Tribunal Judiciaire de Metz, Chambre 1 cabinet 1, 25 mars 2025, n° 23/00487

TJ Metz 25 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu à référé sur la demande principale, en raison de contestations sérieuses sur l'existence de l'obligation.
Rejeté
Demande d'expulsion pour loyers impayés
La cour a jugé qu'il n'y avait pas lieu à référé sur cette demande, en raison de l'absence de preuve de l'acquisition de la clause résolutoire.
Rejeté
Demande de paiement de loyers impayés
La cour a constaté des contestations sérieuses sur le montant des charges et a jugé qu'il n'y avait pas lieu à référé sur ce point.
Rejeté
Demande reconventionnelle de remboursement
La cour a jugé qu'il n'y avait pas lieu à référé sur cette demande, en raison de l'existence de contestations sur le montant des charges.

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Sur la décision

Référence :	TJ Metz, ch. 1 cab. 1, 25 mars 2025, n° 23/00487
Numéro(s) :	23/00487
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne BICHAINYaël CYTRYNBLUMJérémy GENY LA ROCCA
Parties :	E.U.R.L. UNIVERSAL TRADING COMPANY ( UTC ) c/ S.A.S. ECLAIRCIR

Texte intégral

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 23/00487 -

N° Portalis DBZJ-W-B7H-KLFN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 MARS 2025

DEMANDERESSE :

E.U.R.L. UNIVERSAL TRADING COMPANY (UTC),

en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Jérémy GENY LA ROCCA de la SELARL SELARL GENY LA ROCCA, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de METZ, vestiaire: D505

DÉFENDERESSE :

S.A.S. ECLAIRCIR, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne BICHAIN, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de METZ, vestiaire : D502, avocat postulant, M^e Yaël CYTRYNBLUM, avocat associé de la SCP CYTRYNBLUM, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de SARREGUEMINES, avocat plaidant

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Débats à l’audience publique du 28 JANVIER 2025

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 25 MARS 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 20 octobre 2023, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY(UTC) a fait assigner la SAS ECLAIRCIR devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, sur le fondement des articles L.145-1 du Code de commerce, 835 alinéa 2 du Code de procédure civile et 1728 et 1741 du Code civil, pour voir :

— Déclarer l’action de l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY recevable et bien fondée ;

— Constater que la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail régularisé entre les parties et portant sur un local situé [Adresse 5] à [Localité 4] est acquise depuis le 17 août 2023 ;

— Dire et juger que le bail commercial est résilié à compter de cette date ;

— Ordonner l’expulsion dans les huit jours de l’ordonnance à intervenir de la SAS ECLAIRCIR et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 4] ;

— Accorder le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Débouter la SAS ECLAIRCIR de ses prétentions, singulièrement d’éventuelles demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, celui-ci ayant déjà bénéficié de délais amiables ;

Subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés :

— Dire que les sommes qui seront versées par la SAS ECLAIRCIR s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance de la mise en demeure, l’arriéré dû au titre de la mise en demeure n’étant apuré qu’en outre ;

— Dire que faute pour la SAS ECLAIRCIR de respecter les délais accordés et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement à la mise en demeure de l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la SAS ECLAIRCIR ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

En toute hypothèse :

— Condamner la SAS ECLAIRCIR à verser à l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY la somme de 16 242,00 euros à titre de provision sur les loyers impayés jusqu’au 04 octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2023 ;

— Condamner la SAS ECLAIRCIR à verser à l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en vigueur, outre charges et tous accessoires du loyer, jusqu’à libération effective des lieux, prorata temporis ;

— Rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir ;

— Condamner la SAS ECLAIRCIR à verser à l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais des commandements visant la clause résolutoire, les frais de réquisition et d’établissement de l’état des créanciers inscrits et les frais de notification aux créanciers inscrits.

La SAS ECLAIRCIR a constitué avocat.

Par conclusions enregistrées au greffe le 09 janvier 2024, la SAS ECLAIRCIR demande au Juge des référés de :

— Dire et juger la demande irrecevable et en tout état de cause mal fondée ;

— Débouter l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY de sa demande d’expulsion;

— Débouter l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY de sa demande de provision sur rappel de charges d’un montant de 16 242 euros ;

A titre subsidiaire :

— Lui accorder le bénéfice de délais de paiement conformément aux dispositions des articles L.145-41 du Code de commerce ;

— Débouter l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY de toutes fins et prétentions;

Sur demande reconventionnelle :

— Condamner l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY à lui verser le montant des avances sur charges représentant une somme de 3 600 euros pour les années 2028 à 2023;

— Condamner l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY aux entiers frais et dépens;

— Condamner l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions enregistrées au greffe le 09 juillet 2024, la SAS ECLAIRCIR demande au Juge des référés de :

Dire et juger la demande irrecevable et en tout état de cause mal fondée ;

— Débouter l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY de sa demande d’expulsion;

— Débouter l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY de sa demande de provision sur rappel de charges d’un montant de 16 242 euros ;

A titre subsidiaire :

— Lui accorder le bénéfice de délais de paiement conformément aux dispositions des articles L.145-41 du Code de commerce ;

En tout état de cause :

— Débouter l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY de toutes fins et prétentions;

Sur demande reconventionnelle :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur ;

— Condamner l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY à lui rembourser le montant des avances sur charges représentant une somme de 3 600 euros pour les années 2018 à 2023, et 420 euros au titre de la période du 1er janvier au 1er juillet 2024 ;

— Condamner l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY à lui verser la somme de 10 000 euros à valoir sur les dommages et intérêts mis à sa charge ;

— Condamner l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY aux entiers frais et dépens;

— Condamner l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions enregistrées au greffe le 24 septembre 2024, l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY sollicite du Président du Tribunal judiciaire de METZ qu’il :

— Condamne la SAS ECLAIRCIR à lui verser la somme de 16 404,00 euros TTC à titre de provision sur les loyers impayés et sur la consommation d’électricité, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2023 ;

— Rappelle le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir ;

— Condamne la SAS ECLAIRCIR à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais des commandements visant la clause résolutoire, les frais de réquisition et d’établissement de l’état des créanciers inscrits et les frais de notification aux créanciers inscrits ;

— Dise n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SARL NHP NETTOYAGE HYGIENE PROPRETE ;

— Juge irrecevables les demandes formulées par la SARL NHP NETTOYAGE HYGIENE PROPRETE à son encontre ;

— Déboute la SARL NHP NETTOYAGE HYGIENE PROPRETE de ses prétentions et singulièrement d’éventuelles demandes de délais de paiement ;

Subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés :

— Dise que les sommes qui seront versées par la SARL NHP NETTOYAGE HYGIENE PROPRETE s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance de la mise en demeure, l’arriéré dû au titre de la mise en demeure n’étant apuré qu’en outre ;

En toute hypothèse :

— Rappelle que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit, nonobstant appel.

Par conclusions enregistrées au greffe le 10 décembre 2024, l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY sollicite du Président du Tribunal judiciaire de METZ qu’il :

— Condamne la SA ENTREPRISE [W] [O] à lui verser la somme de 16 404,00 euros TTC à titre de provision sur les loyers impayés et sur la consommation d’électricité, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2023 ;

— Rappelle le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir ;

— Condamne la SA ENTREPRISE [W] [O] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais des commandements visant la clause résolutoire, les frais de réquisition et d’établissement de l’état des créanciers inscrits et les frais de notification aux créanciers inscrits ;

— Dise n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SA ENTREPRISE [W] [O] ;

— Juge irrecevables les demandes formulées par la SA ENTREPRISE [W] [O] à son encontre ;

— Déboute la SA ENTREPRISE [W] [O] de ses prétentions et singulièrement d’éventuelles demandes de délais de paiement ;

Subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés :

— Dise que les sommes qui seront versées par la SA ENTREPRISE [W] [O] s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance de la mise en demeure, l’arriéré dû au titre de la mise en demeure n’étant apuré qu’en outre ;

En toute hypothèse :

— Rappelle que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit, nonobstant appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Selon l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Suivant acte sous seing privé du 30 juillet 2015, l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY a donné à bail précaire à la SAS ECLAIRCIR un local à usage de bureaux sis [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 250 euros HT pour une durée de 12 mois à compter du 1er août 2015. L’article 2 du bail précaire prévoyait que dans le cas où le preneur resterait dans les lieux pour une période d’au moins 23 mois le dit bail serait automatiquement converti en bail commercial avec effet rétroactif au 1er août 2016.

Par avenant du 05 novembre 2022, les parties ont convenu de la location d’un nouveau bureau et de la fixation du prix du loyer au loyer ancien puis au prix de 500 euros HT par mois.

La SARL NHP NETTOYAGE HYGIENE PROPRETE est venue aux droits de la SAS ECLAIRCIR selon traité de fusion absorption du 1er décembre 2023, puis la SAS ENTREPRISE [W] [O] est venue aux droits de la SARL NHP NETTOYAGE PROPRETE par traité de fusion.

L’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY produit un décompte mettant à la charge de la SAS ENTREPRISE [W] [O] la somme de 13 670 euros HT, soit 16 404 euros TTC au titre des charges afférentes au local loué pour les années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023.

Elles comportent le coût de l’électricité individuelle, des taxes, de l’entretien et de l’électricité des communs et une régularisation de loyers.

Or s’agissant de la consommation d’électricité qui constitue la part la plus importante des charges, il convient de noter que les parties n’ont pas effectué de relevé contradictoire de compteur à l’entrée dans les lieux, Il n’a pas plus été effectué de relevés du sous-compteur qui correspondait au local loué à l’occasion de chaque facture annuelle.

S’agissant des autres charges, il n’est fourni aucune explication sur une éventuelle clé de répartition entre les différents locaux loués si bien que le juge n’est pas en mesure de s’assurer que la part mise à la charge de la défenderesse est justifiée.

Dès lors, des contestations sérieuses s’opposent à la demande en paiement.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle

Si des contestations affectent le montant des charges mises en compte par la bailleresse, la présente juridiction ne purge pas le différend qui oppose les parties et qui ne peut être tranchée que par le Juge du fond.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande en remboursement des acomptes sur charges formée par la SAS ECLAIRCIR.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La demande principale étant écartée, l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY sera condamnée aux entiers frais et dépens.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande d’écarter l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande principale ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle ;

CONDAMNE l’EURL UNIVERSAL TRADING COMPAGNY aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de toute autre demande.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le vingt-cinq mars deux mil vingt cinq par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente