Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 25/00157 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LHAO

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Madame [O] [H], demeurant [Adresse 12]

représentée par M^e Hervé GOURVENNEC, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de METZ, vestiaire : B306

DÉFENDEURS :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], représenté par son syndic Monsieur [Y] [V],

demeurant sis [Adresse 3]

représentée par M^e Loïc DE GRAËVE, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de METZ, vestiaire : C600, avocat postulant, M^e Pascal RIVERA, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

S.C.I. DILLEN, prise en la personne de son gérant Monsieur [Y] [V], dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par M^e Loïc DE GRAËVE, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de METZ, vestiaire : C600, avocat postulant, M^e Pascal RIVERA, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

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Débats à l’audience publique du 22 AVRIL 2025

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 01 JUILLET 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 02 avril 2025, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, Madame [O] [H] a fait assigner la SCI DILLEN et appelé en déclaration d’ordonnance commune le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à 57630 VIC-SUR-SEILLE, représenté par son syndic Monsieur [Y] [V], devant le Président du Tribunal judiciaire ce siège statuant en référé, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile aux fins de voir :

— Ordonner une expertise des lots acquis par elle dans l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] et la confier à Monsieur [S] [L], à ses frais avancés ;

— Condamner la SCI DILLEN à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la SCI DILLEN aux entiers frais et dépens ;

— Déclarer l’ordonnance commune au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 10].

La SCI DILLEN et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à 57630 VIC-SUR-SEILLE, représenté par son syndic Monsieur [Y] [V], ont constitué avocat.

Par conclusions enregistrées au greffe le 22 avril 2025, la SCI DILLEN et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à 57630 VIC-SUR-SEILLE, représenté par son syndic Monsieur [Y] [V], demandent au Juge des référés de :

A titre principal :

— Renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

— Leur donner acte de leurs plus expresses protestations et réserves ;

— Statuer ce que de droit quant à la demande d’extension de la mesure sollicitée ;

— Désigner Monsieur [S] [L] comme expert judiciaire ;

En tout état de cause :

— Débouter Madame [O] [H] de ses demandes, fins et prétentions au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre de leur condamnation aux frais et dépens ;

— Réserver les frais et dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Selon acte notarié daté du 16 avril 2024, Madame [O] [H] a acquis de la SCI DILLEN un appartement et ses annexes au [Adresse 5] à 57630 VIC-SUR-SEILLE.

Elle produit un constat établi le 17 octobre 2024 par Maître [B], commissaire de Justice, qui a notamment relevé :

— Des traces d’humidité et d’oxydation dans la salle de bains et le séjour ;

— Dans les parties communes un mur très humide au toucher, avec une toile de verre qui se décolle et laisse apparaître des plâtres humides qui s’effritent ;

— Une forte humidité sur tout le mur de la séparation entre la montée d’escalier et l’appartement ;

— Le plafond de la cave qui s’effrite et une humidité sur l’ensemble des murs périphériques;

— Un escalier extérieur qui présente d’importants désordres structurels avec affaissements.

Madame [O] [H] justifie de l’existence de possibles désordres affectant son immeuble susceptibles d’engager la responsabilité de la SCI DILLEN, alors par ailleurs que les défendeurs ne s’opposent pas à la mesure d’expertise.

La mesure d’expertise sollicitée apparaît nécessaire à la solution du litige pouvant opposer les parties. Il convient de l’ordonner tous droits et moyens réservés, aux frais avancés de Madame [O] [H].

La présente ordonnance sera déclarée commune au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 10].

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le Juge des référés statue sur les dépens.

Il convient de condamner Madame [O] [H] à les régler dans la mesure où l’expertise est ordonnée à son avantage sans que le Juge des référés puisse connaître l’issue de celle-ci.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ; que néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Les responsabilités n’étant pas établies, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de Madame [O] [H].

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DÉCLARE la présente ordonnance commune au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 10] ;

ORDONNE une expertise des lots n°2, 8 et 13 de la copropriété sise [Adresse 5] à [Localité 10] et commet pour y procéder :

Monsieur [S] [L]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 13]

Expert auprès de la Cour d’appel de [Localité 14]

avec pour mission de :

— Se rendre sur place sis [Adresse 5] à [Localité 10] après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l’existence, d’une part des désordres, de seconde part, des vices ou non-conformités allégués par la partie demanderesse dans l’assignation et éventuellement dans ses conclusions ;

— Distinguer d’une part, les désordres, de seconde part, les vices, de troisième part, les non-conformités ;

— Etablir la chronologie des faits ;

— Indiquer la (ou les) date(s) de vente du bien immobilier (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus, etc.) ;

— Enumérer les polices d’assurance souscrites par chacun des intervenants ;

— Prendre connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques : contrat de vente, plans, devis, marchés et autres concernant les travaux réalisés dans l’immeuble en relation avec ces désordres, vices ou défauts de conformité) ;

— Entendre tous sachants ;

— Examiner l’immeuble, rechercher d’une part, la réalité des désordres, malfaçons ou non-façons, de seconde part, la réalité des vices et/ou non conformités allégués par la partie demanderesse dans l’assignation ou ses conclusions ultérieures en produisant des photographies ;

— En indiquer la nature, l’origine et l’importance ;

S’agissant des vices :

— Préciser pour chacun s’il provient notamment :

d’une usure normale de la chose,d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier et en préciser, si possible, l’auteur,de travaux qui ont été effectués (non-conformités aux règles de l’art, aux normes ou autres),d’une autre cause ;- Rechercher la date d’apparition objective du ou des vices, c’est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte), notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;

— Préciser la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices ;

— Indiquer si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée ;

— Fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs) ;

— Indiquer si ces vices rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils « diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus » (selon les termes de l’article 1641 du Code civil) ;

— Préciser pour chaque vice, s’il affecte la décence du logement en constituant un risque pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé de l’occupante, s’il permet ou non au logement de répondre aux critères de performance énergétique minimale et s’il interdit au logement d’être conforme au sens du décret du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent ;

— Dans l’hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l’allocation de dommages et intérêts), fournir au Tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;

— Dans l’optique d’une éventuelle demande de dommages et intérêts, préciser – dans une « note aux parties » intermédiaire – les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ;

S’agissant des non-conformités, fournir au Tribunal tous éléments permettant d’en apprécier l’importance au regard de l’usage attendu de l’immeuble et préciser, dans une « note aux parties » intermédiaire, les solutions et travaux nécessaires pour y remédier en faisant référence à des éléments concrets ;

S’agissant des désordres :

— Indiquer pour chacun s’il affecte des éléments d’équipement dissociables, indissociables ou constitutifs de l’ouvrage ;

— Préciser pour chaque désordre s’il provient notamment :

d’une non-conformité aux documents contractuels, qu’il précisera,d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions d’utilisation des matériaux ou éléments d’ouvrage mis en œuvre, en spécifiant les normes qui n’auraient pas été respectées,d’une exécution défectueuse,d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages,d’une autre cause ;- Rechercher la date d’apparition des désordres ;

— Préciser s’ils étaient apparents lors de la réception ou de la prise de possession de l’ouvrage, ou s’ils sont apparus postérieurement ;

— Préciser s’ils pouvaient être décelés par un maître d’ouvrage profane, et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ;

— Indiquer si ces désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

— Préciser pour chaque désordre, s’il affecte la décence du logement en constituant un risque pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé de l’occupante, s’il permet ou non au logement de répondre aux critères de performance énergétique minimale et s’il interdit au logement d’être conforme au sens du décret du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent ;

— Préconiser dans une « note aux parties » intermédiaire les remèdes à y apporter et les travaux nécessaires à la remise en état de l’ouvrage ;

— Laisser aux parties un délai de deux mois pour produire des devis, en leur rappelant que c’est à elles qu’il incombe d’y procéder ;

— Au vu des devis que lui présenteront les parties et qu’il vérifiera, évaluer les travaux désordre par désordre, vice par vice, et non-conformité par non-conformité, ainsi que la durée de ces travaux ;

— Evaluer les moins-values résultant des désordres et/ou des vices et/ou des non-conformités non réparables ;

— Evaluer les préjudices de toute nature résultant de ces désordres et/ou vices et/ou non-conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

— A la demande expresse d’une partie, donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les comptes entre les parties ;

— Répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et -si nécessaire- documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents ;

INVITE les parties à transmettre à l’Expert, dans un délai de deux mois à compter de la présente ordonnance :

— Leurs écritures : assignation et conclusions ;

— Leurs pièces numérotées et accompagnées d’un bordereau : pièces contractuelles (contrats, conditions particulières et générales, avenants, plans, …), devis, factures, procès-verbaux de réception, attestations d’assurance (« dommages ouvrage », « décennale », responsabilité civile…), éventuels constats d’huissier, rapports d’expertise privé, …. étant précisé que les pièces dématérialisées seront communiquées de manière individualisée, à savoir un fichier PDF par pièce nommé conformément au bordereau);

INVITE l’Expert à suivre les prescriptions ci-après :

COMPTE-RENDU DE PREMIRE VISITE :

Lors de la première visite sur les lieux, l’Expert aura pour mission de :

— Dresser une feuille de présence en invitant les parties à communiquer les coordonnées de l’interlocuteur des opérations d’expertise y compris une adresse e-mail et à se prononcer sur leur accord quant à une communication électronique,

— Apprécier de manière globale la nature et le type des désordres et vices,

— Etablir la liste exhaustive des réclamations des parties,

— Etablir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige, et d’ores et déjà donner son avis sur les tiers susceptibles d’être attraits à la procédure,

— Enumérer les polices d’assurance souscrites par chacun des intervenants et solliciter celles qui font défaut,

— Dresser l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige en invitant les parties à lui transmettre les documents manquants,

— Etablir une chronologie succincte des faits comprenant, si possible, l’apparition des dommages,

— Fixer la durée prévisible de l’expertise en précisant, si possible, si des investigations particulières doivent être menées et s’il doit être fait appel aux compétences de sapiteur ou de technicien associés,

— Evaluer le coût prévisionnel de la mesure d’expertise,

— Apprécier, s’il y a lieu, l’urgence des travaux conservatoires,

— Et du tout, dresser un compte-rendu de première visite qu’il adressera aux parties et déposera au greffe du service du contrôle des expertises du Tribunal dans le délai d’un mois à compter de la première réunion ;

EN CAS DE TRAVAUX URGENTS

Si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir des dommages aux personnes et aux biens, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au Juge chargé du contrôle des expertises ;

Si de tels travaux urgents étaient préconisés par l’Expert et, en l’absence de tout litige à ce sujet, autorise Madame [O] [H] à les faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra et à ses frais avancés, sur le constat dressé par l’Expert que ces travaux n’entravent pas le déroulement des opérations d’expertise ;

PRÉ-RAPPORT ET RAPPORT :

DIT que l’Expert déposera au greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de dix mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du Juge chargé du contrôle des expertises) ;

DIT qu’il laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif et lui communiquer l’ensemble des pièces numérotées accompagnées d’un bordereau (chaque pièce devant constituer un fichier informatique distinct) ;

DIT que, de toutes ses observations et constatations, l’Expert dressera enfin un rapport qu’il adressera aux parties accompagné des annexes (convocation à expertise, notes aux parties, pré-rapport d’expertise, dires des parties, pièces des parties) et qu’il déposera au greffe en deux exemplaires papiers accompagné de ces mêmes annexes et de la preuve par tout moyen de la signification du rapport aux parties ;

DIT que l’Expert déposera ce rapport au greffe de ce Tribunal dans les douze mois suivant l’avis qui lui sera donné de la consignation de l’avance à valoir sur ses honoraires ;

RAPPELLE que pour l’exécution de sa mission l’Expert pourra recourir à la plate-forme sécurisée d’échanges OPALEXE ;

RAPPELLE que, pour l’accomplissement de cette mission, l’Expert aura la faculté de :

— Se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, en cas de difficultés, et entendre tous sachants qu’il estimera utiles ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278 du Code de procédure civile, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour l’Expert de joindre cet avis à son rapport (article 282 du Code de procédure civile) ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278-1 du Code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, étant rappelé que son rapport devra mentionner les nom et qualités des personnes ayant prêté leur concours (article 282 du Code de procédure civile);

— Apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d’une transaction ;

FIXE à 3 500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert qui devra être consignée par Madame [O] [H], avant le 1er septembre 2025, sous peine de caducité de la désignation de l’Expert ;

INVITE Madame [O] [H] à consigner la somme sur la plate-forme numérique de la Caisse des Dépôts :

— site : https://consignations.caissedesdepots.fr/ ;

INVITE Madame [O] [H] à transmettre dès réception le récépissé de consignation au greffe de ce Tribunal ;

APPELLE l’attention des parties sur les dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ainsi conçues :

« À défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner »;

DIT que l’Expert devra, en toutes circonstances, informer le Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise de la date de ces opérations, de l’état d’avancement de ses travaux et des difficultés qu’il pourra rencontrer ;

DIT que si les honoraires de l’Expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser ce Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire ;

CONDAMNE Madame [O] [H] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de toute autre demande.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le premier juillet deux mil vingt cinq par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente