Minute n°2024/764

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 23/00829

N° Portalis DBZJ-W-B7H-J76A

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.A.S. MESSA, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Mehdi ADJEMI, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : C404 et par M^e Pierre AMADORI, avocat plaidant au barreau de THIONVILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. ZRTC, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Laurence DELLINGER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B507

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 11 septembre 2024 des avocats des parties

III) EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

La SCI ZRTC a donné à bail le 14 septembre 2018 à la SAS MESSA, représentée par son président Monsieur [W], le local commercial dont elle est propriétaire situé [Adresse 1] à [6]. Ce bail à courte durée prévoyait une prise d’effet au 1er août 2018 et devait courir jusqu’au 31 juillet 2019.

Le 1er avril 2019, les parties ont signé un bail commercial de droit commun relatif à ce local commercial. Ce bail, consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2019, a fixé le loyer à un montant de 24000 euros HT et hors charges par an.

Le 30 avril 2019, la SCI ZRTC et Monsieur [W] ont signé un compromis de vente relatif à ce local commercial pour un montant de 200 000 euros, l’acte de réitération devant intervenir avant le 30 septembre 2020.

La SCI ZRTC a fait délivrer à la SAS MESSA un commandement de payer visant clause résolutoire en date du 28 février 2023 portant sur un arriéré de loyer courant du 5 juillet 2019 au 5 février 2023, outre taxes foncières 2020 à 2022, pour un montant total de 121 446,76 euros.

Dans ces circonstances, la SAS MESSA a introduit la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice signifié le 27 mars 2023 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 29 mars 2023, la SAS MESSA a constitué avocat et a assigné la SCI ZRTC devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

La SCI ZRTC a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 31 mars 2023.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2024 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 5 décembre 2023, la SAS MESSA demande au tribunal au visa des articles 1103, 1217, 1218, 1219, 1342 et 1719 du code civil, de :

— DEBOUTER la SCI ZRTC de toutes ses conclusions, fins et prétentions,

— JUGER la demande de la SAS MESSA recevable et bien fondée,

— JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 28 février 2023 par la SCI ZRTC à la SAS MESSA l’a été de mauvaise foi,

En conséquence,

— JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 28 février 2023 par la SCI ZRTC à la SAS MESSA ne peut produire aucun effet,

En tout état de cause,

— JUGER que la SAS MESSA est bien fondée à opposer l’exception d’inexécution à la SCI ZRTC,

— CONDAMNER la SCI ZRTC à réaliser les travaux de mise aux normes des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [6], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et ce, à compter de la signification du jugement à intervenir,

— AUTORISER la SAS MESSA à suspendre le paiement du loyer et des charges jusqu’à ce que la SCI ZRTC justifie de la délivrance des autorisations administratives d’exploitation du fonds de commerce sis [Adresse 1] a [6],

— RAPPELER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— CONDAMNER la SCI ZRTC en tous les frais et dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, la SAS MESSA fait valoir :

— que les parties ont signé un avenant n°1 au bail de courte durée initialement signé par les parties, avenant prévoyant une nouvelle échéance au 31 juillet 2020 et indiquant que le preneur s’engage à prendre à sa charge le coût des travaux relatifs aux mises aux normes dans la limite de 50 000 euros et que cet engagement est lié à la régularisation devant notaire d’une promesse de cession des murs par le bailleur à son profit ; qu’en outre, cet avenant prévoit que le bailleur renonce à solliciter le paiement des loyers jusqu’à l’ouverture du restaurant au public après obtention des autorisations administratives ;

— que le bail signé le 1er avril 2019 par les parties s’inscrit dans le prolongement de l’avenant n°1, ce bail faisant expressément renvoi aux actes signés en amont ; que ce bail contenait une clause selon laquelle le bailleur renonce au paiement des loyers jusqu’à l’ouverture de l’établissement au public après obtention des autorisations administratives ;

— que dans le cadre des démarches pour obtenir les autorisations administratives, le bureau VERITAS a identifié un certain nombre de travaux à effectuer ; que cependant, la SCI ZRTC n’ayant pas respecté son engagement de cession des murs commerciaux, il n’appartenait plus à la SAS MESSA de réaliser ces travaux ;

— que la SCI ZRTC a fait délivrer à la SAS MESSA un commandement de payer visant clause résolutoire en date du 28 février 2023 sans même délivrer en amont à la SAS MESSA une mise en demeure et même sans stigmatiser officiellement un manquement du preneur à son obligation de paiement du loyer ;

— qu’il appartient au juge de rechercher si la clause résolutoire a été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur et en cas de mauvaise foi, que le commandement de payer ne peut produire aucun effet ; qu’en l’espèce, la SCI ZRTC a fait preuve de mauvaise foi en délivrant un commandement de payer portant sur un arriéré de loyer qui n’est pas opposable à la SAS MESSA et ce, afin d’échapper à son obligation de remise aux normes des locaux soumis à bail ;

— qu’en l’espèce, la relation contractuelle reposait sur un double engagement : d’une part, la SAS MESSA s’engageait à financier les travaux de mise aux normes des locaux commerciaux en échange d’une cession effective des murs commerciaux ; d’autre part, le bailleur renonçait au paiement des loyers et charges dans l’attente de l’obtention des autorisations administratives après réalisation des travaux de mise aux normes par la SAS MESSA ;

— qu’en l’espèce, la SCI ZRTC s’est opposée à la réitération authentique du compromis de vente du 30 avril 2019 ; que le but de la SCI ZRTC, qui n’a en réalité jamais eu l’intention de vendre, était de faire réaliser par la SAS MESSA des travaux qui incombaient au bailleur pour ensuite se rétracter et ne pas vendre le bien litigieux ; que cela démontre la mauvaise foi de la SCI ZRTC et explique pourquoi la SAS MESSA était réticente à prendre à sa charge les travaux de remise aux normes sans garantie de la part du bailleur ; qu’à défaut de réitération de la vente, il n’y avait plus d’obligation pour la SAS MESSA de financer des travaux de mises aux normes, la SAS MESSA étant en droit de se prévaloir du principe de l’exception d’inexécution ;

— qu’en outre, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance au sens de l’article 1719 du code civil, de sorte que le locataire est en droit de retenir les loyers et charges ; qu’en effet, en ne réalisant pas et en ne permettant pas la réalisation de travaux de mises aux normes qui lui incombaient, la SCI ZRTC a empêché la SAS MESSA d’exercer son activité dans des conditions normales ; que ces fautes contractuelles commises par la SCI ZRTC justifient que la SAS MESSA lui oppose une exception d’inexécution au sens de l’article 1219 du code civil ;

— qu’en outre, le règlement des loyers était conditionné contractuellement à la délivrance des autorisations d’exploitation administratives ; les travaux de mise aux normes n’ayant pu être réalisés du fait du non-respect de ses obligations contractuelles par la SCI ZRTC, les autorisations administratives n’ont pas pu être obtenues, de sorte que l’opposition de la SAS MESSA au paiement des loyers et primes apparaît justifiée ;

— en réponse aux arguments développés en défense, que la SCI ZRTC affirme que le restaurant a pu ouvrir ses portes au mois de novembre 2021 mais qu’il n’en justifie pas, aucun procès-verbal de réception des travaux ou constat d’huissier n’étant versé au débat ;

— qu’en outre, la SAS MESSA peut justifier son opposition au règlement du loyer et de ses accessoires sur le fondement de la force majeure de l’article 1218 du code civil, la Cour de cassation ayant jugé que les fermetures administratives sont des circonstances insurmontables et imprévisibles ; qu’en l’espèce, à défaut de réalisation effective des travaux de mise aux normes par le bailleur, la SAS MESSA est menacée quotidiennement de fermeture administrative ;

— qu’ainsi, il est sollicité d’autoriser la SAS MESSA à suspendre le paiement des loyer jusqu’à la délivrance des autorisations administratives d’exploitation ; qu’en outre, il est sollicité la condamnation de la SCI ZRTC à réaliser les travaux de mise aux normes des locaux commerciaux sous astreinte ;

Par des conclusions notifiées au RPVA le 19 février 2024, qui sont ses dernières conclusions, la SCI ZRTC demande au tribunal au visa des articles 1103 et 1104 du code civil ainsi que de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, de :

— JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 28 mars février 2023 par la SCI ZRTC à la SAS MESSA ne l’a pas été de mauvaise foi ;

— JUGER que la SCI ZRTC a satisfait à son obligation de délivrance à la date d’ouverture au public du restaurant, soit à compter du mois de novembre 2021 ;

— JUGER que le décompte rectificatif faisant état d’un arriéré de loyers d’un montant de 32 221, 49 € à la date d’effet du commandement de payer soit le 28 mars 2023 est conforme aux dispositions contractuelles du bail du 1er avril 2019 ;

— JUGER que les travaux de mises aux normes des locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [6] sont contractuellement à la charge de la SAS MESSA et non de la SCI ZRTC.

En conséquence,

— JUGER la demande de la SAS MESSA mal fondée et la débouter de l’intégralité de ses prétentions.

A TITRE RECONVENTIONNEL,

— CONSTATER que la clause résolutoire contenue dans le bail du 1er avril 2019, consenti par la SCI ZRTC à la SAS MESSA, portant sur les locaux situés [Adresse 4] à 57300 [5] est acquise depuis le 28 mars 2023 ;

— CONSTATER en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

— ORDONNER l’expulsion de la SAS MESSA et de tous occupants de son chef des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100,00 € par jour de retard;

— CONDAMNER la SAS MESSA, au paiement à la SCI ZRTC d’une somme de 32 221, 49 €, montant dû par elle et non contestable ;

— CONDAMNER la SAS MESSA au paiement d’une somme de 240, 00 € H.T. par jour à titre d’indemnité d’occupation contractuelle du 29 mars 2023 jusqu’à justification de la libération total des lieux et la remise des clefs ;

— CONDAMNER la SAS MESSA au paiement d’une somme de 4 000, 00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNER la SAS MESSA aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

En défense, la SCI ZRTC réplique :

— que l’avenant n°1 qui est produit en pièce n°2 par la demanderesse n’est pas signé et que sa date n’est pas mentionnée dans l’assignation ;

— que le bail du 1er avril 2019 signé par les parties précise qu’il annule purement et simplement le précédent bail de courte durée à compter du 1er avril date de signature ; qu’ainsi, il n’y a plus à faire état du bail de courte durée dans le cadre du présent litige, seul le bail du 1er avril 2019 étant applicable ; que ce bail ne mentionne aucun engagement de cession du bien immobilier au profit de la SAS MESSA ;

— que la commission de sécurité avait rendu un avis favorable en date du 3 mai 2016 qui est d’ailleurs relaté en page 15 du compromis de vente du 30 avril 2019 sous la rubrique « sécurité » ;

— que la clause résolutoire prévue au bail ne prévoit aucune obligation de mise en demeure préalable à la délivrance d’un commandement de payé ; que cependant, ce commandement de payer comporte une erreur sur le nombre et le montant total des loyers impayés qui s’élèvent en réalité, pénalités comprises, à la somme de 32 221,49 euros ;

— que le bail du 1er avril 2019 ayant remplacé le bail précédent, la SCI ZRTC n’avait aucunement obligation de céder à la SAS MESSA les murs commerciaux moyennant financement des travaux de mise aux normes des locaux commerciaux ; qu’en outre, si la vente n’a pas eu lieu, c’est parce que M. [W] n’a pas réussi à obtenir le financement requis, le compromis de vente prévoyant une condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur ; que d’ailleurs, la demanderesse ne rapporte nullement la preuve de ce qu’elle allègue à savoir que l’absence de réitération serait imputable à la SCI ZRTC ; qu’ainsi, la SAS MESSA ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution sur le fondement de l’article 1219 du code civil ;

— s’agissant de l’obligation de délivrance, que la SAS MESSA ne peut objectivement prétendre que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation alors qu’il résulte du site internet de la SAS MESSA qui exploite le restaurant sous l’enseigne BRASSERIE LE 64 qu’elle a ouvert sa brasserie à compter du mois de novembre 2021 ; qu’en conséquence, les loyers sont exigibles à compter de cette même date ; qu’il apparaît d’ailleurs que la SAS MESSA a commencé à régler son loyer, de manière imparfaite et par acompte, à compter du 14 décembre 2021 ;

— qu’en outre, il résulte du bail que les travaux d’aménagement étaient à la charge du preneur auquel il appartenait aussi d’obtenir tout agrément ou toute autorisation requise par la réglementation en vigueur ; que selon le bail, « le preneur supporte le coût des travaux de mise en conformité » ;

— que si le bail ne prévoyait pas de délai imparti à la SAS MESSA pour obtenir les autorisations d’exploitation administratives, un délai de 2 ans et 7 mois entre la signature du bail et l’ouverture du restaurant apparaît excessif, causant à la SCI ZRTC un manque à gagner de 74400 euros au titre des loyers non-perçus par la SCI ZRTC ;

— s’agissant de la force majeure, qu’elle ne peut être invoquée par la demanderesse alors qu’il lui appartenait d’obtenir les autorisations administratives nécessaires à son activité, étant rappelé que le restaurant a ouvert ses portes en novembre 2021 ; que la modification du site internet de la brasserie après la communication du premier jeu de conclusion dans le cadre de la présente affaire démontre la mauvaise foi de la demanderesse ; que la preuve de l’ouverture du restaurant en novembre 2021 est aussi attesté par une invitation à une soirée « beaujolais nouveau » le jeudi 18 novembre 2021 à la brasserie le 64 ; que de même, les avis google sur la brasserie démontrent qu’elle était bien en activité au moment de l’envoi du commandement de payer visant clause résolutoire ;

— s’agissant de la demande de réalisation de travaux de mises aux normes par la SCI ZRTC, que la défenderesse rappelle que cette obligation est contractuellement à la charge de la SAS MESSA ; qu’en outre, celle-ci ne justifie d’aucune injonction administrative portant sur une remise aux normes des locaux commerciaux ; qu’en effet, le document intitulé « liste de travaux de mise en accessibilité » n’a aucune valeur probante en ce qu’il ne permet pas d’en identifier l’émetteur ou les locaux concernés ;

— qu’ainsi, à titre reconventionnel, il est sollicité du tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 1er avril 2019 et ce, à effet du 28 mars 2023 ainsi que d’ordonner l’expulsion de la SAS MESSA sous astreinte ; il est en outre sollicité qu’une indemnité d’occupation soit fixée à hauteur de 240 euros par jour et que la SAS MESSA soit condamnée à payer la somme de 32221,49 euros au titre des loyers impayés et ce, majoré d’un intérêt au taux annuel de 10% ;

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LES DEMANDES FORMEES PAR LA SAS MESSA

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

— sur la réalisation des travaux de mise aux normes et l’obtention des autorisations administratives

En l’espèce, la SAS MESSA fait valoir qu’elle s’était engagée à réaliser les travaux de mises en conformité aux fins d’obtention des autorisations administratives parce que la SCI ZRTC s’était engagée à vendre le local litigieux.

Cependant, il résulte de la lecture de la pièce n°1 de la demanderesse que le bail de courte durée initialement signé entre les parties ne mentionnait aucunement un projet d’achat du local commercial par la société MESSA ou son président.

S’agissant de la pièce n°2 de la demanderesse intitulée « avenant n°1 a bail de courte durée », il apparaît comme le soulève la défenderesse que ce document n’est ni signé, ni daté. Il n’a donc aucune valeur probante.

Par ailleurs, il résulte du contrat de bail commercial figurant en pièce N°3 de la demanderesse que ce bail annule purement et simplement le précédent bail de courte durée à compter du 1er avril 2019 date de signature.

En conséquence, le seul bail applicable en l’espèce est ce bail du 1er avril 2019.

Il résulte de ces éléments qu’il n’est pas démontré que la SCI ZRTC s’était engagée contractuellement à vendre à la SAS MESSA ou à son président le local commercial litigieux en échange de la réalisation de travaux de mise en conformité par le locataire.

Par ailleurs, s’il apparaît qu’effectivement un compromis de vente portant sur le local litigieux, sis [Adresse 1] à [6], a été conclu entre les partie pour un montant de 200 000 euros en date du 30 avril 2019 (pièce n°4 de la demanderesse), il n’est nullement démontré que la réitération n’a pas eu lieu du fait de la SCI ZRTC.

De plus, selon le bail signé par les parties le 1er avril 2019, « le preneur prend les locaux en l’état, il réalisera les travaux d’aménagement, d’installation et d’équipement nécessaires ou qu’il jugera utiles sous réserve que ces travaux ne puissent ni changer la destination de l’immeuble, ni nuire à sa solidité ».

Par ailleurs, s’agissant de l’usage professionnel du local, le bail précise que « le preneur devra faire son affaire personnelle de l’obtention, si besoin est, préalablement à l’exercice de l’activité dans les locaux, de tout agrément ou de toutes les autorisations requises par la réglementation en vigueur en fonction de l’utilisation prévue et autorisée et du paiement de toutes sommes ou redevances exigibles en ce domaine. Plus particulièrement il se conformera à la réglementation relative à son activité ».

Enfin, selon ce bail, « le preneur supporte le coût des travaux de mise en conformité. Le preneur déclare prendre à sa charge les travaux nécessaires pour la mise en conformité des locaux pour l’exercice de son activité sauf si ces travaux constituent de grosses réparations incombant au bailleur. Il précise qu’il a fait établir des devis et qu’il mesure en conséquence l’étendue de cette charge. De même en cours de bail le locataire sera tenu de faire effectuer à ses frais tous les travaux, sauf ceux qualifiés de gros travaux procédant d’une injonction administrative pour les besoins de mise aux normes des locaux et en application de dispositions spécifiques à l’activité exercée. Le tout sans recours contre le bailleur et de manière que ce dernier ne soit jamais recherché ou inquiété à ce sujet ».

Il résulte de ces éléments que les travaux d’aménagement et de mise aux normes ainsi que les démarches pour obtenir les autorisations administratives étaient à la charge de la SAS MESSA indépendamment de toute vente des murs par la SCI ZRTC. Ainsi, la société MESSA ne peut nullement reprocher à la SCI ZRTC de ne pas avoir réalisé ces travaux et lui opposer une exception d’inexécution au sens de l’article 1219 du code civil pour justifier de ne pas avoir réalisé ces travaux.

De même, la SAS MESSA ne peut reprocher à la SCI ZRTC d’avoir manqué à son obligation de délivrance fixée à l’article 1719 du code civil puisque ces travaux lui incombaient.

— sur l’exigibilité des loyers

Il ressort du bail signé par les parties que la mention selon laquelle « pour les deux premiers mois, soit pour la période de prise d’effet du présent bail et jusqu’à 30/05/2019, le montant du loyer annuel sera offert puis le loyer mensuel sera donc de 2000 euros hors taxes » a été rayée et a été remplacée par la mention manuscrite suivante : « Le bailleur renonce à solliciter du preneur, qui s’engage à l’accepter, le paiement du loyer et charges jusqu’à la date de l’ouverture de l’établissement au public, après obtention des autorisations administratives. Compte tenu de l’obligation de délivrance due par le bailleur au preneur, les loyers et charges ne seront appelés et dus qu’à compter de cette date. »

Il convient de souligner qu’en l’espèce, l’exigibilité des loyers n’est pas conditionnée par la réalisation de travaux mais par l’ouverture de l’établissement au public après obtention des autorisations administratives sachant que l’ouverture au public permet de supposer l’obtention des dites autorisations.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la défenderesse, notamment des pièces 2 à 4, que la SAS MESSA a bien ouvert une brasserie appelée « Le 64 » dans le local commercial donné à bail par la SCI ZRTC et que l’ouverture date de novembre 2021. En effet, cela résulte d’une capture d’écran du site internet de la brasserie datée de juin 2023 qui mentionne une réouverture en novembre 2021 ainsi que d’une capture d’écran du site « onvasortir » qui mentionne un événement le 18 novembre 2021 à la brasserie « Le 64 ».

De plus, il ressort des avis google relatifs à cet établissement ainsi que des postes facebook du restaurant dont des captures d’écran figurent dans le corps des conclusions de la défenderesse que le restaurant a été ouvert en continue depuis cette date et qu’il était encore ouvert au moment de la signification du commandement de payer.

S’il ne s’agit pas d’un contrat d’huissier ou d’un procès-verbal de réception de travaux, étant précisé qu’il n’est pas démontré que l’ouverture au public nécessitait la réalisation de travaux, cela constitue tout de même des éléments de preuve suffisants à établir que le restaurant à ouvert ses portes à compter de novembre 2021, de sorte que les loyers sont donc dus à compter de cette même date.

Par ailleurs, il résulte du décompte locatif versé par la défenderesse en pièce n°1 que la SAS MESSA a commencé à payer un loyer, de façon partielle et irrégulière, à compter du mois de décembre 2021, ce qui n’est pas contesté par la SAS MESSA. Cela vient conforter la preuve de l’ouverture du restaurant au mois de novembre 2021.

Il résulte de ces éléments que les loyers étaient donc bien exigibles à partir de novembre 2021 et que la SAS MESSA ne peut opposer aucune exception d’inexécution ou manquement de la SCI ZRTC à son obligation de délivrance pour justifier le non-paiement des loyers.

De même, la SAS MESSA ne peut invoquer la force majeure de l’article 1218 du code civil pour échapper à son obligation de paiement des loyers. En effet, d’une part, la SAS MESSA ne démontre nullement ses allégations selon lesquelles à défaut de travaux, sa brasserie est menacée chaque jour de fermeture administrative. D’ailleurs, la SAS MESSA ne justifie même pas de la nécessité de réaliser des travaux. En effet, la demanderesse se contente de produire en pièce n°7 une « liste des travaux de mise en accessibilité ». Cependant, ce document sans en-tête et qui n’est pas signé ne présente aucune force probatoire en ce qu’on ne sait pas qui l’a établi et pour quel projet. Par ailleurs, comme indiqué ci-dessus, en tout état de cause, ces travaux sont à la charge du locataire, de même que les démarches pour obtenir les autorisations administratives.

En conséquence, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 28 février 2023 par la SCI ZRTC à la SAS MESSA n’ayant pas été délivré de mauvaise foi, la SAS MESSA sera déboutée de sa demande de le voir privé de ses effets.

La SAS MESSA sera en outre déboutée de sa demande de suspension du paiement du loyer et des charges ainsi que de sa demande de condamnation de la SCI ZRTC à réaliser les travaux de mise aux normes des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [6], sous astreinte.

2°) SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA SCI ZRTC

En application de l’article L145-41 du code de commerce :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

En l’espèce, il résulte de la pièce demanderesse n°6 que la SCI ZRTC a fait signifier à la SAS MESSA un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire en matière commerciale en date du 28 février 2023.

Il apparaît que le contrat de bail signé par les parties contient effectivement une clause résolutoire selon laquelle « Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail ou à défaut de paiement des frais de poursuite et un mois après un commandement ou une sommation visant cette clause résolutoire et le délai d’un mois resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieur à l’expiration du délai ci-dessus »

Par ailleurs, le bail précise que « A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, les sommes dues seront automatiquement majorées des frais de recouvrement et d’un intérêt au taux annuel de 10%.

L’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non-délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail sans droit au renouvellement sera établie sur la base journalière d’un pour cent (1%) du loyer au besoin à titre de pénalité forfaitaire ».

Ce commandement de payer du 28 février 2023 visait un total dû de 121 446,76 euros. Cependant, dans ses dernières écritures, la SCI ZRTC a versé un nouveau décompte, en pièce n°1, dont il résulte que seuls les loyers à partir de novembre 2021 ont été comptabilisés, ce qui amène à un montant total de loyer au 28 mars 2023 de 40 567,74 euros outre 2553,75 euros d’intérêts de retard. Un montant de 10900 euros ayant été versé par la SAS MESSA, cela amène la dette locative à un montant de 32221,49 euros.

Effectivement, le bail signé par les parties prévoyant spécifiquement que les loyers ne sont dus qu’à compter de l’ouverture de l’établissement, les loyers antérieurs au mois de novembre 2021 ne sont pas dus. En revanche, comme cela a été démontré ci-dessus, ceux à compter de novembre 2021 sont bien exigibles sans que la SAS MESSA ne puisse opposer une quelconque exception d’inexécution ou une quelconque force majeure.

Par ailleurs, la SAS MESSA ne peut reprocher à la SCI ZRTC de ne pas lui avoir envoyé de mise en demeure préalablement à la signification du commandement de payer visant clause résolutoire alors que ce n’est pas contractuellement prévu.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition depuis le 28 mars 2023 de la clause résolutoire contenue dans le bail du 1er avril 2019, consenti par la SCI ZRTC à la SAS MESSA, portant sur les locaux situés [Adresse 4] à 57300 [5] et constater en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date.

Ainsi, sera ordonnée l’expulsion de la SAS MESSA et de tous occupants de son chef des locaux en cause, dans le mois de la signification de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 6 mois.

Par ailleurs, le montant de la dette locative arrêtée au 28 mars 2023 à hauteur de 32 221,49 € apparaît justifié de sorte que la SAS MESSA sera condamnée à payer cette somme à la SCI ZRTC.

Enfin, conformément aux dispositions du bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation sur la base journalière d’un pour cent (1%) du loyer étant précisé que le loyer s’élève à un montant de 24000 euros HT. En conséquence, la SAS MESSA sera condamnée au paiement d’une somme de 240,00 € H.T. par jour à titre d’indemnité d’occupation contractuelle du 29 mars 2023 jusqu’à justification de la libération total des lieux et la remise des clefs.

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

La SAS MESSA, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

La SAS MESSA sera condamnée à régler à la SCI ZRTC la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter la SAS MESSA de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 29 mars 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SAS MESSA de sa demande de voir le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 28 février 2023 par la SCI ZRTC à la SAS MESSA privé de ses effets ;

DEBOUTE la SAS MESSA de sa demande de condamnation de la SCI ZRTC à réaliser les travaux de mise aux normes des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [6], sous astreinte ;

DEBOUTE la SAS MESSA de sa demande de suspension du paiement du loyer et des charges ;

CONSTATE que la clause résolutoire contenue dans le bail du 1er avril 2019, consenti par la SCI ZRTC à la SAS MESSA, portant sur les locaux situés [Adresse 4] à 57300 [5] est acquise depuis le 28 mars 2023 ;

CONSTATE la résiliation dudit bail à compter du 28 mars 2023 ;

ORDONNE l’expulsion de la SAS MESSA et de tous occupants de son chef des locaux en cause, dans le mois de la signification de la décision à intervenir, et sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 6 mois ;

CONDAMNE la SAS MESSA à payer à la SCI ZRTC une somme de 32 221,49 €, au titre de la dette locative arrêtée au 28 mars 2023 ;

CONDAMNE la SAS MESSA au paiement d’une somme de 240,00 € H.T. par jour à titre d’indemnité d’occupation contractuelle du 29 mars 2023 jusqu’à justification de la libération total des lieux et la remise des clefs ;

CONDAMNE la SAS MESSA aux dépens ;

CONDAMNE la SAS MESSA à régler à la SCI ZRTC la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS MESSA de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président