AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00444 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LPS6

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. MOSELIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Mme [L] [Z], chargée de contentieux munie d’un pouvoir de représentation

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [B] [O]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [E]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 25 septembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à l’EPIC MOSELIS par LS (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [B] [O] et à M. [W] par LS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2023, EPIC MOSELIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE a donné à bail à Mme [B] [O] et M. [W] [E] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 401,07 euros, et 178.36 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, EPIC MOSELIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE a fait signifier à Mme [B] [O] et M. [W] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 861,70 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 04 avril 2025 EPIC MOSELIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, EPIC MOSELIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE a fait assigner Mme [B] [O] et M. [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• ordonner l’expulsion de Mme [B] [O] et M. [W] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les 2 mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux,

• condamner solidairement Mme [B] [O] et M. [W] [E] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 1116,08 euros au titre de la dette locative arrêtée au 24/06/2025 ( sauf à parfaire), avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, soit 642.13 euros par mois ; autoriser l’EPIC MOSELIS à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à la régularisation des charges ;

o la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens,

• rappeler qu’il appartient à Mme [B] [O] et M. [W] [E] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

• au besoin, les y condamner ;

• RAPPELER que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

• RAPPELER que cette ordonnance sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat ;

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 15 juillet 2025.

À l’audience du 25 septembre 2025, l’EPIC MOSELIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1403.90 euros arrêtée au 24 septembre 2025, loyer du mois d’août 2025 inclus.

L’EPIC MOSELIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE soutient , sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [B] [O] et M. [W] [E] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 5 février 2025.

Mme [B] [O] et M. [W] [E], régulièrement assignés par exploit délivré à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [B] [O] et M. [W] [E] assignés à l’étude du commissaire de justice, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, EPIC MOSELIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 04 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de EPIC MOSELIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 septembre 2023, du commandement de payer délivré le 5 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 24 septembre 2025 que EPIC MOSELIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Sur la solidarité :

Conformément aux stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [B] [O] et M. [W] [E] à payer à EPIC MOSELIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE la somme de 1403,90 euros, au titre des sommes dues au 24 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

En l’espèce, le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il contient dès lors une clause résolutoire de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, produisant effet dans le délai de six semaines après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 5 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 20 mars 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 septembre 2023 à compter du 20 mars 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Mme [B] [O] et M. [W] [E] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [B] [O] et M. [W] [E] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 mars 2025, Mme [B] [O] et M. [W] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum Mme [B] [O] et M. [W] [E] à son paiement à compter du 20 mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [B] [O] et M. [W] [E] solidairement aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Mme [B] [O] et M. [W] [E] à payer à EPIC MOSELIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de EPIC MOSELIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 septembre 2023 entre EPIC MOSELIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE d’une part, et Mme [B] [O] et M. [W] [E] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 mars 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [B] [O] et M. [W] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Mme [B] [O] et M. [W] [E] à compter du 20 mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [O] et M. [W] [E] à payer à EPIC MOSELIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE la somme de 1403.90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 septembre 2025 échéance du mois d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [O] et M. [W] [E] à payer à EPIC MOSELIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 24 septembre 2025, échéance de septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [O] et M. [W] [E] à payer à EPIC MOSELIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [O] et M. [W] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 février 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE EPIC MOSELIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 27 NOVEMBRE 2025 par Madame Laure FOURMY, Vice-présidente, assistée de Madame Mélissa MALOYER, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE