AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

3 rue Haute-Pierre – BP 81022 – 57036 METZ CEDEX 1

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00366 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LOG2

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

E.P.I.C. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, dont le siège social est sis 10 Rue du Chanoine Collin – 57000 METZ, représentée par [I] [H], munie d’un pouvoir écrit ;

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [E] [D], demeurant 2B Rue des Déportés – 57070 METZ

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 04 septembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à SEM EUROMETROPOLE METZ (LS)

— copie certifiée conforme délivrée le à SEM EUROMETROPOLE METZ (LS)

Mme [E] [D] (LS)

1

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 octobre 2015, l’Office Public de l’Habitat METZ HABITAT TERRITOIRE a consenti à Madame [E] [D] un bail d’habitation sur un logement situé 2 B rue des Deportes – 57070 METZ, pour un loyer mensuel de 407,93 euros ainsi que 66 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat METZ HABITAT TERRITOIRE a fait signifier à Madame [E] [D] le 18 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2444,58 euros.

Par acte de commissaire de justice du 03 mars 2025 remis à étude, la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT a fait assigner Madame [E] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 septembre 2025.

En demande, la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, laquelle dépose à l’audience son acte introductif d’instance auquel elle se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Madame [E] [D] ;Le condamner à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4471,52 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 539,12 euros ;Le condamner à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;

Au soutien de ses demandes, la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT précise que le locataire ne règle pas régulièrement les loyers et charges, et qu’il n’a pas régularisé sa situation postérieurement à la délivrance du commandement de payer. A l’audience, elle s’en rapporte sur la demande d’octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [E] [D], présente à l’audience, reconnaît être tenue d’une dette locative, mais elle demande à être autorisée à régler sa dette selon des délais de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 60 euros en supplément du loyer courant et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique que les loyers des mois de juin, juillet et septembre 2025 ont été intégralement réglés. Elle précise être à la retraite depuis le mois de juin 2025 après une période d’arrêt maladie de trois ans. Elle perçoit une retraite de 1100 euros par mois. Elle expose avoir fait une demande d’attribution de l’aide au logement auprès de la CAF.

Préalablement autorisée à déposer une note en délibéré sur ce point, elle a communiqué le 16 septembre 2025, les justificatifs de la perception de l’aide au logement à hauteur de 193,04 euros par mois à compter du 25 septembre 2025.

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 04 novembre 2025 par mise à disposition au greffe .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 18 novembre 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 08 novembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 03 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 11 mars 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 4 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur antérieurement à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 7) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 18 novembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2444,58 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 19 janvier 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

La SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT produit un décompte aux termes duquel Madame [E] [D] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 4471,52 euros.

Madame [E] [D] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera par conséquent condamnée, à titre provisionnel, à verser à la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT cette somme de 4471,52 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2444,58 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, Madame [E] [D] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Madame [E] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement :

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [E] [D] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [E] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [E] [D], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT la somme de 200 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 19 octobre 2015 entre la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT et Madame [E] [D] concernant le logement situé 2 B rue des Deportes – 57070 METZ sont réunies à la date du 19 janvier 2025 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [E] [D] à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT la somme de 4471,52 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 sur la somme de 2444,58 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [E] [D], tenue par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 36 mensualités de 124 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

qu’à défaut pour Madame [E] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que Madame [E] [D] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT tendant à l’expulsion de Madame [E] [D] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [E] [D] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Madame [E] [D] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 18 novembre 2024, de l’assignation en référé du 03 mars 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 11 mars 2025 ;

CONDAMNONS Madame [E] [D] à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire, le 4 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par le greffier.

Le greffier La juge