rapport, l’expert judiciaire a confirmé les désordres dans l’appartement de M. [E] : " nous avons

constaté : un affaissement important du plafond de la cuisine de monsieur [E] avec l’existence d’un trou permettant de constater que la structure porteuse du plafond a été touchée par les infiltrations puisqu’une pige de 0,40 m de longueur a pu être passée à travers le plancher sans rencontrer aucun obstacle. La structure en bois de ce plancher a été touchée par les infiltrations de l’étage supérieur. Des traces de coulures importantes le long du mur… La nécessité d’assurer la reprise partielle du plafond dans le logement de monsieur [E] ainsi que la structure du plancher touchée par les infiltrations…

Les désordres ont touché partiellement la structure du plancher entre le 4ème et le 5ème étage et détérioré en totalité le plafond de la cuisine de monsieur [E]… Les désordres nécessitent la réfection complète des peintures, la dépose et repose du mobilier de la cuisine…".

Le règlement de copropriété de l’immeuble versé aux débats prévoit que les plafonds (hourdis ou lattis et enduits de plâtre) sont des parties privatives, alors que le gros œuvre des planchers (poutres et solives) sont des parties communes. Il en ressort donc que les désordres ont touché à la fois les parties communes de l’immeuble et les parties privatives de M. [E].

L’expert judiciaire indique dans son rapport que " les désordres trouvent leur origine dans la non-conformité des installations sanitaires récemment effectuées par monsieur [B]… Les désordres affectant le plafond de la cuisine du logement de monsieur [E] ont pour cause : la non-conformité de la douche encastrée avec impossibilité de contrôler l’état des collecteurs de vidange et des alimentations d’eau froide en contradiction avec l’article 18 du règlement sanitaire départemental. La non-conformité de la mise en œuvre du receveur de douche posé sans aucune étanchéité en sous-face ou périphérique de façon à empêcher toute infiltration dans le logement de monsieur [E]. L’encastrement de la canalisation d’évacuation du WC réduisant à néant les phénomènes obligatoires de dilatation du matériau. L’encastrement des conduites d’alimentation d’eau chaude et eau froide du receveur de douche. L’absence de trappe de visite permettant de contrôler périodiquement l’ensemble des canalisations comme le demande le règlement sanitaire départemental dans son article n° 18…

Aucun autre élément de plomberie n’existe dans les étages supérieurs. Il est donc impossible que les infiltrations dans le logement puissent avoir une autre origine que le cabinet de toilette du 5ème étage…

Les dommages… ont pour cause… l’absence d’étanchéité réglementaire sur les sols et sur les murs… ".

Dans son rapport, l’expert judiciaire ne retient pas la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble et n’indique pas que les désordres trouveraient leur origine dans une partie commune de l’immeuble.

Dans ce contexte, seule la responsabilité de M. [B] sera retenue au titre de l’article 1242 du code civil car les désordres ont été uniquement causés par les installations sanitaires privatives de ce dernier, dont il est le gardien.

En revanche, les désordres ne trouvant pas leur origine dans les parties communes et n’ayant pas été causés par celles-ci, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être retenue sur ce fondement ou sur celui de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, il n’existe pas de faute délictuelle du syndicat des copropriétaires ayant causé les désordres.

Il ressort en revanche des conclusions de l’expert judiciaire que le syndicat des copropriétaires a également été victime des infiltrations causées par les installations sanitaires de M. [B].

En outre, le syndic a engagé des démarches avant la désignation de l’expert judiciaire, notamment une recherche de fuite.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne sera donc pas retenue.

Il en va de même des demandes dirigées contre l’assureur du syndicat des copropriétaires sur les mêmes fondements (aucune autre base légale spécifique n’étant invoquée contre la société Areas Dommages).

L’appel en garantie du syndicat des copropriétaires contre son assureur Areas Dommages est sans objet en l’absence de condamnation.

Sur la demande au titre des travaux de reprise

L’expert judiciaire a relevé dans son rapport la non-conformité des installations de M. [B] par rapport aux obligations découlant notamment du règlement sanitaire départemental de [Localité 14].

M. [B] sera condamné à réaliser, dans les conditions fixées au dispositif, l’ensemble des travaux de remise en état et conformité sollicités par le demandeur dans ses écritures s’agissant notamment des gaines de passage des canalisations, de la mise en place d’une ventilation réglementaire, d’une étanchéité, d’une trappe de visite et plus largement des installations sanitaires afin de les rendre conformes au règlement sanitaire départemental de [Localité 14].

En revanche, la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’étant pas retenue, le tribunal ne peut le condamner à procéder à des travaux de reprise sur parties communes dans ce cadre. Néanmoins, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires a fait réaliser un devis et indique dans ses écritures vouloir engager ces travaux après reprise des installations privatives de M. [B].

Sur la réparation des préjudices

S’agissant du préjudice matériel de M. [E], ce dernier sollicite une somme de 12.947 € TTC au titre des travaux de reprise sur parties privatives.

Dans son rapport, l’expert judiciaire a retenu cette somme sur la base d’un devis produit par le demandeur.

M. [B] sera donc condamné à payer cette somme au demandeur au titre de son préjudice matériel.

S’agissant du préjudice de jouissance, M. [E] indique qu’il ne peut pas donner son appartement en location tant que les travaux de reprise ne sont pas réalisés, que l’expert a évalué le trouble de jouissance à la somme de 750 € par mois et que ce préjudice a débuté en novembre 2016. Il sollicite une somme de 54.000 € pour une période de 72 mois allant de juin 2016 à mars 2023.

Dans son rapport, l’expert judiciaire indique effectivement que ce poste de préjudice a été présenté par un dire du conseil du demandeur, que l’estimation du loyer théorique invoqué correspond à la valeur locative habituelle dans l’arrondissement et que le logement n’est plus habitable depuis décembre 2016.

Le préjudice invoqué consiste donc dans une perte de chance de pouvoir louer l’appartement concerné par le sinistre.

Au regard des conclusions de l’expert judiciaire sur ce point et de la tension du marché locatif à [Localité 14], il convient de fixer ce préjudice à la somme de 50.000 € de décembre 2016 à mars 2023 (aucune somme n’étant sollicitée pour la période postérieure).

M. [B] sera donc condamné à payer cette somme au demandeur au titre de son préjudice de jouissance.

S’agissant du remboursement de la taxe sur les logements vacants acquittée par M. [E] à hauteur de 562 €, elle découle effectivement des désordres subis et de l’impossibilité d’occuper le logement.

M. [B] sera donc également condamné à payer cette somme au demandeur.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 1242 et 1240 du code civil précités et également invoqués par le syndicat des copropriétaires.

Sur ce,

Comme précédemment indiqué, il ressort du rapport de l’expert judiciaire que seule la responsabilité de M. [B] doit être retenue au titre de l’article 1242 du code civil car les désordres ont été uniquement causés par les installations sanitaires privatives de ce dernier, dont il est le gardien.

Dans ces conditions, M. [B] est également responsable des désordres causés aux parties communes et des frais engagés de recherche de fuite.

Le syndicat des copropriétaires produit plusieurs factures de recherche de fuite et de frais de syndic en lien avec la gestion du sinistre pour un montant total de 890,47 €.

Par ailleurs, s’agissant des parties communes affectées par le sinistre, l’expert judiciaire a indiqué dans son rapport que la structure porteuse du plafond a été dégradée. Malgré sa demande, l’expert judiciaire indique que le syndicat n’a produit aucun devis concernant les travaux de reprise. Il n’a donc pas pu se prononcer sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats des factures au titre de la dépose des éléments de cuisine, de la purge et étaiement pour préparation de visite et de la visite du bureau d’étude. Ces frais justifiés en lien avec le sinistre doivent être retenus.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires produit également un devis pour la réfection des poutres suite à l’avis du bureau d’étude CB Conseil ayant indiqué dans son rapport : « la structure ne semble pas touchée mais nécessite une révision plafond avec traitement fongicide sur 100% de sa surface ».

L’ensemble de ces frais de reprise des parties communes dégradées par le sinistre seront retenus à hauteur de 10.835 € correspondant aux factures réglées ou à régler.

Les travaux de reprise sur parties communes ne pouvant effectivement être utilement réalisés avant que M. [B] ne procède à la reprise de ses installations défectueuses, il convient de le condamner à communiquer au syndicat des copropriétaires les justificatifs des travaux réalisés sur ses installations privatives et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d’un délai de 30 jours suivant la signification du jugement.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [B], partie perdante, supportera les dépens.

La Selarl Causidicor sera autorisée à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M. [B] sera condamné à verser à M. [E] une somme de 7.000 € à ce titre compte-tenu de la durée de la procédure.

M. [B] sera également condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 € à ce titre.

La demande des sociétés Areas Vie et Areas Dommages dirigée contre le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire sera ordonnée conformément à l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable lors de l’introduction de l’instance compte tenu de l’ancienneté du litige.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au

greffe :

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la société Areas Dommages et met hors de cause la société Areas Vie ;

CONDAMNE M. [V] [B], sous astreinte provisoire de

200 € par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification du jugement, à réaliser dans son appartement situé [Adresse 6], 5ème étage, sous le contrôle d’un architecte chargé d’une mission complète de maîtrise d’oeuvre, les travaux suivants de reprise et mise en conformité préconisés par l’expert judiciaire [Y] [H] dans son rapport :

— Mise en conformité des installations sanitaires du logement

— Mise en conformité de toutes les gaines de passage des canalisations se trouvant dans le logement

— Mise en place d’une ventilation réglementaire dans les WC

— Mise en place d’une étanchéité dans son logement

— Création d’une trappe de visite permettant de contrôler périodiquement l’ensemble des canalisations

— Remise en état de la dalle initiale se trouvant sur la structure du plancher

ORDONNE que l’astreinte ci-dessus prononcée courra pendant 6 mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [B] à payer à M. [P] [E] les sommes suivantes :

12.947 € au titre du préjudice matériel ;

50.000 € au titre du préjudice de jouissance arrêté au mois de mars 2023 ;

562 € au titre du remboursement de la taxe 2018 sur les logements vacants ;

7.000 € au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE les demandes de travaux de M. [P] [E] contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et contre les sociétés Areas Vie et Areas Dommages ;

DECLARE sans objet l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] contre la société Areas Dommages ;

CONDAMNE M. [V] [B] à communiquer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] les justificatifs des travaux de reprise réalisés sur ses installations privatives et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d’un délai de 30 jours suivant la signification du jugement ;

CONDAMNE M. [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] les sommes suivantes :

890,47 € au titre des frais de recherche de fuite et de gestion du sinistre par le syndic ;

10.835 € au titre des frais de reprise des parties communes dégradées ;

3.000 € au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande des sociétés Areas Vie et Areas Dommages au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [V] [B] aux dépens ;

AUTORISE la Selarl Causidicor à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de l’entier jugement ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 14] le 15 Avril 2025.

La Greffière Pour la Présidente empêchée,

Monsieur Julien FEVRIER, Juge