TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01206 – N° Portalis DB3S-W-B7J-[Immatriculation 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01274

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 21 Juillet 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Commune de [Localité 6]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean CAGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :A244

ET :

La société HI TECH AUTOMOBILE

dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Les 3 et 13 juin 2023, la commune de [Localité 6] et la SASU LS AUTO SERVICES ont conclu une convention d’occupation précaire d’une durée de 3 ans relative à des locaux situés à [Adresse 7], moyennant une redevance mensuelle de 3.600 euros, pour y exercer une activité d’achat/vente de véhicules d’occasion, de petit entretien de véhicules automobiles, de vente de pièces détachées, de vente de bonbons/sucreries et relais colis.

La société LS AUTO SERVICES a entrepris des travaux touchant l’intérieur comme la façade des locaux loués, dans la perspective de la transformation des lieux en une épicerie.

Le 13 octobre 2023, la commune de [Localité 6] a fait commandement à la société LS AUTO SERVICES de cesser les travaux engagés, de remettre les locaux en leur état d’origine et de les exploiter selon la destination prévue à la convention.

Par assignation du 9 février 2024, la commune de [Localité 6] demande que soit constatée la résiliation du bail et ordonnée l’expulsion de la société LS AUTO et de tous occupants de son chef sous astreinte journalière de 100 euros et que celle-ci soit condamnée à lui payer une indemnité journalière d’occupation de 360 euros et la somme de 4200 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance contradictoire rendue le 10 avril 2025, le juge des référés de ce siège a :

« Constatons que la société LS AUTO SERVICE n’a pas déféré dans le délai d’un mois au commandement qui lui a été délivré le 13 octobre 2023;

Allouons rétroactivement à la société LS AUTO SERVICE un délai jusqu’au 18 mars 2024 pour satisfaire aux causes du commandement, disons que pendant ce délai les effets de la clause résolutoire sont suspendus et constatons que les causes du commandement ayant été satisfaites dans ces délais, la clause est réputée n’avoir jamais joué;

Rejetons la demande de la commune aux fins que soit prononcée en référé la résiliation de la convention et la demande tendant à ce que soit constatée la résiliation du bail pour des causes non mentionnées dans le commandement visant cette clause;

Rejetons les demandes de la commune aux fins de réalisation de travaux par la défenderesse, ou de paiement d’une provision à ce titre;

Condamnons la société LS AUTO SERVICE à payer à la commune de [Localité 6] la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles;

Condamnons la société LS AUTO SERVICE aux dépens. »

Le 5 février 2025, la commune de [Localité 6] a fait délivrer par commissaire de justice à la SASU LS AUTO SERVICES un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail et le 12 mai 2025, elle lui a adressé un courrier recommandé par lequel elle est venue résilier la convention d’occupation précaire.

Le 27 juin 2025, la commune de [Localité 6] a fait assigner la SASU HI TECH AUTOMOBILE aux fins de voir :

Vu le code de commerce et notamment l’article L. 145-41,

Vu le code de procédure civile et notamment les articles 834 et 835,

Vu les pièces et écritures versées aux débats,

A TITRE PRINCIPAL

– constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 5 février 2025 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

– constater la résiliation du bail en application de l’exercice par la commune de sa faculté de résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 mai 2025 avec effet au 7 août 2025 ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

– ordonner en conséquence l’expulsion de la société LS AUTO ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 4] ;

– ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

– ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

– assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

– condamner le défendeur à payer au demandeur une indemnité d’occupation égale à 360 euros par jour, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ;

– condamner le défendeur à payer au demandeur à titre provisionnel la somme de 15.501,72 euros au titre des arriérés de loyer ;

– condamner le défendeur aux dépens ;

– condamner le défendeur au paiement de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 21 juillet 2025 et la décision mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SASU HI TECH AUTOMOBILE n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

A l’audience, la commune de [Localité 6], représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution de la SASU HI TECH AUTOMOBILE

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité de la convention d’occupation précaire signée entre les parties les 3 et 13 juin 2023 et celle du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire y figure.

Le commandement du 5 février 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure les sommes de 19.798,65 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 209,28 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 5 mars 2025 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SASU HI TECH AUTOMOBILE, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Dès lors que le concours de la force publique pourra être sollicitée par la société bailleresse pour permettre l’exécution forcée de l’expulsion, elle sera déboutée de sa demande d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment la convention d’occupation précaire signée les 3 et 13 juin 2003, le commandement de payer du 5 février 2025, le décompte actualisé au 17 janvier 2025 et l’état des règlements arrêté au 3 avril 2025 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 15.293,44 euros, échéance du mois de mai inclue. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme.

Sur la clause pénale de majoration de l’indemnité d’occupation

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SASU HI TECH AUTOMOBILE qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 13 octobre 2023.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser le bailleur au titre de ses frais irrépétibles à hauteur de euros.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la commune de [Localité 6] au titre de ses frais irrépétibles. Celle-ci sollicite la somme de 2.400 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.500 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail des 3 et 13 juin 2023 liant les parties sont réunies à la date du 5 mars 2025 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SASU HI TECH AUTOMOBILE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 23 mai 2023, situés [Adresse 3], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte ;

CONDAMNONS la SASU HI TECH AUTOMOBILE à payer en deniers ou quittances à la commune de [Localité 6] la somme de 15.293,44 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif comprenant l’échéance du mois de mai 2025 ;

CONDAMNONS la SASU HI TECH AUTOMOBILE au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 5 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail des trois et 13 juin 2023 ne s’était pas trouvé résilié ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la SASU HI TECH AUTOMOBILE à verser à la commune de [Localité 6] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SASU HI TECH AUTOMOBILE aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 13 octobre 2023 d’un montant de 209,28 euros ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 18 SEPTEMBRE 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN