Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 4]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/02041 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMW3

Minute n°

copie exécutoire le 26 août 2025 à :

— M^e Charles-Edouard PELLETIER

— M^e Jessy SAMUEL

pièces retournées

le 26 août 2025

M^e Charles-edouard PELLETIER

M^e Jessy SAMUEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

26 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

Madame [N] [K]

née le 06 Septembre 1983 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Charles-edouard PELLETIER, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [W]

née le 11 Décembre 1986 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jessy SAMUEL, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-Président

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 10 Juin 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Vice-Président et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2015, la SCI PF 122 a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3] à Schiltigheim (67300), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Mme [N] [K] a acquis l’immeuble loué suivant acte notarié en date du 20 novembre 2019.

Congé pour reprise pour habiter à échéance du 04 janvier 2025 a été délivré suivant exploit de commissaire de Justice en date du 11 juin 2024.

Par assignation du 31 janvier 2025, Mme [T] [K] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour voir valider ce congé, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-1 500 euros de dommages et intérêts pour resistance abusive,

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 07 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Mme [N] [K] a été autorisée à produire une note en délibéré pour confirmation de la remise des clés et de l’état des lieux de sortie.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 10 juin 2025, Mme [T] [K] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle s’oppose à la demande reconventionnelle de la défenderesse.

En réplique, et suivant conclusions du 10 juin 2025, reprises oralement à l’audience, Mme [Z] [W] demande au juge des contentieux de la protection de :

— constaté qu’elle a quitté le logement le 03 juin 2025,

— qu’elle n’est plus redevable des loyers à compter du 04 juin 2025,

— condamner Mme [N] [K] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sollicite à titre reconventionnel, la condamnation de Mme [N] [K] à la somme de 1 500€.

Au soutien de ses prétentions, Mme [Z] [W] fait valoir qu’elle n’a pas pu quitter les lieux car Mme [N] [K] ne lui avait délivré aucune quittance de loyers, qu’elle l’a prévenue de son départ des lieux suivant courrier du 28 avril 2025 et que la remise des clés n’a pas pu être effectuée du fait du manque de diligences de la propriétaire. S’agissant de la demande reconventionnelle, la locataire allègue rencontrer des problèmes d’étanchéité de fenêtres, ainsi que des troubles de VMC et de robinetterie.

MOTIVATION

1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [T] [K] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la validité du congé délivré

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, I. – lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un congé a été délivré par la bailleresse suivant exploit de commissaire de Justice délivré le 11 juin 2024 avec effet au 04 janvier 2025.

Mme [Z] [W] ne conteste pas la délivrance de ce congé mais précise les raisons qui ont conduit à ne pas pouvoir le respecter. Ces motifs ne sont pas propres à justifier la nullité du congé.

Le congé sera dès lors validé. Mme [Z] [W] s’est trouvée occupante sans droit ni titre à compter du 04 janvier 2025. Une indemnité d’occupation sera fixée à hauteur du montant du loyer .

Il n’est pas contesté que les loyers, devenus indemnités d’occupation, ont été payés régulièrement jusqu’au 03 juin 2025, date du départ de Mme [Z] [W].

Mme [Z] [W] justifie avoir informé Mme [N] [K] de son départ à compter du 04 juin 2025 suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 28 avril 2025. L’accusé de réception a été signé par Mme [N] [K] le 05 mai 2025.

L’état des lieux de sortie, ainsi que la remise des clés, auraient pu être organisés dans les délais impartis, charge à la propriétaire, désireuse de reprendre le bien pour son habitation, d’organiser cette remise de clés à cette date. Les indemnités d’occupation à compter du 04 juin 2025 ne sont plus dues.

La demande indemnitaire de Mme [N] [K] sera rejetée, la preuve d’une resistance abusive de la locataire n’étant pas rapportée. En effet, le contrat de bail a pris fin le 04 janvier 2025 et la saisine en justice est intervenue dès le 31 janvier 2025, sans autre mise en demeure. Au regard de ce laps de temps très court, il est établi que Mme [Z] [W] n’a pas résisté abusivement.

Au regard des sommes dues et déjà payées, la demande de délai de paiement n’apparaît pas fondée. Elle sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle

Si Mme [Z] [W] allègue avoir rencontré des problèmes de jouissance au sein de son logement, elle ne produit que des correspondances, écrites de sa main. Il n’est produit aucune photographie, ni aucune expertise amiable, ni aucun constat permettant de démontrer les faits allégués.

Faute de preuve d’un défaut de jouissance, la demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de Mme [T] [K] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

VALIDE le congé pour reprise pour habiter délivré le 11 juin 2024 par Mme [N] [K] ;

CONSTATE que le contrat de bail signé le 22 décembre 2015 est résilié à compter du 04 janvier 2025 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 04 janvier 2025 au montant du loyer dû à cette date ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 04 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’au 03 juin 2025 ;

CONDAMNE Mme [Z] [W] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’au 03 juin 2025 ;

DEBOUTE Mme [Z] [W] de sa demande indemnitaire et de sa demande en délai de paiement ;

DEBOUTE Mme [N] [K] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE Mme [Z] [W] aux dépens comprenant notamment le coût celui de l’assignation du 31 janvier 2025 ;

CONDAMNE Mme [Z] [W] à payer à Mme [T] [K] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 août 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge