TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

2ème Chambre

MINUTE N° 26/17

DU : 13 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 21/00667 – N° Portalis DBXJ-W-B7F-HGZN

Jugement Rendu le 13 JANVIER 2026

AFFAIRE :

[I] [B] [M] [A]

C/

S.E.L.A.S. LEGATIS [Localité 1] GENLIS

[U] [L] [O] épouse [P]

S.C.P. MAITRES [Z] [V] – [X] [F] – L AURA [H]

[Q] [P]

S.A.R.L. FC PARTICIPATIONS

ENTRE :

Madame [I] [B] [M] [A]

née le 13 Juin 1987 à [Localité 2]

de nationalité Française

Directrice adjointe intermarché, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Paul BROCHERIEUX, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE

ET :

1°) La SELAS LEGATIS [Localité 1] GENLIS, venant aux droits de la SCP [N] [S], [T] [K], [J]-[R] [D], [E] [Y], [C] [G], NOTAIRES ASSOCIES, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro 778 209 049, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Thibaud NEVERS, avocat au barreau de DIJON plaidant

2°) La SCP MAITRES [Z] [V] – JEAN [W] [F] – [WS] [H] NOTAIRES ASSOCIES, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro 400 424 487, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

Notaire, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thibaud NEVERS, avocat au barreau de DIJON plaidant

3°) Madame [U] [L] [O] épouse [P]

née le 01 Décembre 1986 à [Localité 2]

de nationalité Française

Agent administratif hospitalier, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Caroline VEGAS, avocat au barreau de DIJON plaidant

4°) Monsieur [Q] [P]

né le 07 Février 1986 à [Localité 3]

de nationalité Française

Télévendeur, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Caroline VEGAS, avocat au barreau de DIJON plaidant

5°) La SARL FC PARTICIPATIONS, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 500 518 295, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-Philippe SCHMITT, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

DEBATS :

Présidente : Madame Aude RICHARD, Vice-présidente

Assesseurs : Madame Laetitia TOSELLI, Vice-Présidente

: Madame Sabrina DERAIN, Juge

Greffier : Madame Catherine MORIN

En audience publique le 07 octobre 2025 ;

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoiries conformément à l’article 799 du Code de procédure civile ;

DELIBERE :

— au 13 janvier 2026

— Mêmes Magistrats

JUGEMENT :

— prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Sabrina DERAIN

— signé par Aude RICHARD Présidente et Catherine MORIN Greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

M^e Paul BROCHERIEUX

M^e Thibaud NEVERS

M^e Jean-philippe SCHMITT

M^e Caroline VEGAS

* * *

FAITS, PRETENTIONS ET PROCEDURE

Aux termes d’un acte notarié reçu le 22 juillet 2019 par Me [WS] [H], notaire à [Localité 1], Mme [I] [A] a acquis de Mme [U] [O] et M. [Q] [P], par l’intermédiaire de l’agence CIMM Immobilier selon mandat du 26 mars 2019, un appartement décrit comme comprenant deux chambres aménagées en sous-sol situé sur la commune de [Localité 2] sis [Adresse 6], cadastré section AB n° [Cadastre 1], d’une superficie de 76,94 m2 au prix de 120 000 euros.

Mme [I] [A] a loué ce bien à compter du 17 novembre 2019.

A compter de l’installation de ses locataires, il a été constaté la présence de salpêtre sur les murs des deux chambres situées au sous-sol.

Par courrier du 21 janvier 2020, Mme [I] [A] a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé un courrier aux consorts [BZ] pour dénoncer cette situation et obtenir réparation de ses préjudices, ce à quoi ces derniers se sont opposés par courrier du 29 janvier 2020 considérant que le salpêtre n’était pas présent au moment de la vente.

Suivant acte d’huissier de justice du 5 mars 2020, Mme [I] [A] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir désigner un expert pour qu’il se prononce sur l’origine et les conséquences de ces désordres.

Par ordonnance du 6 mai 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon a ordonné une expertise confiée à Mme [OP] [DO], laquelle a déposé son rapport définitif le 1er décembre 2020 aux termes duquel elle conclut à l’impropriété à destination des deux chambres situées en sous-sol.

Par acte d’huissier de justice du 23 mars 2021, Mme [I] [A] a assigné les consorts [BZ] devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de solliciter la résolution de la vente intervenue le 22 juillet 2019, à titre

principal, sur le fondement de la garantie des vices cachés et, subsidiairement, sur le non-respect de l’obligation de délivrance conforme.

Par assignation du 29 septembre 2021, Mme [I] [A] a mis en cause l’agence immobilière et les notaires intervenus dans cette vente pour manquement à leur devoir de conseil et de mise en garde, affaire qui a fait l’objet d’un enregistrement sous le numéro RG 21/2083.

Par ordonnance du 9 novembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures lesquelles sont désormais enregistrées sous le seul numéro RG 21/00667.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 juillet 2025 et l’affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l’audience collégiale devant la deuxième chambre civile du 7 octobre suivant.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2023, Mme [I] [A] demande au tribunal, au visa des articles 1604, 1641 et 1240 du code civil, à titre principal, sur le fondement de la garantie des vices cachés, et, à titre subsidiaire, sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme, de prononcer la résolution de la vente reçue le 22 juillet 2019 par Maître [WS] [H], notaire à Dijon, concernant le bien immobilier situé [Adresse 7], cadastré section AB n° [Cadastre 1], et de remettre les parties dans l’état antérieur à ladite vente.

En conséquence, elle demande au tribunal de condamner M. [Q] [P] et Mme [U] [O] à lui régler les sommes suivantes :

130 168,14 euros au titre des sommes payées pour l’acquisition du bien immobilier situé dans un ensemble immobilier [Adresse 7], cadastré Section AB n° [Cadastre 1] ; 2 942,71 euros sauf à parfaire au titre des frais relatifs à l’emprunt contracté en vue de l’acquisition du bien immobilier situé dans un ensemble immobilier [Adresse 7], cadastré Section AB n° [Cadastre 1] ; 9 636 euros sauf à parfaire au titre de la perte de loyer ; 809,32 euros au titre du matériel acheté pour équiper l’étage d’une salle de bain.

A titre infiniment subsidiaire, sur la mise en cause des professionnels, Mme [I] [A] demande de :

— juger que la SCP Maîtres [Z] [V], [MV] [F] et [WS] [H], la SCP [N] [S], [T] [K], [J] [R] [D], [E] [Y], [C] [G] et la société FC Participations ont commis un manquement à leur obligation de conseil de nature à engager leur responsabilité ;

— condamner in solidum la SCP Maîtres [Z] [V], [MV] [F] et [WS] [H], la SCP [N] [S], [T] [K], [J] [R] [D], [E] [Y], [C] [G] et la société FC Participations à lui payer la somme de 51 386,40 euros à titre de dommages et intérêts ensuite de leurs manquements à leur devoir de conseil ;

— condamner in solidum la SCP Maîtres [Z] [V], [MV] [F] et [WS] [H], la SCP [N] [S], [T] [K], [J] [R] [D], [E] [Y], [C] [G] et la société FC Participations, à lui régler, sauf à parfaire, la somme de 2 942,71 euros au titre des frais relatifs à l’emprunt contracté en vue de l’acquisition du bien immobilier situé dans un ensemble immobilier [Adresse 7], cadastré Section AB n° [Cadastre 1] ;

— condamner in solidum la SCP Maîtres [Z] [V], [MV] [F] et [WS] [H], la SCP [N] [S], [T] [K], [J] [R] [D], [E] [Y], [C] [G] et la société FC Participations à lui payer la somme de 9 636 euros (somme arrêtée en avril 2022), sauf à parfaire, au titre de la perte de loyer ;

— condamner in solidum la SCP Maîtres [Z] [V], [MV] [F] et [WS] [H], la SCP [N] [S], [T] [K], [J] [R] [D], [E] [Y], [C] [G] et la société FC Participations à lui régler la somme de 809,32 euros au titre du matériel acheté pour équiper l’étage d’une salle de bain.

En tout état de cause, Mme [I] [A] demande de :

— condamner in solidum M. [Q] [P] et Mme [U] [O], la SCP Maîtres [Z] [V], [MV] [F] et [WS] [H], la SCP [N] [S], [T] [K], [J] [R] [D], [E] [Y], [C] [G] et la société FC Participations à lui régler la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. [Q] [P] et Mme [U] [O], la SCP Maîtres [Z] [V], [MV] [F] et [WS] [H], la SCP [N] [S], [T] [K], [J] [R] [D], [E] [Y], [C] [G] et la société FC Participations aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d’expertise.

Se fondant sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, Mme [I] [A] soutient que le bien immobilier acquis auprès des consorts [BZ] est affecté d’un vice caché et que ces derniers ne peuvent se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés prévue à l’acte authentique de vente aux motifs qu’ils avaient bien connaissance du vice affectant leur bien préalablement à la vente et qu’ils sont de mauvaise foi.

Elle expose que les deux chambres du sous-sol, vendues comme habitables et intégrées dans la surface du bien, sont atteintes de désordres graves et structurels, très antérieurs à la vente ainsi qu’a pu le relever l’expert judiciaire.

Elle explique que cette situation est rédhibitoire dans la mesure où elle pensait acquérir deux chambres en sous-sol, tel que cela était présenté tant sur l’annonce immobilière que sur l’état descriptif de vente annexé à l’acte de vente et lors de ses différentes visites, évoquant le sentiment d’avoir été trompée lors de celles-ci sur la destination de ces pièces par l’aménagement réalisé par les vendeurs pour la vente.

Elle soutient que les époux [BZ] entretiennent l’ambiguïté quant à la nature des deux pièces en sous-sol considérant qu’il s’agit d’une cave et non de deux chambres contrairement à ce qui a été présenté lors de la vente et qu’elle n’a jamais été informée par les vendeurs de difficultés inhérentes à la configuration des lieux.

Elle expose que ces désordres, inexistants lors des visites réalisées sur la période d’été, étaient masqués par les vendeurs par l’application d’un traitement régulier de sorte que la clause d’exclusion prévue à l’acte ne lui est pas opposable compte tenu de la mauvaise foi des vendeurs, soutenant au surplus que son choix de mettre en location ce bien n’a aucune incidence sur l’existence du vice.

A titre subsidiaire, elle demande la résolution de cette vente sur le fondement du non-respect de l’obligation de délivrance conforme faisant valoir qu’elle a acheté un bien comprenant deux chambres, présentées comme telles lors des visites et dans l’état descriptif de vente, représentant à elles-seules plus de 40% de la surface du bien, qui sont en réalité impropres à leur destination en raison du caractère toxique du champignon. Dans ces conditions, elle considère

qu’elle est légitime à obtenir la restitution du prix de cette vente et la réparation des préjudices causés par cette situation.

A titre infiniment subsidiaire, Mme [I] [A] recherche la responsabilité délictuelle des professionnels intervenus lors de cette vente pour défaut de conseil et de mise en garde. Elle considère tout d’abord que le notaire aurait dû l’alerter sur le caractère inhabitable des deux chambres au vu de la configuration des lieux et de l’absence d’ouverture sur l’extérieur lesquelles n’auraient, en tout état de cause, pas dû être comptabilisées dans le calcul de la surface habitable prévue par la loi Carrez. S’agissant de l’agent immobilier, elle estime que celui-ci aurait dû, en tant que professionnel de l’immobilier, attirer son attention sur le défaut d’étanchéité pouvant rendre ces deux pièces inhabitables en raison de la configuration des lieux, ce qu’il n’a pas fait. Elle estime que son préjudice doit être évalué sur la base du prix au mètre carré auquel elle a acquis ce bien en considération de la perte de jouissance de plus de la moitié de la surface de l’appartement, outre les incidences en termes de loyer qu’elle a dû consentir à ses locataires en raison de la présence de salpêtre.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 février 2024, M. [Q] [P] et Mme [U] [O] demandent au tribunal, au visa des articles 1642, 1102 et 1103 du code civil et de l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, de :

— débouter Mme [A] de l’ensemble de ses demandes formulées à leur encontre ;

— débouter la SARL FC Participations de sa demande de condamnation à leur égard ;

— condamner Mme [A] à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Les consorts [BZ] soutiennent qu’ils peuvent se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés prévue dans l’acte de vente dans la mesure où ils sont de bonne foi. Ils font valoir que les deux chambres situées dans une ancienne cave voûtée nécessitent des soins particuliers au regard de l’humidité importante qui y règne et notamment le devoir de chauffer cet espace même en été, ce dont Mme [I] [A] a été informée et ce qu’elle ne pouvait ignorer.

Ils indiquent que le problème s’est révélé par le fait que Mme [I] [A] a laissé l’appartement inoccupé, sans chauffage, pendant plusieurs semaines et que les locataires n’ont pas chauffé les lieux par mesure d’économie.

Ils exposent qu’ils n’ont jamais voulu tromper Mme [I] [A] sur la destination de ces pièces lors de la vente puisque celles-ci constituaient les chambres de leurs enfants depuis plusieurs années et qu’il appartenait à cette dernière de s’interroger sur la faisabilité de son projet locatif en présence d’un bien atypique comme celui-ci.

Ils soutiennent qu’ils n’ont jamais rencontré la moindre difficulté en lien avec la présence de salpêtre dans ces pièces arguant le fait qu’ils n’auraient évidemment pas maintenu la présence de leurs enfants dans ces chambres compte tenu de la toxicité de ce champignon.

Ils contestent l’application régulière de produits hydrofuges sur les murs pour enrayer ces désordres, reconnaissant seulement l’application d’un vernis sur les murs pour éviter la propagation de la poussière des murs sur les meubles des chambres des enfants.

Ils considèrent que Mme [I] [A], qui a manqué de diligence lors de cette vente quant à la compatibilité de son projet locatif avec la nature du bien, cherche désormais à leur faire supporter ses mauvais choix de gestion et sa négligence en présence d’un bien qu’elle ne pouvait de toute façon pas mettre en location comme tel, au regard des règles régissant les baux d’habitation.

Sur l’obligation de délivrance non conforme, ils exposent que Mme [I] [A] confond la liberté pour un propriétaire de disposer de son bien et les règles strictes pesant sur celui-ci en matière locative. Ils expliquent qu’elle aurait dû se renseigner préalablement à la vente sur la faisabilité de son projet locatif eu égard à la nature du bien, ce qu’elle n’a pas fait, de sorte qu’ils ne peuvent en supporter la responsabilité.

Ils expliquent qu’ils ont vendu un bien conforme à l’état descriptif de vente et que le fait que l’usage ne soit pas possible dans une telle configuration ne leur est pas imputable et ne saurait justifier l’annulation de la vente.

Sur l’appel en garantie de l’agence immobilière, ils précisent que, en cas de condamnation, celle-ci ne peut pas être condamnée à la restitution du prix de vente qu’elle n’a pas perçu mais uniquement aux honoraires. Aussi, dès lors que, pour leur part, ils n’ont pas perçu cette somme, ils considèrent qu’ils ne peuvent être tenus à aucune garantie.

Suivant dernières conclusions notifiées le 6 juillet 2023, la SCP Maîtres [Z] [V], [MV] [F] et [WS] [H] notaires associés et la SELAS Legatis [Localité 1] Genlis venant aux droits de la SCP [N] [S], [T] [K], [J] [R] [D], [E] [Y], [C] [G] notaires associés demandent au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, à titre principal, de débouter Mme [I] [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et, à titre subsidiaire, de réduire à de plus justes proportions ses prétentions indemnitaires.

Elles sollicitent, en toute hypothèse, du tribunal qu’il condamne Mme [I] [A] à leur payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens que la Selas Legi Conseils Bourgogne pourra faire recouvrer conformément aux dispositions prévues à l’article 699 du code de procédure civile, et qu’il écarte l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Pour conclure au rejet des prétentions de Mme [I] [A], les SCP de notaires soutiennent que cette dernière échoue à démontrer un comportement fautif de leur part en lien de causalité direct et certain avec les préjudices allégués.

En effet, elles expliquent que, dans le cadre d’une vente, les notaires ne sont plus tenus de procéder à une visite des lieux et que si Mme [I] [A] estimait que la surface du bien n’était pas conforme, elle aurait dû mettre en cause la responsabilité du diagnostiqueur immobilier ce qu’elle n’a pas fait.

Elles estiment que Mme [I] [A] a pu se convaincre par elle-même de l’absence de luminosité naturelle liée à l’inexistence d’ouverture sur l’extérieur et de la particularité du bien en lien avec une humidité importante qui, aux dires d’expert, était décelable par un acquéreur normalement diligent.

Elles rejoignent l’argument des consorts [BZ] sur l’origine des désordres et estiment n’avoir aucune responsabilité dans ceux-ci.

En tout état de cause, elles soulignent que les préjudices allégués n’ont aucun lien avec une éventuelle faute de leur part et que, dans l’hypothèse où une faute viendrait à être reconnue, le préjudice de Mme [I] [A] ne pourrait s’analyser que sous l’angle de la perte de chance, de sorte que ses demandes devront être ramenées à de plus justes proportions.

Pour sa part, la société FC Participations demande au tribunal, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 mai 2023, à titre principal, de déclarer Mme [I] [A] mal fondée en ses demandes dirigées contre elle et de l’en débouter ainsi que sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, elle demande de dire et juger que M. et Mme [P] la garantiront de toutes les condamnations prononcées à son encontre et sollicite

leur condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de Mme [A], M. et Mme [P] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront ceux de référé et les frais d’expertise et demande au tribunal de dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Elle expose que devant les difficultés de Mme [I] [A] à prouver une faute des vendeurs, cette dernière a mis en cause tardivement les professionnels intervenus dans la vente et notamment l’agence immobilière alors qu’aucune faute ne peut lui être reprochée.

Elle souligne que Mme [I] [A] a visité le bien et a pu se rendre compte par elle-même de la spécificité de celui-ci de sorte qu’aucune présentation erronée ne lui a été faite contrairement à ce qu’elle avance. Toutefois, elle reconnaît que l’humidité élevée du sous-sol n’était pas décelable au moment de la vente puisque les lieux étaient aménagés en chambre pour enfants et qu’il n’existait aucune trace laissant penser à des désordres en lien avec des problèmes d’humidité au sous-sol de cette habitation, ce dont elle n’a par ailleurs jamais été informée par les vendeurs.

Elle conteste le mail du 4 décembre 2019 produit en procédure de M. [VZ], technicien intervenu sur demande de Mme [I] [A] dans lequel ce dernier sous-entend que l’agence immobilière était informée des difficultés relatives à l’hygrométrie importante présente au sein du bien.

En tout état de cause, elle estime qu’outre le fait que certains préjudices allégués par Mme [I] [A] ne peuvent donner lieu à réparation, son préjudice ne peut s’analyser que sous l’angle de la perte de chance et qu’elle ne peut pas évaluer celui-ci sur la base d’une baisse de prix en considération de la seule surface des deux chambres non exploitables puisque le prix auquel elle a acquis ce bien tenait compte des spécificités de celui-ci et notamment de son caractère atypique et de sa localisation.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur l’action en garantie des vices cachés

Il résulte des dispositions de l’article 1641 du code civil que “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”.

Selon l’article 1642 du code civil, “le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même”.

Il appartient donc à l’acquéreur d’un bien qui invoque la garantie des vices cachés de démontrer que la chose vendue présente un défaut d’une certaine gravité, que ce défaut est antérieur ou concomitant à la vente, et qu’il n’était pas apparent au moment de celle-ci.

De plus, l’article 1643 du code civil dispose que le vendeur “est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie”.

Une clause de non garantie des vices cachés a donc vocation à s’appliquer lorsqu’elle est mentionnée dans un acte de vente, à condition que le vendeur soit profane et n’ait pas eu connaissance du vice.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 22 juillet 2019 comportant une telle clause, il convient de déterminer si le désordre dénoncé par Mme [I] [A] remplit les critères du vice caché et si les consorts [BZ], dont il n’est pas contesté qu’ils sont des vendeurs profanes, en avaient connaissance.

Il résulte des pièces produites au débat qu’à compter de l’installation de ses locataires dans le logement litigieux, soit près de quatre mois après la vente, ces derniers ont constaté la présence de salpêtre au sein des deux pièces dites chambres situées au sous-sol de l’habitation.

Dans le cadre des opérations d’expertise, l’expert judiciaire a relevé des désordres d’humidité persistante dans les pièces du sous-sol, caractérisés par une importante présence de salpêtre (nitrate de potassium) sur les murs des deux pièces litigieuses, traduisant d’importantes remontées capillaires et une humidité excessive et chronique, la présence de filaments blancs et dépôts cristallisés avérés, ainsi qu’un taux d’hygrométrie bien supérieur aux seuils sanitaires à l’origine du développement de champignons potentiellement toxiques.

Il attribue ces phénomènes à la configuration totalement enterrée des locaux et à l’absence d’étanchéité des fondations, associées à un manque d’aération adapté et à une absence de lumière naturelle.

Il ressort donc de l’expertise judiciaire que les deux pièces du sous-sol, présentées lors de la vente comme des chambres habitables et intégrées à la surface loi Carrez du bien, sont affectées depuis de nombreuses années d’humidité structurelle, de remontées salines, de salpêtre et de micro-organismes toxiques.

L’expert conclut formellement à l’inhabitabilité desdites pièces et à l’impossibilité durable de leur affectation à un usage de chambres, compte tenu de l’absence de ventilation naturelle, de lumière, de l’impossibilité de garantir une étanchéité satisfaisante, et du risque permanent d’apparition de salpêtre et de champignons toxiques.

Les désordres relevés sont par conséquent inhérents à la configuration du bâti et à la nature même des ouvrages, donc nécessairement antérieurs à la vente, et non en lien avec une inoccupation du logement pendant quelques mois comme le soutiennent les défendeurs.

Dans ces conditions, il ne peut être sérieusement contesté que le vice était caché lors de la vente. De plus, il n’est nullement démontré que Mme [I] [A], acheteuse profane, pouvait, lors de ses visites, se rendre compte de l’étendue du phénomène et de ses conséquences sanitaires et techniques, aucun indice apparent n’étant signalé sur les pièces contractuelles ou les diagnostics, étant rappelé que l’acheteuse a visité le bien en période estivale au cours de laquelle l’humidité des pièces est, par principe, moins prégnante et que celles-ci étaient aménagées en chambres à coucher.

Il n’est d’ailleurs pas contesté par l’agence immobilière ayant accompagné Mme [I] [A] lors de ses visites qu’aucun désordre n’était apparent ou décelable par l’acquéreur au moment de la vente, aucune trace d’humidité n’était visible sur les murs des pièces litigieuses.

Les désordres identifiés ont pour conséquence directe l’impossibilité d’utiliser sainement les pièces litigieuses comme chambres d’habitation, privant ainsi le bien d’une part substantielle de sa destination et de sa valeur.

L’expert estime en effet que l’état des lieux est incompatible avec les conditions minimales d’habitabilité sans la réalisation de travaux structurels majeurs. L’impropriété à destination contractuelle est caractérisée dans la mesure où il va au-delà d’une simple gêne ou diminution marginale d’usage.

Il résulte de ces éléments que le bien acquis par Mme [I] [A] est affecté d’un vice grave le rendant impropre à l’usage auquel il était destiné.

La circonstance que Mme [A] ait affecté le bien à la location ne saurait avoir une quelconque incidence sur la qualification des vices cachés. L’action en garantie suppose non pas l’exigence d’une conformité locative, mais l’aptitude du bien à l’usage attendu au regard de sa présentation lors de la vente. En l’occurrence, les désordres rendant impossible l’habitation des pièces litigieuses étaient antérieurs à la vente et non apparents, de sorte que l’acquéreur n’a pu en avoir connaissance, même en se comportant en acquéreur diligent.

Dès lors que l’existence d’un vice caché antérieurement à la vente est caractérisée, il appartient à Mme [I] [A], pour voir engager la responsabilité des consorts [BZ] en présence de la clause de non garantie des vices cachés prévue à l’acte authentique, de démontrer que ces derniers avaient connaissance de ce vice et qu’ils lui ont sciemment dissimulé au moment de la vente.

Il ressort du comportement des consorts [BZ] qui entretiennent volontairement dans le cadre de leurs écritures une ambiguïté quant à la nature même des pièces situées en sous-sol qu’ils avaient nécessairement connaissance du désordre, ce que l’expert a expressément relevé.

En effet, ces derniers ont occupé le bien pendant de longues années et ont, eu égard à l’origine structurelle des désordres, indubitablement été confrontés à des problèmes durables et récurrents d’humidité, comme en témoignent l’installation par leurs soins d’une ventilation mécanique réservée aux pièces humides et la réalisation de traitements répétés qu’ils qualifient de vernis mais dont l’expert ne peut identifier la composition. L’expert confirme toutefois avec certitude l’application de ce produit à la base des voûtes, en modifiant l’aspect, et non sur les joints de celles-ci, ce qui témoigne d’une stratégie d’atténuation et de masquage.

Par ailleurs, peu importe la nature exacte du produit appliqué sur les murs, le fait qu’une substance ait été répétitivement posée, avec un effet d’atténuation visuelle et matérielle du désordre, suffit à caractériser la connaissance par les vendeurs des difficultés affectant durablement le bien et le défaut d’information.

L’absence de toute déclaration sur l’existence et la gravité de ces problèmes, alors qu’ils sont structurels et récurrents, exclut toute possibilité de bonne foi du vendeur non professionnel qui a eu conscience des désordres et a omis d’en informer l’acquéreur.

Ils résultent de ces éléments que les consorts [BZ] avaient connaissance du vice affectant le bien et ont délibérément fait le choix de le dissimuler à Mme [I] [A] à l’occasion de la vente.

En conséquence, la responsabilité des consorts [BZ] peut être engagée sur le fondement de la garantie des vice cachés avec toutes les conséquences subséquentes qui en découlent.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’examiner la responsabilité des professionnels intervenus dans le cadre de la vente, Mme [I] [A] ne recherchant leur responsabilité qu’à titre infiniment subsidiaire.

Sur la réparation du vice caché et des préjudices annexes

Concernant les conséquences de la garantie des vices cachés, l’article 1644 du code civil dispose que “dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix”.

Il résulte en outre des dispositions de l’article 1645 du code civil que “si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur”.

Mme [I] [A] est donc bien fondée à solliciter la résolution de la vente conclue avec les consorts [BZ] ainsi que la réparation des préjudices en résultant.

Ainsi, la résolution de la vente conclue par acte authentique du 22 juillet 2019 entre Mme [I] [A] et les consorts [BZ] portant sur un bien immobilier situé [Adresse 7], cadastré section AB n° [Cadastre 1] sera prononcée et Mme [U] [O] et M. [Q] [P] condamnés à restituer le prix de vente, soit la somme de 120 000 euros, à Mme [I] [A].

Mme [I] [A] sollicite en outre la somme de 10 168,14 euros correspondant aux frais d’assurance de copropriété, au prorata de la taxe foncière réglée ainsi que la commission de l’agence immobilière.

Dans la mesure où Mme [I] [A] est fondée à demander le remboursement des frais occasionnés par la vente, lesquels constituent un accessoire du prix exposé pour l’acquisition, Mme [U] [O] et M. [Q] [P] seront condamnés à lui rembourser la somme de 10 168,14 euros, correspondant aux frais occasionnés par la vente dont l’effectivité des sommes réglées est attestée par le relevé de compte du notaire produit au débat.

Mme [I] [A] demande par ailleurs le remboursement du coût afférent à l’emprunt contracté, lequel constitue également des frais occasionnés par la vente.

Concernant le coût du crédit, comprenant les intérêts et le coût de l’assurance, Mme [I] [A] justifie avoir réglé la somme de 2 942,71 euros, somme arrêtée à mars 2021.

Mme [U] [O] et M. [Q] [P] seront donc condamnés à lui payer la somme de 2 942,71 euros au titre du coût du crédit immobilier et ce, conformément à sa demande à défaut d’éléments produits permettant d’actualiser le montant sollicité en l’absence de justificatifs de paiement effectif à la date du jugement.

Mme [I] [A] sollicite en outre le remboursement de travaux réalisés en septembre-octobre 2019 en lien avec la création d’une salle de bain à l’étage de l’habitation dont elle est fondée à solliciter le remboursement.

Elle justifie à cet effet de plusieurs justificatifs d’achats au sein des enseignes Brico-Dépôt, Castorama et Careo en lien avec la réalisation d’une salle de bain dans l’appartement pour un montant de 809,32 euros, laquelle somme ne fait l’objet d’aucune contestation de la part des défendeurs.

Mme [U] [O] et M. [Q] [P] seront donc condamnés à lui rembourser la somme de 809,32 euros au titre de ces travaux d’installation.

En revanche, la résolution de la vente entraînant de plein droit la remise des parties en l’état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion, Mme [I] [A], qui est donc réputée n’avoir jamais été propriétaire de l’appartement litigieux, ne peut prétendre à aucune indemnisation au titre d’une perte de loyers.

En conséquence, Mme [I] [A] sera déboutée de sa demande au titre de la perte de loyers.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [U] [O] et M. [Q] [P], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais d’expertise judiciaire et les frais liés à la publicité du présent jugement.

Par ailleurs, en application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il ne serait pas équitable de laisser à la charge de Mme [I] [A] l’intégralité des frais irrépétibles dont elle a dû s’acquitter pour voir consacrer ses droits.

Mme [U] [O] et M. [Q] [P] seront en conséquence condamnés in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile aux autres parties.

En conséquence, la SCP Maîtres [Z] [V], [MV] [F] et [WS] [H], la SELAS Legatis [Localité 1] Genlis venant aux droits de la SCP [N] [S], [T] [K], [J] [R] [D], [E] [Y], [C] [G] et la société FC Participations seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Prononce la résolution de la vente reçue selon acte authentique du 22 juillet 2019 par Me [WS] [H] entre Mme [I] [A], d’une part, et Mme [U] [O] et M. [Q] [P], d’autre part, portant sur le bien immobilier situé [Adresse 7], cadastré section AB n° [Cadastre 1] ;

Condamne Mme [U] [O] et M. [Q] [P] à restituer à Mme [I] [A] le prix de vente, soit la somme de 120 000 euros (cent vingt mille euros) ;

Condamne Mme [U] [O] et M. [Q] [P] à payer à Mme [I] [A] :

— la somme de 10 168,14 euros (dix mille cent soixante-huit euros et quatorze centimes) en remboursement des frais occasionnés par la vente,

— la somme de 2 942,71 euros (deux mille neuf cent quarante-deux euros et soixante et onze centimes) en remboursement des frais afférents à l’emprunt immobilier,

— la somme de 809,32 euros (huit cent neuf euros et trente-deux centimes) au titre des travaux d’installation de la salle de bain de l’appartement ;

Déboute Mme [I] [A] de sa demande d’indemnisation au titre des pertes de loyers ;

Condamne in solidum Mme [U] [O] et M. [Q] [P] aux entiers dépens, incluant notamment les frais d’expertise et les frais liés à la publicité du présent jugement ;

Ordonne la publication du présent jugement au service chargé de la publicité foncière ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [U] [O] et M. [Q] [P] à payer à Mme [I] [A] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute les autres parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente