AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00082 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LFZE

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 9] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Madame [W] [P], chargée de contentieux

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [V] [Y] épouse [S]

demeurant Chez M. [U] [T]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Assistée de sa fille, [T] [X]

Monsieur [Z] [S]

demeurant [Adresse 6]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 25 septembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à la SEM EMH par LS (+ pièces par voie de case)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs par LS (+ pièces)

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 janvier 2018, [Localité 9] HABITAT TERRITOIRE (aux droits de laquelle la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 9] HABITAT ) a donné à bail à M. [Z] [R] et Mme [V] [R] un appartement situé [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 550,89 euros, et 92,38 euros de provisions sur charges.

Le 27 avril 2018, un contrat de location d’un garage n°15 a été conclu entre les mêmes parties.

Le 6 juin 2018, un contrat de location d’un garage n°20 a également été conclu entre les mêmes parties.

*

Le 5 mars 2024, la société EUROMETROPOLE DE [Localité 9] HABITAT, venant aux droits de [Localité 9] HABITAT TERRITOIRE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, la société EUROMETROPOLE DE [Localité 9] HABITAT, venant aux droits de l’office public de l’Habitat [Localité 9] Métropole, a fait signifier à M. [Z] [R] et Mme [V] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3403,66 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, la société EUROMETROPOLE DE [Localité 9] HABITAT , venant aux droits de [Localité 9] HABITAT TERRITOIRE a fait assigner M. [Z] [R] et Mme [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire concernant la location du logement et des garages n°15 et 20,ordonner l’expulsion de M. [Z] [R] et Mme [V] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;condamner solidairement M. [Z] [R] et Mme [V] [R] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5498,36 euros, en deniers et quittances, au titre des arriérés locatifs suivant décompte arrêté au 10 décembre 2024, augmentés des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ;une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant de 769,96 euros par mois, soit 730,34 euros au titre du logement, 25,10 euros au titre du garage n°15 et 14,52 euros au titre du garage n°20 à compter du 1er décembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, tout mois commencé étant dû, et augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ; DIRE que cette indemnité sera révisée conformément aux augmentations qui seront décidées dans le cadre de la législation applicable aux organismes HLM ;la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, y compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;dire que l’indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les acomptes sur charges ;dire que la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 9] HABITAT pourra régulariser les charges ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ;Rappeler l’exécution provisoire.

La société EUROMETROPOLE DE [Localité 9] HABITAT, venant aux droits de [Localité 9] HABITAT TERRITOIRE soutient , sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [Z] [R] et Mme [V] [R] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 18 décembre 2024, enregistré le 19 décembre 2024.

*

L’affaire a été appelée en premier lieu à l’audience du 24 avril 2025, lors de laquelle le bailleur a indiqué que Mme [R] avait donné son préavis, pour un congé effectif début juillet. Mme [R] a indiqué qu’elle souhaiterait partir plus tôt.

À l’audience du 25 septembre 2025, lors de laquelle l’affaire a été rappelée en dernier lieu, la société EUROMETROPOLE DE [Localité 10], représentée, a actualisé sa créance à la somme de 3.950,50 euros arrêtée au 06 juillet 2025, date du départ des locataires. La bailleresse a indiqué que la remise des clés avait effectivement eu lieu. Elle a ajouté qu’il n’y avait eu aucun versement depuis le mois de mars 2025.

Madame [R] a comparu assistée de sa fille. Elle a présenté sa pièce d’identité comportant le nom de « [S] ». Son mari n’a pas comparu. Elle a indiqué avoir eu des problèmes de santé et avoir eu des difficultés à tout payer. Elle a indiqué rembourser ACTION LOGEMENT (précédente dette locative) à hauteur de 50 euros par mois. Elle a indiqué être hébergée chez son fils contre le versement d’une somme de 600 euros, indiquant, sur interrogation, ne pas pouvoir justifier du versement de cette somme. Elle a indiqué que le logement litigieux était resté vacant pendant 3 mois, à cause du préavis. La bailleresse a indiqué que les 3 mois étaient dus au titre du préavis, s’agissant de la période légale de préavis.

Madame [S] a indiqué travailler avec son fils et se rendre au travail avec lui. Elle a versé ses bulletins de paie, et indiqué percevoir environ 1400 euros par mois. Elle a proposé de verser 50 euros par mois à EUROMETROPOLE DE [Localité 10] afin d’apurer sa dette, ce à quoi s’est opposée la bailleresse, indiquant que ce montant était insuffisant.

M. [Z] [R], régulièrement assigné à domicile, par remise à personne présente (belle-fille), ne comparait pas et n’est pas représenté aux audiences.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’identité des parties :

La défenderesse a produit sa carte d’identité à l’audience, mentionnant le nom « [S] ». Il convient donc de retenir ce patronyme ;

En revanche, M. [R] n’ayant pas comparu ni produit sa pièce d’identité, il n’y a pas lieu de modifier son patronyme.

Sur la procédure :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [Z] [R] assigné à domicile, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a également été saisie le 5 mars 2024, soit plus de 2 mois avant l’assignation.

En conséquence, la demande de la société EUROMETROPOLE DE [Localité 9] HABITAT, venant aux droits de [Localité 9] HABITAT TERRITOIRE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 janvier 2018 (outre les bails accessoires relatifs aux garages) , du commandement de payer délivré le 10 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 6 juillet 2025 que la société EUROMETROPOLE DE [Localité 9] HABITAT , venant aux droits de [Localité 9] HABITAT TERRITOIRE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 2 mois ( le bail étant antérieur à la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 juin 2024. Ce commandement vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de la somme due.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai précité.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois mentionné par le commandement de payer, soit le 10 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 janvier 2018, ainsi que des contrats de location des garages N°15 et 20 en dates des 27 avril et 6 juin 2028, à compter du 11 août 2024.

Toutefois, il est constant que M. [Z] [R] et Mme [V] [R] ont quitté les lieux, la remise des clefs et l’état des lieux de sortie étant intervenus.

Dès lors, il n’y a plus lieu d’ordonner leur expulsion des lieux loués .

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [Z] [R] et Mme [V] [R] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 août 2024, de sorte que M. [Z] [R] et Mme [V] [S] se trouvaient occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [Z] [R] et Mme [V] [S] à son paiement à compter du 11 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, intervenue en l’espèce le 6 juillet 2025.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, applicable au regard du départ effectif du locataire au jour de la présente décision, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. »

En l’espèce, Mme [S] a sollicité de pouvoir rembourser sa dette en mensualités de 50 euros ; la bailleresse a indiqué que ce montant était insuffisant.

Au regard du montant de la dette restant due, à savoir 3950,50 euros, et de la durée maximale des délais pouvant être accordée (24 mois, dès lors que les locataires ont quitté les lieux à la date de la dernière audience), les mensualités ne sauraient être inférieures à 165 euros.

Le non paiement d’une seule des échéances entraînera l’exigibilité de la totalité de la somme restant due.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [Z] [R] et Mme [V] [S] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX, et de l’assignation.

Il convient également de condamner in solidum M. [Z] [R] et Mme [V] [R] à payer à la société EUROMETROPOLE DE [Localité 9] HABITAT, venant aux droits de [Localité 9] HABITAT TERRITOIRE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société EUROMETROPOLE DE [Localité 9] HABITAT, venant aux droits de [Localité 9] HABITAT TERRITOIRE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 janvier 2018 entre [Localité 9] HABITAT TERRITOIRE ( aux droits de laquelle vient la société EUROMETROPOLE DE [Localité 9] HABITAT ) d’une part, et M. [Z] [R] et Mme [V] [R] (en réalité : [V] [S]) d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 9] ( Moselle), outre les garages n°15 et 20 loués par contrats des 27 avril et 6 juin 2018, sont réunies à la date du 11 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONSTATE le départ volontaire des lieux de M. [Z] [R] et Mme [V] [S], et DIT n’y avoir lieu, en conséquence, à prononcer leur expulsion ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [Z] [R] et Mme [V] [S] à compter du 11 août 2024, et jusqu’au 6 juillet 2025, date de la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si les contrats de location du logement et des garages s’étaient poursuivis, soit la somme mensuelle totale de 769,96 euros à la date de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [R] et Mme [V] [S] à payer à la société EUROMETROPOLE DE [Localité 9] HABITAT , venant aux droits de [Localité 9] HABITAT TERRITOIRE, la somme de 3.950,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 6 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025, date à laquelle le dernier paiement est intervenu ;

AUTORISE M. [Z] [R] et Mme [V] [S] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 165 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONDAMNE in solidum M. [Z] [R] et Mme [V] [R] à payer à la société EUROMETROPOLE DE [Localité 9] HABITAT , venant aux droits de [Localité 9] HABITAT TERRITOIRE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [Z] [R] et Mme [V] [R] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 10 juin 2024, le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et le coût de l’assignation ;

DEBOUTE la société EUROMETROPOLE DE [Localité 9] HABITAT, venant aux droits de [Localité 9] HABITAT TERRITOIRE de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 27 NOVEMBRE 2025 par Madame Laure FOURMY, Vice-présidente, assistée de Madame Mélissa MALOYER, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE