TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 25/01402 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3KGQ

Minute : 25/00664

Monsieur [E], [I] [J]

Représentant : M^e Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0759

Madame [S] [N] épouse [J]

Représentant : M^e Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0759

C/

Monsieur [X] [O]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Novembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [E], [I] [J]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [S] [N] épouse [J]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentés par Maître Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [O]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 03 Octobre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 18 janvier 2022 et à effet au 2 mars 2022, M. [E] [J] et Mme [S] [N] épouse [J] ont donné à bail à Mme [T] [D] et M. [X] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] et un emplacement de stationnement n°142, moyennant un loyer mensuel initial de 1 050 euros outre 120 euros de charges locatives.

Suite à des impayés de loyer et par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, M. [E] [J] et Mme [S] [N] épouse [J] ont fait signifier à M. [X] [O] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 3 682,14 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 5 mars 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, M. [E] [J] et Mme [S] [N] épouse [J] ont fait assigner M. [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 3 octobre 2025, au visa des articles 514-1,834 et 835 du code de procédure civile, 1103, 1342-2, 1728 et 2292 du code civil et 7 et 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

— Juger que la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail d’habitation pour défaut de paiement est acquise,

— Condamner M. [X] [O] à payer à titre provisionnel à M. [E] [J] et Mme [S] [N] épouse [J] la somme de 6 212,07 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance d’avril 2025 incluse, sauf à parfaire, jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement,

— Ordonner l’expulsion de M. [X] [O] et de tous occupants de son chef, des lieux occupés,

— Condamner M. [X] [O] au règlement à titre provisionnel, au profit de M. [E] [J] et Mme [S] [N] épouse [J] d’une indemnité journalière d’occupation égale aux derniers loyers et charges quotidiens applicables jusqu’à la libération effective des lieux occupés matérialisée par la restitution des lieux vides et la remise des clés,

— Juger que les intérêts qui ont plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du demandeur, aux seul frais, risques et périls du défendeur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— Condamner M. [X] [O] à payer aux demandeurs la somme de 733 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [X] [O] au paiement des entier dépens,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 15 mai 2025.

A l’audience du 3 octobre 2025, M. [E] [J] et Mme [S] [N] épouse [J] représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur assignation, actualisant la dette la somme de 14 740 euros arrêtée au 1er octobre 2025 et soulignant qu’aucun paiement n’était intervenu depuis novembre 2024.

M. [X] [O], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [X] [O] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 mai 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [E] [J] et Mme [S] [N] épouse [J] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Le bail en date du 18 janvier 2022 et à effet au 2 mars 2022 contient une clause qui prévoit : « il est expressément convenu qu’à défaut du paiement du dépôt de garantie, du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoire, le présent contrat sera résilié de plein droit, su bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, et ce conformément à la loi et sans qu’il est besoin de remplir aucune formalité judiciaire. »

M. [E] [J] et Mme [S] [N] épouse [J] ont fait signifier le 26 février 2025 à M. [X] [O] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 682,14 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail en date du 18 janvier 2022 et à effet au 2 mars 2022 est résilié à la date du 27 avril 2025.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [X] [O], devenu occupant sans droit ni titre et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. La demande visant à voir dire que les meubles garnissant les lieux seront séquestrés en garantie de toutes sommes qui pourront être dues est rejetée puisque les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visent qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire et prévoient une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire et non du bailleur.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [X] [O], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 27 avril 2025, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser M. [E] [J] et Mme [S] [N] épouse [J] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 27 avril 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés le procès-verbal de d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant égal au dernier loyer augmenté des charges, soit au loyer augmenté des charges de mars 2025.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, les bailleurs produisent, au soutien de leur demande, le bail en date du 18 janvier 2022 et à effet au 2 mars 2022 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges des locataires, M. [X] [O]. Ils produisent également le commandement de payer du 26 février 2025 et un décompte de la créance arrêté au 1er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse mentionnant une dette 14 740,65 euros. M. [X] [O] qui n’a pas comparu, n’a pas démontré avoir payé cette somme.

En conséquence, il convient de condamner M. [X] [O] à payer à M. [E] [J] et Mme [S] [N] épouse [J] la somme provisionnelle de 14 740,65 euros arrêtée au 1er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, date de l’assignation sur la somme de 6 212,07 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

En application de l’article 1343-2 du code civil et conformément à la demande, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [O], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [E] [J] et Mme [S] [N] épouse [J], les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. Ils rapportent la preuve par la production d’une note d’honoraires avoir payé la somme de 733 euros à son conseil. M. [X] [O] sera donc condamné à leur payer la somme de 733 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M. [E] [J] et Mme [S] [N] épouse [J] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 18 janvier 2022 et à effet au 2 mars 2022, entre M. [E] [J] et Mme [S] [N] épouse [J] d’une part et M. [X] [O] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] et l’emplacement de stationnement n°142 situé à la même adresse, sont réunies à la date du 27 avril 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Dit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêts,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 4] et de l’emplacement de stationnement n°142 situé à la même adresse de M. [X] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [X] [O] à compter du 27 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer augmenté des charges soit le loyer de mars 2025,

Condamne par provision M. [X] [O] à payer à M. [E] [J] et Mme [S] [N] épouse [J] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de remise, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne M. [X] [O] à payer à M. [E] [J] et Mme [S] [N] épouse [J] la somme provisionnelle de 14 740,65 euros arrêtée au 1er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, sur la somme de 6 212,07 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus,

Condamne M. [X] [O] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Condamne M. [X] [O] à payer à M. [E] [J] et Mme [S] [N] épouse [J] une somme de 733 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 novembre 2025.

Le Greffier Le Juge