02 JUIN 2025

N° RG 25/00020 – N° Portalis DBYZ-W-B7J-EHXN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MENDE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

n°25/00020

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 5],

RCS de [Localité 7] n°796 950 038,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [Y] [E], avec pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [J]

né le 23 Janvier 1981 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2]

non comparant ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique des référés du 07 Avril 2025 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 02 Juin 2025 ;

PRÉSIDENT : Benjamin GAYET, Vice-Président du Tribunal Judiciaire, en charge des contentieux de la protection, statuant en référé

GREFFIER lors des débats et du prononcé : Kévin RESTOIN

DÉCISION : en premier ressort, réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le deux Juin deux mil vingt cinq par Benjamin GAYET, Vice-Président, assisté de Kévin RESTOIN, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 18 janvier 2022, la SAIEM [Localité 7]-FONTANILLES a donné à bail à Monsieur [W] [J] un appartement sis à [Adresse 8], pour le loyer mensuel de 188,54 euros et des charges locatives pour 25,42 euros par mois.

La société bailleresse a fait l’objet d’une dissolution-confusion au bénéfice de son actionnaire unique, la SA [Adresse 4], selon décision prise par cet associé unique intervenue le 26 avril 2022, enregistrée au Service de la Publicité Foncière et de l’Enregistrement de [Localité 7] le 03 mai 2022, avec effet au 30 juin 2022, entraînant la transmission universelle du patrimoine de la première à la seconde.

Un commandement de payer sur les loyers et charges impayés a ensuite été délivré par la SA D’HLM LOZERE HABITATIONS à Monsieur [W] [J] le 27 octobre 2023, pour le montant de 435,45 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 07 février 2025, la SA d’HLM LOZERE HABITATIONS a fait assigner en référé Monsieur [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MENDE.

L’organisme d’HLM sollicite que soit constatée la résiliation du bail au 25 décembre 2023 et que soit ordonnée l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, étant également ordonnées la libération des lieux par celle-ci et leur remise après établissement de l’état des lieux de sortie.

Il sollicite également que le juge se prononce sur le sort des meubles éventuellement abandonnés dans le logement après le départ ou l’expulsion de la preneuse.

Il sollicite encore la condamnation de Monsieur [W] [J] :

— au paiement d’une somme provisionnelle arrêtée au 25 décembre 2023 de 548,68 euros au titre des loyers dus au jour de la résiliation ;

— au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 26 décembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant de 306,11 € ;

— au paiement de la somme de 90,81 euros au titre du commandement de payer ;

— à une indemnité de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de l’instance lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 25 octobre 2023 ;

— aux dépens.

Il demande enfin qu’il soit dit ne pas avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 07 avril 2025, la SA d’HLM LOZERE HABITATIONS, représentée par Madame [Y] [E], munie d’un pouvoir régulier, a maintenu ses demandes introductives d’instance, présentant un décompte du jour qui mentionne une dette locative réactualisée de 2.268,52 euros, tel qu’arrêté au 08 avril 2025.

Monsieur [W] [J] n’a pas comparu, bien que régulièrement cité. Il a néanmoins écrit à la juridiction, en expliquant qu’il ne pouvait être présent à l’audience du fait du travail qu’il avait retrouvé et alors qu’il respectait le plan d’apurement de sa dette, dont il avait convenu avec sa bailleresse. Enfin, il ne demandait pas le renvoi de l’affaire.

Dans le diagnostic social et financier qui a été établi et lu à l’audience, il est indiqué que Monsieur [W] [J] a repris le paiement courant de son loyer, à compter de décembre 2023 et a mis en place un plan d’apurement avec sa bailleresse, versant depuis 100 euros par mois et soldant sa dette à mars 2024 ; cependant qu’en mars 2025, un nouvel échéancier a dû être convenu entre les parties, ayant été à nouveau en impayé.

Sur le plan de sa situation personnelle, il est indiqué dans ce rapport qu’il est célibataire, mais reçoit sa fille âgée de 16 ans une fin de semaine sur deux et la moitié des vacances scolaires ; bénéficiaire du RSA, il travaillait en intérim, mais sa situation précaire a nécessairement entraîné une instabilité dans ses ressources et notamment des impayés au niveau de ses loyers.

Le travailleur social met en avant la bonne volonté de l’intéressé, qui a retrouvé un travail certes à temps partiel, mais dans le cadre d’un contrat de travail à durée indéterminée, lui permettant donc d’honorer son plan d’apurement actuel avec la SA [Adresse 4], ce qui nécessite qu’il reste dans les lieux loués.

Les chiffres de la situation financière du défendeur sont donc les suivants : 922 euros par mois de ressources globales et 210 euros par mois de charges, hors charges locatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025.

MOTIFS

La présente décision sera réputée contradictoire et rendue en premier ressort.

Il est par ailleurs renvoyé aux termes de l’assignation délivrée, pour un plus ample exposé des moyens développés par la requérante, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la qualité à agir de la SA D’HLM LOZERE HABITATIONS.

Selon l’article 125 du code de procédure civile, « le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. »

Il échet quoi qu’il en soit de vérifier si la SA [Adresse 4] est valablement revêtue de la qualité de propriétaire-bailleresse dudit bien immobilier, dans le cadre d’un contrat de bail qui la lierait désormais à Monsieur [W] [J].

De fait, la SA D’HLM LOZERE HABITATIONS est désormais, par l’effet de la transmission universelle susdite à son profit du patrimoine de la société initialement propriétaire de ce bien, soit la SAEIM [Localité 7]-FONTANILLES, bien propriétaire de ce dernier. A l’évidence, la transmission à elle de ce bien objet du bail dans lequel est preneur Monsieur [W] [J] a entraîné également celle de ce contrat de bail à son profit.

Enfin, la connaissance de la substitution de bailleur a nécessairement été porté à la connaissance du preneur, non seulement par tous les contacts que la SA [Adresse 4] a nécessaire eus avec lui depuis le 26 avril 2022, mais en plus par des actes officiellement notifiés comme le commandement de payer et l’acte introductif de la présente instance, outre que celui-ci ne conteste rien à ce titre.

La SA D’HLM LOZERE HABITATIONS est donc parfaitement revêtue de la qualité à agir nécessaire pour initier la présente procédure.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation de la bailleresse.

Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 04 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation (07 février 2025).

L’assignation en expulsion a quant à elle été notifiée à la Préfecture le 07 février 2025, soit plus de six semaines avant la date d’audience (07 avril 2025).

Dès lors, la demande de constat de la résiliation du bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail et l’expulsion

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, l’ancienneté et l’importance de la dette justifient l’usage de la procédure de référé dans le cadre d’une situation d’urgence, alors que les preneurs qui ne régularisent pas leurs impayés de loyer occupent sans contrepartie un immeuble dans le parc social, pendant que de nombreuses candidatures à y entrer attendent d’être satisfaites.

Le commandement de payer en date du 27 octobre 2023 visant la clause résolutoire est demeuré infructueux dans le délai de deux mois (et non de six semaines comme visé à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, les stipulations contractuelles à ce titre prévalant). Par ailleurs, il est précisé que si le rappel par le commissaire de justice dans son acte de la clause résolutoire ne correspond pas aux véritables stipulations contractuelles de l’article « La résiliation pour défaut de paiement » de la page cinq du bail, notamment sur le montant à partir duquel la clause résolutoire donne ses effets, soit trois mois de loyer, et non un mois, le juge considère que le visa d’une clause résolutoire est bien réalisé, ce qui valide le commandement, alors qu’en tout état de cause le commissaire de justice a mentionné que son acte comportait douze feuilles, en ce compris le procès-verbal de signification, ces douze feuilles incluant effectivement la copie de ladite page cinq du bail. Du reste, le preneur n’en conteste pas l’efficacité.

Attendu, dès lors, qu’il convient de constater la résiliation du bail à compter du 28 décembre 2023, soit le lendemain du dernier jour dudit délai de deux mois.

Sur les sommes dues

L’article du 835 code de procédure civile édicte que le juge des référés peut « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (…) accorder une provision au créancier (…) ».

Il résulte du décompte arrêté au 08 avril 2025, que le montant restant dû au titre des loyers et charges impayés s’élève à 1.483,50 euros (soit 2.268,52 euros – 140,06 euros – 194,37 euros – 227,03 euros – 132,75 euros – 90,81 euros au titre de cinq postes de « frais », qui n’ont pas à être pris en compte, respectivement sur les lignes du décompte des 31/01/20, 30/04/20, 30/06/20, 31/10/20 et 31/03/24).

S’agissant des loyers impayés, la créance de la requérante ne peut qu’être consacrée, n’étant pas contesté par la défenderesse, ni au stade du commandement de payer, ni à celui de son assignation devant la présente juridiction, n’étant de surcroît pas comparante à l’audience.

En ce qui concerne les sommes dues au titre des charges, si le principe en est stipulé (sans montant) dans le contrat de bail, il revient normalement à la bailleresse de justifier des sommes à ce titre réclamées, dans le respect des règles édictées par l’article 23 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989. Elle produit des avis de régularisation, cependant que les chiffres mentionnés ne se retrouvent pas sur le décompte présenté. Néanmoins, Monsieur [W] [J] n’en conteste ni le principe, ni les montants (ni à l’occasion de la notification à lui du commandement de payer, ni lors de la signification de l’acte introductif d’instance) et le juge des référés présentement saisi ne peut que se borner à vérifier leur apparent bien-fondé, au regard des pièces produites aux débats par la requérante et alors enfin qu’il n’est pas attaché à la présente décision l’autorité de la chose jugée au fond.

Il est précisé que cette somme correspond aux loyers et charges impayés jusqu’au 30 mars 2024, aux sommes dues jusqu’au 30 mars 2025.

Dès lors, il y a lieu de condamner Monsieur [W] [J] à payer à la SA [Adresse 5] cette somme à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 07 février 2025, date de l’assignation, en application de l’article 1231-6 du code civil, compte tenu des sommes successives dues et celles successives perçues par la SA D’HLM LOZERE HABITATIONS.

Sur les délais de paiement

Sur le fondement des dispositions de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au présent contrat de bail « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. »

En l’espèce, le courrier de Monsieur [W] [J], qu’il a envoyé à la juridiction, parle d’un apurement de la dette en cours, conformément à un plan convenu entre les parties, ce qui sous-tend une demande de délais, certes non formulée à l’audience dans le cadre d’une procédure pourtant orale, mais alors que la requérante y est apparue favorable.

Il apparaît par ailleurs que le preneur a repris le versement de ses loyers courants.

Dès lors, un échéancier lui sera accordé, selon les modalités précises fixées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Il est rappelé que ces mensualités devront être réglées en sus du loyer courant et que pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

En revanche, à défaut de respect, total ou partiel, d’une seule mensualité, les effets de la clause résolutoire reprendront, autorisant la SA d’HLM LOZERE HABITATIONS à procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [J], de même que la somme totale restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande que Monsieur [W] [J] ne soit condamné à payer aucune somme au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En revanche, il sera condamné aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, dans la mesure où il est dans la présente instance succombant.

Il est enfin rappelé que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, étant mentionné qu’en tout état de cause, l’exécution provisoire d’une ordonnance de référé ne peut être écartée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement et par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal, cependant dès à présent et vu l’urgence ;

DÉCLARONS recevable la SA d’HLM LOZERE HABITATIONS en son action ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu initialement le 18 janvier 2022 entre la SAIEM [Localité 7]-FONTANILLES et Monsieur [W] [J], concernant l’appartement sis à [Adresse 8], sont acquises au 28 décembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [J] à payer à la SA d’HLM LOZERE HABITATIONS la somme provisionnelle de 1.483,50 euros, au titre des loyers et charges impayées jusqu’au 31 mars 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 07 février 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [W] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en quatorze (14) mensualités de 100,00 euros chacune, plus une quinzième (15è) soldant le principal et les intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 25 de chaque mois et pour la première fois le 25 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que Monsieur [W] [J] soit occupant sans droit ni titre de l’immeuble à usage d’habitation sis à [Adresse 6] ([Adresse 3], ce rétroactivement à compter du 28 décembre 2023 ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM LOZERE HABITATIONS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [W] [J] soit condamnée à verser à la SA d’HLM LOZERE HABITATIONS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail sous réserve, en ce qui concerne les charges, du respect des règles édictées par l’article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec application éventuelle de l’indexation prévue au contrat de bail ;

* qu’il soit procédé au transport des meubles le cas échéant laissés dans les lieux aux frais de Monsieur [W] [J] dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation de Monsieur [W] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS la SA d’HLM LOZERE HABITATIONS de ses demandes plus amples et/ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président