AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00239 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LKBH

Minute JCP n° 393/25

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. ADOMA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e KLEIN-DESSERE Marine, avocate au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [M] [D] [U]

demeurant Foyer ADOMA [Localité 11] MALGRE NOUS

[Adresse 4]

[Localité 6]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 03 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e KLEIN-DESSERE Marine par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [D] [U] [M] par LS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 février 2024, la Société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA a donné en location à Monsieur [M] [D] [U] un logement n°3422 sis [Adresse 9], pour une redevance mensuelle de 394,96 euros, outre 33,12 euros pour les prestations obligatoires.

En raison de redevances demeurées impayées, la société ADOMA a adressé à Monsieur [M] [D] [U] un courrier recommandé le 26 août 2024, revenu avec la mention “ pli avisé et non réclamé ” portant à sa connaissance son solde débiteur pour la somme de 2.015,66 euros et prooposant la mise en place d’un échéancier.

Par courrier du 3 février 2025, signifié par acte de commissaire de justice du 12 février 2025 remis à étude, la société ADOMA a mis en demeure Monsieur [M] [D] [U] d’avoir à régler la somme de 4 398,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, la société ADOMA a fait assigner Monsieur [M] [D] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du contrat de résidence, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de redevances à titre de provision d’un montant de 4.806,12 euros et la fixation d’une indemnité d’occupation de 407,83 euros, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience 3 juillet 2025.

A l’audience, la société ADOMA représentée par son Conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [M] [D] [U] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, puis prorogée au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conséquences de la non-comparution du locataire :

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux :

Il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [M] [D] [U] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyers est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, l’article 7 du contrat de résidence conclu le 26 février 2024 contient une clause résolutoire, aux termes de laquelle "le résident est tenu… de s’acquitter de l’exact paiement de la redevance et dans les délais prévus à l’article 5 ci-avant. A défaut, et un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec A.R., adressée au résident débiteur de trois termes consécutifs impayés ou d’une somme équivalent à deux termes mensuels à aquitter, le présent contrat sera résilié de plein droit et le résident devra quitter immédiatement les lieux.”

En l’espèce, la société ADOMA justifie qu’elle a notifié à Monsieur [M] [D] [U] une mise en demeure de régulariser un arriéré de 4.398,29 euros par voie de commissaire de justice le 12 février 2025. Cette mise en demeure étant restée vaine pendant plus d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 13 mars 2025.

L’expulsion de Monsieur [M] [D] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La société ADOMA produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [D] [U] restait lui devoir la somme de 4.806,12 à la date du 12 mars 2025.

Monsieur [M] [D] [U] qui n’a pas comparu, n’a pas contesté le montant de sa dette, de sorte qu’il sera condamné au paiement de cette somme de 4.806,12 euros.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant de la redevance, des charges et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [M] [D] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ADOMA, Monsieur [M] [D] [U] sera condamné à lui verser une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu 26 février 2024 entre la société ADOMA et Monsieur [M] [D] [U] portant sur un logement n°3422 sis [Adresse 8] [Localité 11] [Adresse 10], sont réunies à la date du 13 mars 2025 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [M] [D] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé logement n°3422 sis [Adresse 8] [Localité 11] MALGRE NOUS – [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 12] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [D] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [D] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] [U] à verser à la société ADOMA la somme de 4.806,12 euros suivant décompte arrêté au 12 mars 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] [U] à verser à la société ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit de 407,83 euros, à compter du 13 mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des mises en demeure du 12 février 2025 et celui de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] [U] à payer à la société ADOMA la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière La vice-présidente