Tribunal Judiciaire de Metz, Ch4 référé jcp, 18 décembre 2025, n° 25/00382

TJ Metz 18 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison des loyers impayés et de l'absence de justification d'assurance.
Accepté
Acquisition des effets de la clause résolutoire
La cour a ordonné l'expulsion en raison de la résiliation du bail et de l'occupation indue des lieux par les locataires.
Accepté
Montant des loyers impayés
La cour a constaté que les locataires devaient une somme importante au titre de l'arriéré locatif, justifiant leur condamnation au paiement.
Accepté
Occupation indue des lieux
La cour a jugé que les locataires devaient une indemnité pour l'occupation des lieux jusqu'à leur expulsion.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné les locataires aux dépens en raison de leur statut de partie perdante.
Accepté
Démarches judiciaires
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Metz, ch4 référé jcp, 18 déc. 2025, n° 25/00382
Numéro(s) :	25/00382
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alain MORHANGE
Parties :	S.A. VIVEST

Texte intégral

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00382 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LOMM

Minute JCP n° 596/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. VIVEST venant aux droits de LOGIEST

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e MORHANGE Alain, avocat au Barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [I] [M]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

Non comparant, ni représenté

Madame [W] [M]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 16 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e MORHANGE Alain par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à

RAPPEL DES FAITS

La société d’HLM LOGIEST, devenue la société d'[Adresse 7], a donné à bail à Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] par contrat du 9 janvier 2020, pour un loyer mensuel de 325,02 euros outre 199,66 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société d’HLM VIVEST a fait signifier à Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier de l’assurance du logement le 3 janvier 2025.

La société d'[Adresse 7] a ensuite fait assigner Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire en application de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 à la date du 3 février 2025 et en application de l’article 24 de la même loi à la date du 3 mars 2025,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— la condamnation solidaire de Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M] à titre provisionnel au paiement de 7 322,87 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la condamnation solidaire de Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M] à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 488,91 euros révisable conformément au bail,

— la condamnation solidaire de Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M] aux dépens et à lui verser 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 16 octobre 2025, la société d’HLM VIVEST était représentée par son conseil. Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M] bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice signifié à étude, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

La société d'[Adresse 7], se reportant aux termes de son assignation, a maintenu sa demande, précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 11 680,86 euros arrêtée au 9 octobre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle le 24 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d’HLM VIVEST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 7 de la même loi met à la charge du locataire l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Le bail conclu le 9 janvier 2020 contient une clause résolutoire (article 9.2 clauses résolutoires) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 janvier 2025, pour la somme en principal de 5 756,60 euros ; il était en outre sollicité de Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M] la production d’un justificatif d’assurance contre les risques locatifs.

S’agissant de la demande de production d’un justificatif d’assurance, le commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 février 2025.

Au surplus, il résulte des pièces produites que le commandemest est également demeuré infructueux pendant plus de deux mois s’agissant des loyers impayés.

L’expulsion de Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société d'[Adresse 7] produit le contrat de bail contenant une clause de solidarité et un décompte démontrant que Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M] restaient devoir la somme de 11 680,86 euros à la date du 6 octobre 2025.

Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés, à titre provisionnel et solidairement, au paiement de cette somme de 11 680,86 euros au titre de l’arriéré de loyer, de charges et d’indemnité d’occupation au 6 octobre 2025 (loyer du mois de septembre 2025 compris), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 756,60 euros à compter du commandement de payer du 3 janvier 2025, sur la somme de 1 566,27 à compter de l’assignation du 23 juin 2025 et à compter de la présente ordonnance sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M] seront également condamnés solidairement au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 540,01 euros correspondant à celui des derniers loyer et provision sur charges, de nature à réparer le préjudice découlant pour la société d’HLM VIVEST de l’occupation indue de son bien.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société d'[Adresse 7], Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action de la société d’HLM VIVEST recevable ;

CONSTATONS la résiliation à la date du 4 février 2025 du bail conclu le 9 janvier 2020 entre la société d’HLM LOGIEST devenue la société d'[Adresse 7] d’une part, et Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M], d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d’HLM VIVEST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M] à verser à la société d'[Adresse 7], à titre provisionnel, la somme de 11 680,86 euros au titre de l’arriéré de loyer, de charges et d’indemnité d’occupation au 6 octobre 2025 (loyer du mois de septembre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2025 sur la somme de 5 756,60 euros, sur la somme de 1 566,27 euros à compter du 23 juin 2025 et sur le surplus à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M] à payer à la société d’HLM VIVEST, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 540,01 euros ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [M] et Madame [W] [M] à verser à la société d'[Adresse 7] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 18 décembre 2025, la minute étant signée par Madame GUETAZ, vice-présidente, et par Madame MALOYER, greffière.

La greffière, La vice-présidente,