AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 10 JUILLET 2025

N° RG 25/00198 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LJFY

Minute REF n° 276/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [G] [E], munie d’un pouvoir

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [K] [B] épouse [D]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, non représentée

Monsieur [J] [D]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ

JUGE DES RÉFÉRÉS : Aintzane KARNAOUKH

GREFFIER LORS DE L’AUDIENCE : Hélène PLANTON

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Nathalie ARNAULD

Débats à l’audience publique de référé du 05 juin 2025

Délivrance de copies :

— copie certifiée conforme le à

— clause exécutoire le à Madame [K] [B] épouse [D] par LS

Monsieur [J] [D] par LS

SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT (+ pièces) par LS

— clause exécutoire délivrée le à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 décembre 2022, la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT a consenti à Monsieur [J] [D] et Madame [B] [D] née [K] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 371,59 euros ainsi que 122,96 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT a fait signifier à Monsieur [J] [D] et Madame [B] [D] née [K] le 8 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1434,60 euros.

Par actes de commissaire de justice du 26 février 2025 remis à domicile et à personne, la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [D] et Madame [B] [D] née [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2025.

En demande, la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, représentée par son préposé, lequel dépose à l’audience son acte introductif d’instance auquel il se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [D] et Madame [B] [D] née [K] ;Les condamner solidairement à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1075,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 577,49 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux révisable selon les termes du bail et conformément aux augmentations légales, avec intérêt au taux légal à compter de chaque terme impayé, tout mois commencé étant dû en totalité ;Dire que la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT pourra régulariser les charges ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ;Les condamner solidairement à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens comprenant le coût du commandement de payer et celui de l’assignation, le tout avec exécution provisoire ;

Au soutien de ses demandes, la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT précise que l’arriéré locatif n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

En défense, Monsieur [J] [D], présent à l’audience, reconnaît que le couple est tenu d’une dette locative, mais il demande à être autorisé à régler sa dette selon des délais de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 100 euros en supplément du loyer courant et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire. Il expose les revenus et les charges du couple.

Madame [B] [D] née [K] n’a pas comparu et n’a pas été représentée dans la présente procédure.

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité des demandes.

La situation d’impayé locatif a été notifiée à la Caisse d’Allocations Familiales le 4 juillet 2024.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L’assignation a été notifiée le 27 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6 page 6) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 8 octobre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1434,60 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 décembre 2024.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif.

La Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT produit un décompte aux termes duquel Monsieur [J] [D] et Madame [B] [D] née [K] lui doivent, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 1075,45 euros.

Monsieur [J] [D] et Madame [B] [D] née [K] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Ils seront par conséquent condamnés solidairement, à titre provisionnel, à verser à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT cette somme de 1075,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment de l’accord intervenu entre les parties à l’audience ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Monsieur [J] [D] et Madame [B] [D] née [K] ces derniers seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation solidaire provisionnelle de Monsieur [J] [D] et Madame [B] [D] née [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

V. Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [J] [D] et Madame [B] [D] née [K] faisaient l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

VI. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [D] et Madame [B] [D] née [K], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 8 octobre 2024, de l’assignation en référé du 26 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 27 février 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [J] [D] et Madame [B] [D] née [K], tenus aux dépens, seront condamnés solidairement à payer à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT la somme de 200 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Aïntzané KARNAOUKH, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 29 décembre 2022 entre la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT et Monsieur [J] [D] et Madame [B] [D] née [K] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 8 décembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement, à titre provisionnel, Monsieur [J] [D] et Madame [B] [D] née [K] à payer à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT la somme de 1075,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024 à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [J] [D] et Madame [B] [D] née [K] tenus par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 10 mensualités de 100 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

qu’à défaut pour Monsieur [J] [D] et Madame [B] [D] née [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;que Monsieur [J] [D] et Madame [B] [D] née [K] seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, à verser à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, la dernière mensualité étant due prorata temporis ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT tendant à l’expulsion de Monsieur [J] [D] et Madame [B] [D] née [K] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [J] [D] et Madame [B] [D] née [K] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [D] et Madame [B] [D] née [K] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 8 octobre 2024, de l’assignation en référé du 26 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 27 février 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [D] et Madame [B] [D] née [K] à payer à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Le greffier La juge