Minute n° 25/805

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 2023/01378

N° Portalis DBZJ-W-B7H-KBYE

JUGEMENT DU 09 OCTOBRE 2025

I PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [Y], né le 04 Avril 1975 à [Localité 4] (GUYANE), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Pierre-Yves NEDELEC, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B313

DEFENDEUR :

Madame [W] [R], veuve [D], née le 07 Janvier 1979 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Bénédicte HOFMANN, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C302

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Véronique APFFEL, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Caroline LOMONT

Après audition le 19 juin 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Monsieur [V] [Y] est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3].

Le 13 février 2020, un compromis de vente a été signé entre Monsieur [V] [Y], d‘une part, et Monsieur [O] [D] aujourd’hui décédé et Madame [W] [R], d’autre part, le prix de vente étant fixé à 183 000 euros.

La vente n’a jamais été réitérée par acte authentique.

C’est dans ces conditions que Monsieur [Y] a entendu saisir le tribunal judiciaire.

2°) LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 mai 2023, déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 30 mai 2023, Monsieur [V] [Y] a constitué avocat et a assigné Madame [W] [R] devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

Madame [W] [R], veuve [D], a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 12 juin 2023.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, prorogé au 9 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

3°) LES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 7 décembre 2024, qui sont ses dernières conclusions, selon les moyens de fait et de droit exposés, Monsieur [V] [Y] demande au tribunal au visa notamment de la loi du 1er juin 1924 sur la législation civile française dans les départements Bas Rhin, Haut Rhin et Moselle :

— DECLARER la demande de Monsieur [V] [Y] recevable et bien fondée ;

— DIRE que le compromis de vente du 13 février 2020 est caduc de par le comportement fautif des acquéreurs ;

— CONDAMNER Madame [W] [R] à verser la somme de 18.300, 00 € au titre de la clause pénale du compromis de vente du 13 février 2020 ;

— CONDAMNER Madame [W] [R] à verser la somme de 9150 € à Monsieur [V] [Y] au titre du préjudice résultant de l’immobilisation de son immeuble ;

— CONDAMNER la défenderesse d’avoir à payer au demandeur la somme 13 000€ au titre de ses préjudices distincts ;

— CONDAMNER Madame [W] [R] à verser la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— la CONDAMNER en tous les frais et dépens

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de sa demande d’application de la clause pénale, Monsieur [V] [Y] fait valoir qu’en vertu des dispositions légales particulières à l’Alsace Moselle, tout compromis de vente est déclaré caduc de plein droit s’il n’est pas suivi par la signature d’un acte authentique dans un délai de six mois à compter de sa conclusion. En l’espèce, aucune signature n’étant intervenue dans les six mois du compromis de vente, Monsieur [Y] estime que ce dernier est caduc, à l’exception de la clause pénale qui subsisterait conformément l’arrêt de la Cour de cassation du 20 mai 2014. Il indique que la clause pénale du compromis stipule que « l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas I’acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 18.300, 00 € » et que nonobstant les différentes relances de sa part, Monsieur “[E]” (prénom utilisé dans les conclusions) [D] et Madame [W] [R] n’ont pas respecté leurs obligations contractuelles.

En réplique aux arguments adverses, Monsieur [Y] déclare qu’il ne saurait être contesté que la défenderesse a été mise en demeure d’avoir à régulariser l’acte authentique de vente de l’immeuble, puisqu’il résulterait de l’email du notaire que la mise en demeure a bien été effectuée en vue de la signature de l’acte de vente. Il conteste le fait que la situation exceptionnelle de l’année 2020 puisse justifier d’exonérer la défenderesse de sa responsabilité quant à la situation.

Au soutien de sa demande d’indemnité d’immobilisation, Monsieur [Y] invoque le fait que depuis le 13 février 2020, dans le respect de ses engagements, il a immobilisé l’immeuble au profit de Monsieur [D] et Madame [R]. Il cite la jurisprudence de la cour de cassation selon laquelle l’indemnité d’immobilisation « constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse » (Civ. 1ère, 5 décembre 1995), et sollicite la somme de 9150 euros, correspondant à 5% du prix de vente, en réparation de son préjudice.

Concernant sa demande indemnitaire complémentaire, Monsieur [Y] invoque le fait que le comportement fautif des acquéreurs l’a placé dans une situation financière précaire, dans la mesure où il comptait sur le produit de la vente pour de rembourser par anticipation des prêts consentis en vue de l’acquisition de nouveaux biens immobiliers, ce qui lui a occasionné des

remboursements mensuels de 2300€. Il soutient avoir par conséquent subi tant un préjudice financier qu’un préjudice moral.

Selon des conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 9 septembre 2024, qui sont ses dernières conclusions, selon les moyens de fait et de droit exposés, Madame [W] [R] demande au tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur [V] [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— A titre subsidiaire, JUGER qu’il y a lieu de réduire le montant alloué au titre de la clause pénale à l’euro symbolique eu égard à la bonne foi de Madame [R] et de son défunt mari ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur [V] [Y] à verser à Madame [W] [R] une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [V] [Y] aux entiers frais et dépens en application des dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande d’application de la clause pénale, Madame [W] [R] invoque tout d’abord le fait qu’aucune mise en demeure de régulariser l’acte authentique n’a jamais été adressée par Monsieur [Y] alors qu’une telle mise en demeure est expressément prévue dans le compromis de vente. Alors que Monsieur [Y] fait valoir par la production d’un email de Maître [P] qu’un acte d’huissier a été signifié en août 2020 afin d’obtenir les justificatifs réclamés, il ne justifierait cependant pas de ce que cet acte constituerait une mise en demeure au sens de la clause pénale stipulée dans le compromis, ni que cette mise en demeure serait restée infructueuse. Madame [R] ajoute que par la production de cette pièce Monsieur [Y] reconnaît avoir reçu l’offre de prêt, ce qui démontrerait que Monsieur [D] et Madame [R] ont bien rempli leurs obligations contractuelles.

Madame [R] invoque par ailleurs les conséquences de la pandémie de covid et du confinement sur l’étude des dossiers de prêts en cours en mars 2020, qui aurait retardé le traitement des dossiers qui n’étaient pas finalisés, et ajoute que Monsieur [D] est tombé malade à cette période. Elle déclare qu’elle et son époux ont fait au mieux dans ce contexte, ont obtenu l’offre de prêt et l’ont transmise par l’intermédiaire de leur notaire, et soutient que Monsieur [Y] a d’ailleurs passé outre le délai de 6 mois après la signature du compromis puisque les relations contractuelles se sont poursuivies et ont abouti à la fixation d’une nouvelle date de signature.

A titre subsidiaire, si le Tribunal devait faire application de la clause pénale, Madame [R] sollicite qu’elle soit réduite de manière significative eu égard à la bonne foi des acquéreurs.

Concernant l’indemnité d’immobilisation sollicitée par Monsieur [Y], Madame [R] fait tout d’abord valoir que la jurisprudence invoquée par le vendeur n’est pas transposable au cas d’espèce, dans la mesure où l’arrêt concernait une promesse unilatérale de vente dans laquelle l’indemnité d’immobilisation était prévue contractuellement, contrairement au compromis de vente signé par les parties qui ne prévoit aucune indemnité d’immobilisation au bénéfice du vendeur. En outre, Madame [R] soulève le fait que Monsieur [Y] ne peut soutenir qu’il a immobilisé son bien depuis trois ans, alors qu’il considère depuis fin octobre 2020 que la vente ne sera pas conclue. En tout état de cause elle allègue qu’une telle indemnité doit être prévue contractuellement ce qui ne serait pas le cas en l’espèce.

S’agissant des demandes de condamnations pour les préjudices distincts, Madame [R] soutient que les différents préjudices dont Monsieur [Y] sollicite réparation ne sont nullement démontrés aux débats.

Chacune des parties a formé une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE LA CLAUSE PENALE

Selon l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, dans sa rédaction issue de la loi n° 2002-306 du 4 mars 2002, tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte.

La caducité n’affecte pas la clause pénale qui doit précisément produire effet en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique dans le délai stipulé, par suite de la défaillance fautive de l’une des parties.

En l’espèce, le 13 février 2020, Monsieur [V] [Y] a promis de vendre à Monsieur [O] [D] et Madame [W] [R] une maison par un acte prévoyant que, dans le cas où l’une des parties, après avoir été mise en demeure, refuserait de réitérer la vente, elle serait tenue de payer à l’autre partie une somme de 18 300 euros titre de clause pénale.

Il revient au vendeur, pour obtenir le paiement de la clause pénale, de démontrer que les acheteurs ont été mis en demeure d’exécuter leurs obligations, ainsi que leur défaillance fautive.

Or, Monsieur [Y] ne produit nullement la mise en demeure qu’il allègue avoir adressée à Monsieur [O] [D] et Madame [W] [R] aux fins de réitérer la vente. Il produit uniquement la copie d’un mail provenant de Madame [I] [A], de l’Etude de Maître [P], dans lequel il est indiqué qu’après obtention par Monsieur et Madame [D] de leur financement, l’accord de prêt étant transmis par Maître [X] par mail le 18 août 2020, Monsieur [Y] a « demandé à Monsieur et Madame [D] s’il était possible de prévoir une réitération authentique pour la fin octobre 2020 ». Il n’est donc nullement fait mention d’une mise en demeure de réitérer la vente adressée aux acheteurs, mise en demeure sans laquelle Monsieur [Y] ne peut obtenir le versement de la clause pénale.

Par conséquent, s’il est établi que le compromis de vente est caduc, faute de réitération de la vente en la forme authentique dans le délai de six mois, les conditions de mise en œuvre de la clause pénale ne sont en revanche pas réunies, faute de mise en demeure adressée par Monsieur [Y] à Madame [R] et Monsieur [D] de réitérer la vente.

Il s’ensuit que Monsieur [V] [Y] sera débouté de sa demande visant à condamner Madame [W] [R] à payer la clause pénale figurant au compromis de vente signé le 13 février 2020.

2°) SUR LA DEMANDE AU TITRE DU PREJUDICE D’IMMOBILISATION

Conformément à l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [V] [Y] sollicite une indemnité de 9150 euros au titre du préjudice d’immobilisation de l’immeuble objet du compromis de vente caduc.

Or, il ne démontre pas aux débats qu’il a mis en demeure Madame [W] [R] et Monsieur [D] de réitérer la vente après l’obtention de l’offre de prêt par ces derniers.

Par conséquent, il ne démontre pas de faute de leur part justifiant leur condamnation à lui verser une indemnité d’immobilisation. Il convient dès lors de rejeter la demande de Monsieur [Y] visant à condamner Madame [R] à lui verser la somme de 9150 euros à titre d’indemnité d’immobilisation de l’immeuble.

3°) SUR LA DEMANDE AU TITRE DES PREJUDICES DISTINCTS

Monsieur [V] [Y] sollicite une indemnité de 10 000 euros au titre du préjudice financier, alléguant que la non-réitération de la vente l’aurait privé d’une somme lui permettant d’autres investissements nécessaires à son équilibre financier, et lui aurait causé un préjudice moral.

Or, il ne démontre pas aux débats qu’il a mis en demeure Madame [W] [R] et Monsieur [D] de réitérer la vente après l’obtention de l’offre de prêt par ces derniers.

Par conséquent, il ne démontre pas de faute de leur part justifiant leur condamnation à lui verser une indemnité pour préjudice financier et pour préjudice moral. Il convient dès lors de rejeter la demande de Monsieur [Y] visant à condamner Madame [R] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre du préjudice financier, et de 3000 euros au titre du préjudice moral.

4°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile prévoit : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [V] [Y], qui succombe, sera condamné aux dépens ainsi qu’à régler à Madame [W] [R] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter Monsieur [V] [Y] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

5°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 30 mai 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE le compromis de vente signé le 13 février 2020 par Monsieur [V] [Y], d’une part, Madame [W] [R] et Monsieur [O] [D] d’autre part, caduc ;

DEBOUTE Monsieur [V] [Y] de sa demande de paiement de la clause pénale ;

DEBOUTE Monsieur [V] [Y] de sa demande de versement de 9150 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice résultant de l’immobilisation de l’immeuble ;

DEBOUTE Monsieur [V] [Y] de sa demande versement de 13 000 euros de dommages-intérêts au titre de ses préjudices distincts ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] aux dépens ainsi qu’à régler à Madame [W] [R] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [V] [Y] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025 par Madame Véronique APFFEL, Vice-Présidente, assistée de Madame Caroline LOMONT, Greffier.

Le Greffier Le Président