Minute n°2025/275

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 23/01338

N° Portalis DBZJ-W-B7H-KCNC

JUGEMENT DU 27 MARS 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.A.S. LOTISS-EST, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Julie TORMEN, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : C 506 et par M^e David GILLIG, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

LE COMITE MOSELLAN DE SAUVEGARDE DE L’ENFANCE, DE L’ADOLESCENCE ET DES ADULTES (CMSEA), association de droit local, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Xavier MARCHAL-BECK, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B603

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 22 janvier 2025 des avocats des parties

III) EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Le 1er juillet 2022, la SAS LOTISS-EST et le COMITE MOSELLAN DE SAUVERGARDE DE L’ENFANCE, DE L’ADOLESCENCE ET DES ADULTES (CMSEA) ont signé un compromis de vente auprès de Maître [X] [R] portant sur un terrain constructible cadastré section [Cadastre 1] n°[Cadastre 4] situé [Adresse 6] à [Localité 7], dénommé « [Adresse 5] » pour un montant de 670 000 euros et ce, sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire.

Par courriel du 20 janvier 2023, le CMSEA a informé la SAS LOTISS-EST par le biais de l’agence immobilière de sa volonté d’abandonner le projet au motif que sa demande de permis de construire avait été refusée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 février 2023, la SAS LOTISS-EST a sollicité une indemnisation au CMSEA qui a répondu par courrier du 30 mars 2023 en contestant toute responsabilité.

Dans ces circonstances, la SAS LOTISS-EST a introduit la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice signifié le 19 mai 2023 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 24 mai 2023, la SAS LOTISS-EST, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [J] [P], a constitué avocat et a assigné le COMITE MOSELLAN DE SAUVERGARDE DE L’ENFANCE, DE L’ADOLESCENCE ET DES ADULTES (CMSEA), association de droit local, devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

Le COMITE MOSELLAN DE SAUVERGARDE DE L’ENFANCE, DE L’ADOLESCENCE ET DES ADULTES (CMSEA), association de droit local, a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 30 mai 2023.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2025 lors de laquelle elle a été plaidée puis mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 18 mars 2024, la SAS LOTISS-EST demande au tribunal de :

— CONDAMNER le comité mosellan de sauvegarde de l’enfance, de l’adolescence et des adultes (CMSEA), association de droit local à payer à la SAS LOTISS-EST la somme de 67 000 euros (soixante-sept-mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

— RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER le comité mosellan de sauvegarde de l’enfance, de l’adolescence et des adultes (CMSEA), association de droit local aux entiers dépens et au paiement à la SAS LOTISS-EST de la somme de 2 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SAS LOTISS-EST fait valoir :

— qu’au regard des obligations à la charge du CMSEA prévues au compromis de vente, il lui appartenait de déposer une demande d’autorisation de permis de construire complète, ce qu’il n’a pas fait ; qu’en effet, il résulte du refus de permis de construire que le CMSEA n’a pas apporté les précisions nécessaires quant au public accueilli, aux conditions d’exploitation des logements et de la salle de classe ainsi que concernant l’accessibilité des logements ; que de même, la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité et la sous-commission départementale pour la sécurité ont rendu des avis défavorables au motif que le CMSEA n’avait pas fourni les informations nécessaires à l’étude du dossier ; qu’il en résulte que la défaillance de la condition suspensive est imputable au CMSEA qui a empêché son accomplissement, cette inexécution contractuelle devant dès lors donner lieu à indemnisation au profit de la SAS LOTISS-EST à hauteur de 67 000 euros ;

— concernant la caducité du compromis de vente alléguée en défense, que le droit local distingue selon que le compromis a été signé sous seing-privé ou en la forme authentique ; qu’en application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, le compromis passé chez un notaire n’est pas caduc à l’expiration d’un délai de 6 mois ; qu’en outre, contrairement à ce qui est allégué en défense, le CMSEA a été préalablement mise en demeure par courrier du 13 février 2023.

Par des conclusions notifiées au RPVA le 20 septembre 2024, qui sont ses dernières conclusions, le CMSEA demande au tribunal de :

A titre principal,

— Débouter la société LOTISS-EST de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

— Réduire dans les plus larges proportions le montant de la clause pénale ;

— Réduire le montant des dommages et intérêts à la stricte indemnisation du préjudice dûment justifié ;

— Accorder à l’association CMSEA des délais de paiement sur 2 ans ;

— Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

— Condamner la société LOTISS-EST à payer à l’association CMSEA la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société LOTISS-EST aux entiers frais et dépens.

En défense, le CMSEA réplique :

— que le compromis de vente du 1er juillet 2022 est caduc de plein droit à défaut de réitération en la forme authentique ou de demande en justice dans un délai de 6 mois en application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, le compromis de vente rappelant par ailleurs expressément cette caducité ; en réponse aux arguments adverses, que le compromis bien que rédigé par un notaire constitue un acte sous seing privé ;

— qu’en outre, la société LOTISS-EST ne peut reprocher au CMSEA la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire ; qu’en l’espèce, il ne peut être reproché au CMSEA une quelconque mauvaise fois alors qu’il a déposé une demande de permis de construire dès le 30 juin 2022, avant même la signature de ce compromis, a produit des pièces complémentaires suite à l’avis défavorable de l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine de la Moselle et a engagé la somme de 78 226,04 euros dans le cadre de ce projet immobilier au titre de l’étude de sols ainsi que des frais et honoraires de maîtrise d’œuvre et de bureau d’étude en vue de l’obtention d’un permis de construire ; que l’instruction de la demande de permis de construire relève d’une obligation de moyen et non de résultat, la société LOTISS-EST ne démontrant nullement que « les informations requises pouvaient être aisément apportées par le CMSEA » ; qu’enfin, la demande de permis de construire n’est pas refusée pour incomplétude du dossier, de sorte qu’il ne peut être reproché au CMSEA la défaillance de la condition suspensive ;

— que par ailleurs, la société LOTISS-EST qui sollicite le paiement de 10% du prix à titre de dommages et intérêts sollicite en réalité le paiement de la clause pénale ; que toutefois, à défaut de réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, cette clause pénale n’est pas exigible ; qu’en outre et en tout état de cause, la clause pénale n’est pas encourue en l’absence de mise en demeure préalable, or la société LOTISS-EST n’a adressé aucune mise en demeure au CMSEA en vue de régulariser l’acte de vente en la forme authentique au plus tard le 1er janvier 2023 ;

— qu’en tout état de cause, la demanderesse se contente d’alléguer d’un préjudice mais sans en justifier ;

— à titre subsidiaire, que les conditions sont réunies pour minorer la clause pénale, accorder des délais de paiement à la défenderesse et écarter l’exécution provisoire.

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

A titre liminaire, il sera souligné que la demande de dommages et intérêts formée par la SAS LOTISS-EST s’analyse en une demande de paiement de la clause pénale.

1°) SUR LA CADUCITE DU COMPROMIS DE VENTE

En application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 :

« Tout acte portant sur un droit susceptible d’être inscrit doit être, pour les besoins de l’inscription, dressé, en la forme authentique, par un notaire, un tribunal ou une autorité administrative.

Tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte ».

En l’espèce, si le compromis de vente signé entre les parties a été rédigé par un notaire, il n’en est pas pour autant un acte authentique. En effet, il résulte très clairement du compromis litigieux que les parties ont requis le notaire d’établir « un acte simplement sous signature privée », de sorte que l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 qui prévoit une réitération par acte authentique dans les 6 mois sous peine de caducité lui est applicable.

Cela est d’ailleurs confirmé par le fait que le compromis de vente prévoit une clause « CADUCITE » qui précise que « le présent compromis sera caduc de plein droit, à défaut de réalisation des présentes par acte authentique devant intervenir au plus tard dans les 6 mois à compter des présentes ».

En l’espèce, il est établi et non contesté que ce compromis de vente en date du 1er juillet 2022 n’a pas fait l’objet d’une réitération par acte authentique ou d’une demande en justice avant le 1er janvier 2023, il est donc caduc.

Toutefois, il résulte de la jurisprudence que la caducité d’un acte n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l’une des parties ( Cour de cassation, com. 22 mars 2011 – D. 2011. 2179 ; Cour de cassation, 2eme civ, 6 juin 2013 / n° 12-20.352).

En conséquence, il convient d’étudier la demande de paiement de la clause pénale formée par la SAS LOTISS-EST.

2°) SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE LA CLAUSE PÉNALE FORMÉE PAR LA SAS LOTISS-EST

En application de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, le compromis de vente signé par les parties contient la clause suivante : « STIPULATION DE PENALITES »

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations ainsi exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 10% du prix de vente à titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ».

Par ailleurs, l’article 1304-3 du code civil dispose que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

En l’espèce, le compromis de vente signé par les parties qui prévoit une condition suspensive d’obtention du permis de construire, stipule que l’acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire correspondant exactement à l’opération envisagée.

Il est établi et non contesté que le CMSEA avait d’ores et déjà déposé un dossier de demande de permis de construire avant même la signature du compromis de vente, à savoir dès le 30 juin 2022. Toutefois, la société LOTISS-EST reproche au CMSEA de n’avoir pas déposé une demande de permis de construire complète et d’être en conséquence responsable du refus de permis de construire.

En l’espèce, il sera souligné que le permis de construire sollicité par le CMSEA n’a pas été refusé parce que le dossier n’était pas complet mais parce que certaines commissions ont émis des avis défavorables.

S’il ressort du refus de permis de construire opposé au CMSEA que la notice de sécurité n’apporte aucune précision sur le public accueilli et les conditions d’exploitation des deux logements et de la salle de classe, l’avis défavorable de la sous-commission départementale pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique s’explique aussi par une difficulté quant à l’équipement d’alarme qui n’a aucun lien avec un manque de précision ou d’informations du dossier.

De même, si la sous-commission départementale d’accessibilité de Moselle mentionne dans son avis défavorable que le projet ne permet pas une bonne instruction en ce qui concerne la mise en accessibilité de ces logement, certains points restant à clarifier, elle relève surtout une difficulté relative à l’absence de sanitaire proposés au public au rez-de-chaussé, ce qui est sans lien avec un quelconque manque d’information.

Par ailleurs, il apparaît que l’unité départementale de l’architecture a d’abord rendu un avis défavorable avant d’obtenir des pièces complémentaires et de rendre un avis favorable mais avec prescription. Ce qui démontre les efforts fournis par le CMSEA pour fournir aux différentes commissions un maximum d’informations et obtenir des avis favorables.

Toutefois, le fait que toutes ces commissions n’ont pas donné d’avis favorable au motif, pour partie que plus d’informations auraient été nécessaires, informations que le CMSEA n’était pas forcément en capacité de leur transmettre, ne permet pas d’en déduire que le dossier n’était pas complet.

Ainsi en l’espèce, il ne peut être considéré que le CMSEA, de par sa négligence ou sa passivité est responsable de ce refus de permis de construire. En conséquence, la clause pénale n’a pas lieu de s’appliquer et la société LOTISS-EST sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

La SAS LOTISS-EST, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

La SAS LOTISS-EST sera condamnée à régler au COMITE MOSELLAN DE SAUVERGARDE DE L’ENFANCE, DE L’ADOLESCENCE ET DES ADULTES (CMSEA) la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter la SAS LOTISS-EST de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 24 mai 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SAS LOTISS-EST, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts formée à l’encontre du COMITE MOSELLAN DE SAUVERGARDE DE L’ENFANCE, DE L’ADOLESCENCE ET DES ADULTES (CMSEA), association de droit local ;

CONDAMNE la SAS LOTISS-EST, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens;

CONDAMNE la SAS LOTISS-EST, prise en la personne de son représentant légal, à régler au COMITE MOSELLAN DE SAUVERGARDE DE L’ENFANCE, DE L’ADOLESCENCE ET DES ADULTES (CMSEA), association de droit local la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS LOTISS-EST, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président