TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 14 Novembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/02764 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QABC

NAC : 72I

Jugement Rendu le 14 Novembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], situé [Adresse 2] et [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.R.L. CABINET PRECLAIRE, société à responsabilité limitée au capital de 30.000 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés D’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 533 489 977, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [G] [R], demeurant [Adresse 4]

Comparante,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assisté de Monsieur Fabien DUPLOUY, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 29 Mars 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Septembre 2024 et mise en délibéré au 14 Novembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [G] [R] est propriétaire des lots n°120 et 188, au sein de la résidence des Castors sise [Adresse 3] à [Localité 9].

Par exploit de commissaires de Justice du 29 mars 2024, le [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, le cabinet PRECLAIRE a fait assigner Madame [G] [R] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

— Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

• 8 211,96 € selon arrêté de compte du 8 mars 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 février 2024

• 1 367,46 € (455,82 € *3) correspondant aux provisions exigibles dues sur la base du budget provisionnel pour la période du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024 approuvé par l’assemblée générale du 22 mars 2023 (résolution n°7)

• 70,02 € (23,34 € *3) correspondant aux appels fonds travaux devenus exigibles dus sur la base du budget provisionnel pour la période du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024 approuvé par l’assemblée générale du 22 mars 2023 (résolution n°9)

• 7 864, 24 € au titre des travaux de réhabilitation énergétique approuvés lors de l’assemblée générale du 14 juin 2023 (résolution n°4)

• 2 500 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner la défenderesse en tous les dépens.

— Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l’article 515 du code de procédure civile.

A l’audience du 12 septembre 2024, le [Adresse 10] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance ajoutant être d’accord pour accorder un délai de paiement à Madame [R].

Madame [R] a comparu en personne à l’audience, et n’a pas contesté les sommes dues sauf les dommages et intérets auxquels elle s’oppose. Elle explique avoir perdu son travail et avoir des revenus mensuels de 1000 à 1200 euros par mois. Elle sollicite des délais de paiement sur une année.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:

1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2) Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 13 février 2024 distribuée en recommandé avec avis de réception le 16 février 2024 à Madame [R], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé .

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 8346,96 euros au titre des charges de copropriété.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [G] [R] qui indique les tantièmes représentés par ses lots n° 120 et 188 au sein de la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblées générales d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 22/03/2023, 14 juin 2023, 25 juin 2024 et les attestations de non recours desdites assemblées ;

— les appels de fonds et charges sur les périodes considérées ;

— Le contrat de syndic ;

— le règlement de copropriété;

— un décompte des charges de copropriété échues et impayées, arrêté au 8 mars 2024, pour la période du 01 juillet 2023 au 8 mars 2024, appel de fond 1er trimestre 2024 et provision travaux alur inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 8 186,96 €.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence des Castors maintient sa demande. Madame [G] [R] ne conteste pas la dette et le montant.

S’agissant des charges de copropriété impayées :

Il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés échus sur la période du 01 juillet 2023 au 8 mars 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 et provision fonds alur inclus, s’élève à la somme 8 196,96 euros (le décompte ajoutant 25 euros de frais de recouvrement qui seront examinés ci dessous).

Conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 16 février 2024 date de distribution de la mise en demeure.

S’agissant des charges de copropriété devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (Résolutions n°7-9 du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mars 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et résolution n°4 de l’assemblée générale du 14 juin 2023 votant les travaux de rénovation énergétique), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 01 avril 2024 au 31 décembre 2024, appel de fonds 4ème trimestre 2024 et travaux de renovation énergétique inclus, s’élève bien à la somme de 9 301,72 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le [Adresse 10] réclame une somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement correspondant à la mise en demeure du 13 décembre 2023.

Ces frais apparaissent fondés et sont justifiés.

Par conséquent, Madame [R] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence des Castors la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement ;

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le syndicat des copropriétaires ne motive pas sa demande de dommages et intérets si ce n’est en visant le fondement de l’article 1231 du code civil. Sa demande sera donc rejetée.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérets.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, la défenderesse sollicite des délais de paiement en raison de la perte de son emploi et ne bénéficiant que de modestes revenus de l’ordre de 1000 à 1200 euros par mois. Elle sollicite un délai d’un an pour payer sa dette.

Le syndicat des copropriétaires accepte ce délai de paiement.

En conséquence, il y aura lieu d’accorder des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires :

Madame [G] [R], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidencedes Castors une somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1 6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort

CONDAMNE Madame [G] [R] à payer au [Adresse 10] la somme de 8 196,96 euros au titre des charges de copropriété impayées échus sur la période du 01juillet 2023 au 8 mars 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 et provision fonds travaux alur inclus avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024, date de distribution de la mise en demeure et ce, jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Madame [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence des Castors la somme de 9 301,72 euros au titre des charges devenus exigibles jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus correspondant aux appels provisionnels du 2ème trimestre 2024 au 4 ème trimestre 2024 et appels de travaux de rénovation énergétique inclus;

CONDAMNE Madame [G] [R] à payer au [Adresse 10] la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence des Castors de sa demande de dommages et intérêts;

AUTORISE Madame [G] [R] à s’acquitter de sa dette par 12 versements mensuels, le dernier versement correspondant au solde de la dette;

DIT que, faute pour Madame [G] [R] de payer au terme fixé, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible;

CONDAMNE Madame [G] [R] à payer au [Adresse 10] la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [G] [R] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,