AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

N° RG 25/00217 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LH44

Minute JCP n° /2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [N] [R]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître DOEBLE Valérie, avocate au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [V]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Lisa KIBANGUI

GREFFIER lors des débats : Nabil BELHADRI

GREFFIER lors du prononcé : Amélie KLEIN

Débats à l’audience publique du 12 mai 2025

Délivrance de copies :

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e DOEBLE et Mme [V]

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2015, Monsieur [N] [R] a loué à Madame [Y] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 550,00 € charges incluses.

Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025, Monsieur [N] [R] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 17 518,00 € au titre des loyers et charges échus pour la période de janvier 2022 au mois de novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, Monsieur [N] [R] a fait assigner Madame [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de METZ et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

o prononcer la résiliation judiciaire du bail,

o ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

o condamner la locataire à payer la somme de 17 518,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 06 janvier 25 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes dues à cette date, et à compter de l’assignation pour le surplus,

o condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

o condamner la locataire à payer la somme de 1 000,00 € euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil à titre de dommages et intérêts,

o condamner la locataire à payer la somme de 1 000,00 € euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil pour résistance abusive,

o condamner la locataire à payer la somme de 1 500,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Moselle le 14 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 mai 2025.

A cette audience, Monsieur [N] [R], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Citée par acte délivré à à étude, Madame [Y] [V] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 10 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande :

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 06 janvier 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

o Sur la notification au préfet

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

o Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [N] [R] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’en novembre 2024, la dette locative de Madame [Y] [V] s’élève à la somme de 17 518 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 06 janvier 2025.

o Sur la résiliation

Les articles 1227et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

L’expulsion de Madame [Y] [V] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [Y] [V] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

o Sur les dommages et intérêts :

Monsieur [N] [R] qui ne justifie ni de la mauvaise foi, ni de la résistance abusive de Madame [Y] [V], sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

o Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [V] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

o Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [N] [R] et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Madame [Y] [V] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

o Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 29 juillet 2015 entre Monsieur [N] [R], d’une part, et Madame [Y] [V], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1], ceci à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [N] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] [V] à verser à Monsieur [N] [R] la somme de 17 518 euros (décompte arrêté en novembre 2024, mois de novembre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 06 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [Y] [V] à verser à Monsieur [N] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

DÉBOUTE Monsieur [N] [R] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [Y] [V] à verser à Monsieur [N] [R] une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [Y] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,