TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : [B] [S]

[E] [V]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01585 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BMT

N° MINUTE : 12

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 juillet 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [E] [V], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01585 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BMT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2022,[Localité 4] HABITAT – OPH a consenti un bail d’habitation à M. [B] [S] et Mme [E] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] (Escalier 2, 4ème étage, porte 30, outre une cave), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 941,63 euros.

Par actes de commissaire de justice du 10 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 595,71 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [S] et Mme [E] [V] le 11 septembre 2024.

Par assignation du 17 janvier 2025, PARIS HABITAT – OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [S] et Mme [E] [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6 568,95 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 06 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 janvier 2025.

À l’audience du 11 avril 2025, [Localité 4] HABITAT – OPH, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, actualisant la dette locative au 07 avril 2025 à 6 443,42 euros, terme du mois de mars 2025 inclus. [Localité 4] HABITAT – OPH accepte un plan d’apurement de la dette à condition que les mensualités de remboursement soient fixées à 179 euros.

M. [B] [S], qui comparait en personne à l’audience, reconnait le montant de la dette locative, sollicite son maintien dans les lieux et propose de régler la dette en versant 100 euros tous les mois, en plus du loyer courant.

Il expose que la dette locative avait pour origine une perte de revenus du ménage. Il déclare avoir deux enfants à charge et indique que son épouse et lui-même perçoivent désormais 3 200 euros en moyenne par mois. Il ajoute que le loyer du mois de mars 2025 a été réglé et précise qu’un dossier FSL a été déposé le 08 avril 2025.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [E] [V] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Aucun élément n’est produit concernant une éventuelle procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La [Localité 4] HABITAT – OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5 595,71 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 novembre 2024.

Par ailleurs, compte-tenu de la capacité de remboursement des locataires et de l’accord du bailleur à l’audience à la fois sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, il convient d’autoriser les locataires à rembourser la dette dans le cadre d’un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif et de suspendre la résiliation du bail.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT – OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 07 avril 2025, M. [B] [S] et Mme [E] [V] devaient la somme de 6 443,42 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [B] [S] et Mme [E] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] [S] et Mme [E] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le mon-tant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner le locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son manda-taire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [S] et Mme [E] [V], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 janvier 2022 entre [Localité 4] HABITAT – OPH, d’une part, et M. [B] [S] et Mme [E] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (Escalier 2, 4ème étage, porte 0030) est résilié depuis le 11 novembre 2024,

CONDAMNE M. [B] [S] et Mme [E] [V] à payer à [Localité 4] HABITAT – OPH la somme de 6 443,42 euros (six mille quatre cent quarante-trois euros et quarante-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 07 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [B] [S] et Mme [E] [V] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 178 euros (cent soixante-dix-huit euros), la 36ème et dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [B] [S] et Mme [E] [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 novembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [B] [S] et Mme [E] [V] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [B] [S] et Mme [E] [V] seront solidairement condamnés à verser à [Localité 4] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT – OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [S] et Mme [E] [V] in solidum aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge