AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00532 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LPD3

Minute JCP n° 25/773

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e KASTLER Séréna, avocate au barreau de Thionville,

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [E] [G]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 04 septembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e KASTLER Séréna par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [E] [G] par LS

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société BATIGERE HABITAT a loué à Monsieur [E] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 468,67 € outre 22,70 € de provision pour charges.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 janvier 2025, l’accusé de réception ayant été transmis le 30 janvier 2025, au motif qu’un arriéré locatif de 2391,09 € s’était constitué.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,

ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

condamner le locataire à payer la somme de 3 407,45 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter l’assignation sur cette somme, outre les loyers postérieurement échus, avec intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées,

condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 493,27 euros, égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque terme à échoir,

dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux loyers d’HLM devenu ESH,

condamner le locataire à payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société BATIGERE HABITAT expose qu’elle a conclu un contrat de bail en 2013 avec Monsieur [G] mais qu’elle n’est pas en capacité de produire cet acte signé, elle considère dès lors qu’un contrat de bail verbal unit les parties dont elle demande la résiliation aux torts du locataire pour loyers impayés.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet de la Moselle le 25 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 4 septembre 2025.

A cette audience, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 627,63 €, au titre des loyers et charges échus au 2 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus. Si elle maintient sa demande principale, elle sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire au profit de Monsieur [G] et ne conteste pas que celui-ci paie désormais le loyer courant, outre une somme de 200 € pour apurer sa dette locative.

Cité par acte délivré à personne, Monsieur [E] [G], présent, ne conteste pas la demande, ni en son principe ni en son montant, mais précise avoir rencontré des difficultés personnelles ponctuelles et propose d’apurer la dette par mensualités de 200 € déjà mises en place, indiquant avoir un salaire de 1600 € et ne pas se trouver en situation de surendettement.

L’affaire est mise en délibéré au 6 novembre 2025, puis prorogé au 20 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 30 janvier 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 septembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT verse le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution, qui ne sont au demeurant pas contestées par Monsieur [G].

Il ressort des pièces fournies qu’au 2 septembre 2025, la dette locative de Monsieur [E] [G] s’élève à la somme de 2 627,63 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, du règlement des loyers et charges courants et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, ayant d’ores et déjà permis de diminuer la dette locative depuis l’assignation, il y a lieu d’accorder à Monsieur [E] [G] un échelonnement de la dette sur une durée de 13 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 200,00 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient dès lors de prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués uniquement pour le cas où Monsieur [E] [G] ne respecterait pas ce délai.

A défaut de règlement d’une des échéances, qu’il s’agisse du loyer courant ou de l’arriéré de loyer, la résiliation du bail et l’expulsion de Monsieur [E] [G] et de tout occupant de son chef sera ordonnée.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local à usage d’habitation, en cas de résiliation du bail, qui sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, soit 493,27 € révisable, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [G] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la société BATIGERE HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme de 2 627,63 € (décompte arrêté au 2 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Monsieur [E] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 200,00 € chacune et une 13e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera le prononcé de la résiliation du bail verbal liant la société BATIGERE HABITAT à Monsieur [E] [G] concernant le logement situé au [Adresse 4] ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

* CONDAMNE Monsieur [E] [G] à payer à la société BATIGERE HABITAT le solde de la dette locative ;

* AUTORISE société BATIGERE HABITAT, à défaut pour Monsieur [E] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* CONDAMNE Monsieur [E] [G] à verser à la société BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 493,27 €, revalorisable selon la réglementation propre aux loyers d’HLM devenus ESH, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

et en tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [E] [G] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE la société BATIGERE HABITAT du surplus de ses prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la vice-présidente et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente,