N° RG 24/00005 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYGO

N° RG 24/00005 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-MYGO

Minute n°

Notifié le

par LRAR au demandeur,

par LRAR à M^e SAINSARD,

par LRAR à M^e ALEXANDRE,

par PLEX au Commissaire du Gouvernement,

par LS à M. Le Préfet du Bas-Rhin

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

JURIDICTION DES EXPROPRIATIONS DU BAS-RHIN

Jugement du 17 Janvier 2025

Nous, Vincent BARRÉ, Vice-Président au siège du Tribunal judiciaire de STRASBOURG, Juge de l’Expropriation du Département du Bas-Rhin, désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de Colmar en date du 1er septembre 2023, reçue le 07 septembre 2023, en conformité des dispositions de l’article L. 211-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assisté de Madame Aude MULLER, Greffier désignée par le Directeur des services de greffe judiciaires, conformément aux dispositions de l’article R. 211-5 du même Code,

ENTRE

DEMANDERESSE :

Commune d'[Localité 8], représentée par son maire en exercice

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Carole SAINSARD, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [V] épouse [C]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Bernard ALEXANDRE, avocat au barreau de STRASBOURG

en présence de :

Mme [K] [R],

Inspectrice des Finances Publiques,

désigné(e) par Décision du Directeur Régional des Finances Publiques du Grand Est et du département du Bas-Rhin en date du 31 août 2023,

Commissaire du gouvernement,

DÉBATS :

Au tribunal judiciaire de Strasbourg, à l’audience du 22 Novembre 2024

avons rendu le jugement suivant :

Mme [U] [V] est propriétaire de la parcelle située à [Localité 8] inscrite au livre foncier section AH n°[Cadastre 3] d’une superficie totale de 34,98 ares.

La parcelle est une bande rectangulaire constituée de terre agricole en partie cultivée et en partie en verger encadrée au nord par un chemin rural et au sud par la parcelle n°[Cadastre 4].

Elle est située dans le périmètre de la zone d’aménagement concertée ([Adresse 12]) créé en 2001 par la commune d'[Localité 8], une première tranche ayant été réalisée en 2003-2004.

Par un arrêté préfectoral du 5 octobre 2020, les travaux et acquisitions nécessaires à la réalisation de la ZAC ont été déclarés d’utilité publique et les parcelles figurant sur l’état parcellaire ont été déclarées cessibles au profit de la commune d'[Localité 8].

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 16 avril 2021 au profit de la commune d'[Localité 8].

La commune d'[Localité 8] a notifié ses offres d’indemnisation à Mme [V] par un courrier du 2 janvier 2024 réceptionné le 15 janvier 2024.

Mme [V] a refusé l’offre et formé une contre-proposition par lettre recommandée datée du 15 février 2024.

Par un mémoire en fixation judiciaire de l’indemnité d’expropriation daté du 25 avril 2024, transmis par courrier daté du 6 mai 2024 et enrôlé le 15 mai 2024 par le greffe de la juridiction de l’expropriation, la commune d’Erstein a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de fixation de l’indemnité d’expropriation due.

Par une ordonnance rendue le 28 mai 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 9 septembre 2024.

La commune d'[Localité 8] demande de fixer l’indemnité globale d’expropriation à un montant de 231 868 €, soit :

— indemnité principale : 209 880 €

— indemnité de remploi : 21 988 €.

La commune d'[Localité 8] par conclusions du 30 septembre 2024 fait essentiellement valoir que le terrain est classé en zone 1AUZ du plan local d’urbanisme (PLU) à la date de référence du 15 mars 2016, qu’il ne peut être qualifié de terrain à bâtir en l’absence de réseaux mais que leur situation privilégiée justifie une évaluation plus favorable que pour des terrains agricoles.

Mme [V], par un mémoire récapitulatif daté du 12 novembre 2024, demande de fixer l’indemnité globale due à la somme de 293 432,80 € soit :

— indemnité principale : 265 848 €

— indemnité de remploi : 27 584,80 €.

Elle se réfère à un rapport d’expertise de M. [T] [S] en date du 13 février 2024 qu’elle a mandaté.

Elle fait valoir que la parcelle est un terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation, subsidiairement qu’elle bénéficie d’une situation privilégiée.

Elle applique la méthode de comparaison pour conclure que le prix de l’are est de 32 000 €, puis un abattement de 20% sur ce prix pour la viabilisation du terrain ainsi qu’un coefficient diviseur utilisé par les lotisseurs pour demander la prise en compte d’un prix de 7 600 € de l’are.

Par des conclusions datées du 13 août 2024, le commissaire du Gouvernement propose :

— indemnité principale : 244 860 €

— indemnité de remploi : 25 486 €.

A l’audience du 22 novembre 2024, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur l’indemnité :

1 – Sur les principes du droit de l’expropriation :

L’article L.321-1 du code de l’expropriation dispose que : les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

La valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre ou s’acheter, à l’amiable, un immeuble ou un droit immobilier donné, dans un lieu et un moment déterminés, compte tenu des conditions du marché.

La valeur vénale n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’il n’y a pas de bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé sur le marché immobilier local, susceptible d’être acquis par un particulier.

2 – Sur les dates de référence :

La consistance du bien est appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation.

S’agissant de la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien, s’il résulte de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que, lorsque le bien exproprié est situé à l’intérieur du périmètre d’une ZAC mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle de la publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, il est constant que, par dérogation, lorsque le bien exproprié, situé à l’intérieur du périmètre d’une telle zone, est soumis au droit de préemption urbain, il résulte de la combinaison des articles L. 213-4, a), et L. 213-6 du code de l’urbanisme que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 précité est, pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien (3e Civ., 30 mars 2023, pourvoi n° 22-14.163).

Le bien est estimé à la date de la décision de première instance, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L.322-2 du code précité, soit à la date du jugement.

En l’espèce, les parcelles doivent être évaluées à la date du présent jugement, selon leur consistance au 16 avril 2021, date de l’ordonnance d’expropriation, et selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme dont la dernière modification (15 février 2016) est devenue opposable le 15 mars 2016, les parcelles étant situées dans une ZAC soumise au droit de préemption urbain.

3 – Sur la consistance du bien :

La parcelle est une terre agricole cultivée sur une partie, un verger étant présent sur une autre partie. Il s’agit d’une bande rectangulaire bordée par chemin rural goudronnée au nord et une parcelle tierce au sud et encadrée de deux parcelles.

La parcelle a un accès à la voie publique.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport.

4 – Sur la qualification et la composition des biens :

L’article L.322-3 du code de l’expropriation prévoit que la qualification de terrains à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune,

2° effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Il en résulte que les conditions cumulatives exigées pour qu’une parcelle soit qualifiée de terrain à bâtir sont, d’une part, une constructibilité juridique attachée aux documents d’urbanisme opposables et, d’autre part, une constructibilité matérielle caractérisée par la desserte effective par l’ensemble des voies et réseaux (d’accès, réseau électrique, potable, réseau d’assainissement).

S’agissant des réseaux, il est constant que lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par le PLU comme devant faire l’objet d’une opération d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

En cas de parcelles en situation privilégiée, parcelles ayant un emplacement favorable, le juge de l’expropriation peut attribuer auxdites parcelles expropriées une plus-value par rapport à des terrains standard de même catégorie.

Sur la composition des biens :

En l’espèce, la parcelle est une terre agricole cultivée.

Au regard du PLU, à la date de référence, la parcelle est située en zone 1AUZ.

Selon les éléments concordants des parties, la superficie totale de la parcelle est de 34,98 ares.

Sur la qualification des biens :

S’agissant de la zone 1AUZ, en premier lieu, l’article R.151-20 du code de l’urbanisme dispose « les zones à urbaniser sont dites « zones AU ». Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, son ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d’urbanisme comportant notamment les orientations d’aménagement et de programmation de la zone.

La zone 1AUZ correspond, aux termes du PLU de la ville d'[Localité 8] à des secteurs à caractère naturel ou agricole de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation ; elle est destinée à accueillir principalement des constructions à destination d’habitat, ainsi que les constructions, les installations, les équipements collectifs et les activités qui sont compatibles avec le caractère de la zone, dans le cadre de la [Adresse 12] à l’entrée ouest d'[Localité 8].

Parmi les conditions d’urbanisation de la zone 1AUZ, le PLU prévoit que l’urbanisation de chaque secteur de la zone ne peut être réalisée que dans le cadre d’une opération d’aménagement, que chaque opération doit être compatible avec les orientations d’aménagement et de programmation définies pour son secteur d’implantation, que l’urbanisation par tranches successives ne pourra être autorisée que si le projet est compatible avec l’aménagement cohérent de chacun des secteurs conformément aux orientations d’aménagement et de programmation, que le terrain d’opération doit être directement raccordable aux réseaux d’eau, d’assainissement, de voirie et d’électricité.

S’agissant des réseaux, la dimension de ceux-ci doit être appréciée au regard de l’ensemble de la [Adresse 12].

La [Adresse 12] a été initiée en 2000, une première tranche a été réalisée en 2003-2004 et la présente procédure s’inscrit dans le cadre de la poursuite de cette opération.

Des réseaux et des éléments d’équipements primaires ont ainsi été mis en place.

Si la notice explicative du dossier de la DUP précise que ces réseaux et équipements « ont d’ores et déjà été mis en place à l’échelle de l’ensemble de l’opération d’aménagement projetée » (page 35/82) il y est également mentionné que parmi ces éléments, un poste de transformation a été mis en place en frange arrière de la zone permettant de couvrir « une partie des besoins ».

La partie « caractéristiques des ouvrages les plus importants » de la DUP fait état en pages 6 et 7 des travaux à réaliser sur les réseaux, soit :

— assainissement : évacuation des eaux usées gravitairement par la pose d’un collecteur à raccorder au réseau unitaire existant dans la voie nord et évacuation des eaux pluviales de voirie gravitairement par la pose d’un collecteur qui les recueillera et les enverra vers les noues paysagères, évitant un rejet dans le réseau unitaire existant,

— alimentation en eau potable par raccordements sur les réseaux existants avenue de la gare et dans la voie nord, et pose de nouveaux poteaux d’incendie pour la défense incendie,

— nouveau réseau d’électricité : raccordement à l’existant [Adresse 11] et [Adresse 6] avec possible nouveau poste de transformation dans la zone ouest qui en est dépourvue contrairement à la zone est,

— gaz : étude évoquée sur la pertinence d’une extension du réseau existant [Adresse 11] et [Adresse 6].

Le plan n°3 de l’annexe sanitaire du PLU de la ville d'[Localité 8] montre une extension du réseau des eaux usées à partir du chemin rural dans la limite nord de la ZAC, d’une part, dans le prolongement de ce chemin rural et, d’autre part, à deux points du chemin rural vers les parcelles situées en zone 1AUZ.

Ces éléments démontrent que si des réseaux existent, ils sont insuffisants au regard de la ZAC, une extension du réseau des eaux usées et non un simple raccordement au réseau existant étant nécessaire, de même que l’installation de collecteurs et la mise en place d’un nouveau transformateur pour ce qui est du réseau d’électricité.

Sur ce point, si ce nouveau transformateur est mentionné comme possible (partie « caractéristiques des ouvrages les plus importants » de la DUP), la notice explicative du dossier de la DUP précise que le poste de transformation existant mis en place en frange arrière de la zone ne permet de couvrir qu’une partie des besoins et envisage un nouveau poste de transformation.

Il sera en conséquence jugé que la parcelle située en zone 1AUZ n’a pas le caractère de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation.

La parcelle se trouve en zone privilégiée compte tenu de son emplacement particulièrement favorable, à l’entrée de la ville d'[Localité 8], à proximité de la gare et de l’avenue de la gare et ses équipements tels que la piste cyclable, dans un contexte où peu de terrains permettent de créer des logements neufs.

Ainsi, la parcelle sera qualifiée de terrain en situation privilégiée.

5 – Sur la détermination des indemnités :

L’article R.311-22 du code de l’expropriation dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Les parties utilisent la méthode par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents (mêmes composition, époque de construction, situation d’occupation, état d’entretien, environnement…) qui ont eu lieu dans la période récente, sur le marché immobilier local.

Ces cessions constituent des termes de comparaison.

Il y a lieu d’évaluer les parcelles en tenant compte de la qualification retenue.

La commune d'[Localité 8] retient une valeur de 6 000 €/are, se référant à l’avis du domaine du 14 septembre 2023.

Mme [V] propose de retenir un prix de 7 600 €/are au regard d’une évaluation réalisée par M. [T] [S] à la date du 9 février 2024.

Le Commissaire de gouvernement, pour proposer un prix de 7 000 €/are, se fonde sur des actes notariés portant sur des terrains en zone 1AU de 2022 à 2024.

Il résulte de ces vingt-quatre actes de vente collationnés que les terrains sont situés dans des villages ([Localité 9], [Localité 10], [Localité 7]) dont le nombre d’habitants est inférieur à celui d'[Localité 8] et qui disposent de moins de commerces et services. Les prix sont compris entre 4 754 € et 8 728 € ht/are, soit un prix moyen de 6 368 €.

Compte tenu de la situation privilégiée de la parcelle sa valeur sera fixée à 9 000 €/are.

Au regard de la demande de Mme [V], il sera retenu un prix de 7 600 €/are.

L’indemnité de dépossession sera dès lors fixée à la somme de 265 848 €.

Par ailleurs, selon l’article R.322-5 du code de l’expropriation l’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés par l’exproprié pour l’acquisition de biens de même nature, se calcule à partir de la seule indemnité principale versée au titre de la dépossession foncière.

L’indemnité de remploi a pour base le montant de l’indemnité principale, en l’espèce 265 848 €.

Elle est égale à 20 % jusqu’à 5 000 €, 15% pour la tranche de 5 001 € à 15 000 € et 10% au-delà, soit une somme totale de 27 584,70 € (1 000 + 1 500 + 25 084,70).

II – Sur les dépens :

Il sera jugé que la commune d'[Localité 8] supporte les dépens en application des dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 9 septembre 2024,

FIXE à la somme de 293 432,70 €, l’indemnité totale d’éviction due par la commune d'[Localité 8] à Mme [U] [V] dans le cadre de l’opération d’expropriation de la parcelle située à [Localité 8], inscrite au livre foncier section AH n°[Cadastre 3],

PRÉCISE que la somme de 293 432,70 € se décompose de la manière suivante :

—  265 848 € à titre d’indemnité de dépossession,

—  27 584,70 € à titre d’indemnité de remploi,

CONDAMNE la commune d'[Localité 8] aux dépens.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

Aude MULLER Vincent BARRÉ