TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de, [Localité 1]

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 24 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 24/03165 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IRRQ

Jugement Rendu le 24 MARS 2026

AFFAIRE :

S.A.R.L. SBLA 21

C/

,

[P], [N], [O], [A], [I],

[M], [B], [C], [W], [F]

ENTRE :

La SARL SBLA 21, immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le numéro 539 477 307, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Lise BLACHE de la SCP HAMANN – BLACHE, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE

ET :

1°) Madame, [P], [N], [O], [A], [I]

née le 14 Juillet 1999 à, [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant, [Adresse 2]

défaillante

2°) Monsieur, [M], [B], [C], [W], [F]

né le 14 Janvier 1995 à, [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant, [Adresse 2]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anne-Bénédicte ROBERT, Juge placée, délégué au Tribunal judiciaire de DIJON suivant ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de DIJON en date du 17 décembre 2025, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

L’avocat de la demanderesse a déposé son dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu les dispositions de l’article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et l’accord exprès des parties constituées pour qu’il en soit fait application ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 mars 2026 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 Mars 2026 ;

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Réputé contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Anne-Bénédicte ROBERT

— signé par Anne-Bénédicte ROBERT, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le

à

Maître Lise BLACHE de la SCP HAMANN – BLACHE

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 9 février 2024, la société SBLA 21 a signé avec M., [M], [F] et Mme, [P], [I] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien situé à, [Localité 4] (21), moyennant le prix de 173 000 euros hors frais.

La promesse comportait une condition suspensive d’obtention d’un financement d’un montant maximal de 173 000 euros sur une durée maximale de 25 ans au taux nominal de 4.3% l’an hors assurance, à charge pour eux de justifier de l’obtention de l’emprunt dans le délai de 60 jours suivant la signature de la promesse.

Le 10 avril 2024, M., [M], [F] et Mme, [P], [I] informaient la société SBLA21 ne pas avoir obtenu leur financement.

M., [M], [F] et Mme, [P], [I] ont été convoqués le 31 mai 2024 afin de signer l’acte authentique de vente par Maître, [R], notaire à, [Localité 1]. Un procès-verbal de carence a été dressé le même jour.

Le 22 juillet 2024, une sommation de payer visant la promesse de vente pour un montant de 17 300 euros a été signifiée à M., [M], [F] et Mme, [P], [I] à l’initiative de la société SBLA21.

Par assignation du 15 novembre 2024, la société SBLA 21 a saisi le tribunal judiciaire de Dijon des demandes suivantes, sur le fondement des dispositions des articles 1582, 1583, 1584 et 1589 du code civil :

— Juger que Mme, [I] et M., [F] ne démontrent pas avoir réalisés les

démarches nécessaires pour que la condition suspensive d’obtention du prêt se réalise.

En conséquence,

— Condamner Mme, [P], [I] et M., [M], [F] à payer la somme de 17 300 euros à la société SBLA 21, somme qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2024.

— Condamner Mme, [P], [I] et M., [M], [F] à payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral à la société SBLA 21.

— Condamner Mme, [P], [I] et M., [M], [F] à payer à la société SBLA 21 la somme de 226,52 euros en remboursement des frais d’huissier exposés

— Condamner Mme, [P], [I] et M., [M], [F] à payer à la société SBLA 21 la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Mme, [P], [I] et M., [M], [F] n’ont pas constitué avocat.

°°°°°

La société SBLA21 a donné son accord au déroulement d’une procédure sans audience.

°°°°°

La clôture de la procédure est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 10 mars 2026 puis mise en délibéré au 24 mars 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la défaillance de la condition suspensive

Aux termes des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1304-3 du code civil rappelle que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La promesse unilatérale de vente signée par les parties devant notaire le 9 février 2024 prévoit en page 11 la condition suspensive d’obtention de prêt libellée en ces termes :

« Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L. 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

Organisme prêteur : tout organisme de prêt ou de crédit.

— Montant maximal de la somme empruntée : CENT SOlXANTE TREIZE MILLE EUROS (173.000,00 EUR).

— Durée maximale de remboursement : 25 ans.

— Taux nominal d’intérêt maximal : 4.3 % Van (hors assurances).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil. Etant précisé que l’indication d’un montant maximal de prêt ne peut contraindre le BENEFICIAIRE à accepter toute offre d’un montant inférieur.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard dans les soixante jours des présentes :

La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte (article L 313-41 du code de la consommation). »

En l’espèce, Mme, [P], [I] et M., [M], [F] invités à justifier par le notaire du vendeur du dépôt de leur dossier de prêt conformément à la clause rappelée ci-dessus n’ont pas produit les justificatifs des démarches effectuées.

Ensuite, s’ils ont indiqué s’être heurtés à un refus de prêt, ils n’ont pas davantage fourni les attestations de refus de prêt qui auraient permis de considérer que la clause suspensive d’obtention d’un financement ne s’était pas réalisée.

Faute pour les débiteurs de démontrer avoir obtenu un refus de prêt conforme à la condition suspensive, ils doivent être considérés comme ayant empêché la réalisation de la condition.

La défaillance de la condition est due à l’abstention fautive de Mme, [P], [I] et M., [M], [F] de sorte que la condition est censée être accomplie.

Conformément aux stipulations contractuelles et aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est donc réputée accomplie.

Sur le règlement de l’indemnité d’immobilisation

La société SBLA 21 demande la condamnation de Mme, [P], [I] et de M., [M], [F] au paiement de la somme de 17 300 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue en page 9 de la promesse.

Il est constant qu’en cas de promesse unilatérale, seul le promettant s’engage à vendre ou à acheter. Le bénéficiaire n’est pas tenu de conclure le contrat définitif. Il est titulaire d’une option, qu’il est libre d’exercer ou non. Ce droit d’option est ouvert au seul bénéficiaire de la promesse unilatérale.

L’indemnité d’immobilisation stipulée par une promesse unilatérale de vente au profit du promettant constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire et la contrepartie de l’immobilisation du bien durant le temps de la promesse par le promettant. Elle procède de la seule convention des parties, non à titre de sanction contractuelle, mais au titre de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse.

Elle n’a pas la nature d’une clause pénale et ne peut être réduite par le juge. Elle est acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option, toutes conditions suspensives étant accomplies ou réputées accomplies.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente signée entre les parties stipulait que l’indemnité resterait acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

La promesse ne prévoyait en revanche pas le versement immédiat de l’indemnité.

Les défendeurs ont fait le choix de ne pas acquérir le bien promis, il s’en déduit que l’indemnité d’immobilisation est acquise à la promettante.

En conséquence, Mme, [P], [I] et de M., [M], [F] seront condamnés à payer à la société SBLA 21 la somme de 17 300 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Cette somme sera porteuse d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les frais d’huissier

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

La société SBLA21 entend obtenir la condamnation de Mme, [P], [I] et de M., [M], [F] à lui rembourser les frais d’huissier qu’elle dit avoir exposé.

Or, non seulement le détail de la somme demandée n’a pas été fourni mais en plus, la nécessité de recourir à la délivrance d’une sommation de payer n’est pas établie.

En effet, la sommation délivrée le 17 mai 2024 vise un rendez-vous en l’étude de Maître, [R], notaire, pour signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente alors que les parties ont inscrit leurs rapports contractuels dans le cadre d’une promesse unilatérale et non d’une promesse synallagmatique et que dès lors, aucune vente forcée ne pouvait être poursuivie.

La délivrance de la sommation résulte du choix de la demanderesse et non des nécessités de la procédure.

La société SBLA 21 sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile énonce que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile.

Mme, [P], [I] et de M., [M], [F] succombant, ils seront tenus in solidum aux dépens.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La société SBLA 21 est bien fondée à solliciter la condamnation de Mme, [P], [I] et de M., [M], [F] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Mme, [P], [I] et de M., [M], [F] à payer la somme de 17 300 euros (dix sept mille trois cents euros) à la société SBLA 21 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboute la société SBLA 21 de sa demande de condamnation de Mme, [P], [I] et de M., [M], [F] à lui payer la somme de 226,52 euros en remboursement des frais d’huissier ;

Condamne Mme, [P], [I] et de M., [M], [F] à payer la somme de la somme de 2 000 euros (deux mille euros) à la société SBLA 21 au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Mme, [P], [I] et de M., [M], [F] in solidum à supporter les dépens de l’instance ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente