AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 MAI 2025

N° RG 25/00052 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LFFD

Minute RF n° 222/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [L] [J], munie d’un pouvoir

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [O] [X] épouse [N]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ

JUGE DES RÉFÉRÉS : Aintzane KARNAOUKH

GREFFIER : Nathalie ARNAULD

Débats à l’audience publique de référé du 06 mars 2025

Délivrance de copies :

— copie certifiée conforme le à

— clause exécutoire le à SEM EUROMETROPOLE [Localité 5] HABITAT (+ pièces) par LS

Madame [X] [O] épouse [N] par LS

— seconde exécutoire le à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 juillet 2004, l’Office public d’aménagement et de construction de [Localité 5], devenu la Société d’économie mixte eurométropole de [Localité 5] Habitat (SEM EMH), a consenti à Madame [O] [N] née [X] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 485,14 euros ainsi que 104,43 euros pour les charges, comprenant un garage en contrepartie d’un loyer mensuel de 40,30 euros pour ce local.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la Société d’économie mixte eurométropole de [Localité 5] Habitat (SEM EMH) a fait signifier à Madame [O] [N] née [X] le 26 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2194,36 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024 remis à personne, la Société d’économie mixte eurométropole de Metz Habitat (SEM EMH) a fait assigner Madame [O] [N] née [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025.

En demande, la Société d’économie mixte eurométropole de [Localité 5] Habitat (SEM EMH), représentée par son préposé, lequel dépose à l’audience son acte introductif d’instance auquel il se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ainsi que la résiliation de plein droit du contrat de bail portant sur le logement et le garage ;Ordonner l’expulsion de Madame [O] [N] née [X] ;La condamner à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3033,03 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;La condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 780,07 euros pour le logement et de 53,28 euros pour le garage à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux, selon les termes du bail, avec intérêt au taux légal, montant révisable conformément aux termes du bail et de la réglementation applicable aux organismes HLM ;La condamner à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, comprenant le coût du commandement de payer ainsi que celui de l’assignation, le tout avec exécution provisoire ;

Au soutien de ses demandes, la Société d’économie mixte eurométropole de [Localité 5] Habitat (SEM EMH) précise que l’arriéré locatif n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Elle reconnaît que le paiement du loyer a repris. Elle ne s’oppose pas aux délais de paiement sous réserve d’une clause cassatoire en cas de non respect des engagements pris par la locataire.

En défense, Madame [O] [N] née [X], présente à l’audience, reconnaît être tenue d’une dette locative, mais elle demande à être autorisée à régler sa dette selon des délais de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 50 euros en supplément du loyer courant et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 mai 2025, délai prorogé au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité des demandes.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 26 février 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 13 décembre 2024 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article B.6) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 26 février 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2194,36 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 avril 2024.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif.

La Société d’économie mixte eurométropole de [Localité 5] Habitat (SEM EMH) produit un décompte aux termes duquel Madame [O] [N] née [X] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 3033,03 euros.

Madame [O] [N] née [X] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera par conséquent condamnée, à titre provisionnel, à verser à la Société d’économie mixte eurométropole de [Localité 5] Habitat (SEM EMH) cette somme de 3033,03 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2194,36 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment de la proposition de règlement présentée à l’audience par Madame [O] [N] née [X], cette dernière sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Madame [O] [N] née [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

V. Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [O] [N] née [X] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

VI. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [N] née [X], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 26 février 2024, de l’assignation en référé du 10 décembre 2024 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 13 décembre 2024, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [O] [N] née [X], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la Société d’économie mixte eurométropole de [Localité 5] Habitat (SEM EMH) la somme de 100 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Aïntzané KARNAOUKH, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 27 juillet 2004 entre la Société d’économie mixte eurométropole de [Localité 5] Habitat (SEM EMH) et Madame [O] [N] née [X] concernant le logement situé [Adresse 3] et concernant le garage sont réunies à la date du 26 avril 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [O] [N] née [X] à payer à la Société d’économie mixte eurométropole de [Localité 5] Habitat (SEM EMH) la somme de 3033,03 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024 sur la somme de 2194,36 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [O] [N] née [X], tenue par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 35 mensualités de 50 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;qu’à défaut pour Madame [O] [N] née [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’économie mixte eurométropole de [Localité 5] Habitat (SEM EMH) pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que Madame [O] [N] née [X] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la Société d’économie mixte eurométropole de [Localité 5] Habitat (SEM EMH) une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la Société d’économie mixte eurométropole de [Localité 5] Habitat (SEM EMH) tendant à l’expulsion de Madame [O] [N] née [X] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [O] [N] née [X] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Madame [O] [N] née [X] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 26 février 2024, de l’assignation en référé du 10 décembre 2024 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 13 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [O] [N] née [X] à payer à la Société d’économie mixte eurométropole de [Localité 5] Habitat (SEM EMH) la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Le greffier Le juge