AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 26 MAI 2026

N° RG 25/00977 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LYM7

Minute JCP n° 425/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [C] [B]

demeurant Chez M. [T] [F] – [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Lisa KIBANGUI

GREFFIER lors des débats : Mélissa MALOYER

GREFFIER lors du prononcé : Amélie KLEIN

Débats à l’audience publique du 09 mars 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e LEMONNIER (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [C] [B]

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 novembre 2023 avec effet au 1er décembre 2023, Madame [N] [L] représentée par son mandataire CRYS IMMOBILIER a donné à bail à Madame [Z] [C] [B] un logement situé [Adresse 4] (57), pour un loyer mensuel de 560 euros et une provision sur charges de 80 euros.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de Madame [Z] [C] [B] en vertu de la garantie Visale établie par contrat de cautionnement en date du 21 novembre 2023.

En raison de plusieurs impayés de loyers, Madame [N] [L] a mis en oeuvre cette garantie Visale et a signé différentes quittances subrogatives au profit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame [Z] [C] [B] pour un montant de 3 704,06 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [Z] [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [Z] [C] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Madame [Z] [C] [B] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 5 320,00 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail,

— condamner Madame [Z] [C] [B] à lui payer lesdites indemnités, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— aux dépens et à la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Elle expose que la locataire ne paie plus l’intégralité du loyer et les charges depuis le mois d’août 2024 et que, sollicitée en sa qualité de caution, elle a acquitté le paiement de ces loyers et charges en ses lieux et place.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 mars 2026 à laquelle elle a été retenue.

À l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, a actualisé la créance à la somme de 7 190,00 euros et a maintenu ses demandes.

Madame [Z] [C] [B], présente, reconnaît la dette locative. Elle expose avoir rencontré d’importantes difficultés financières en raison de la perte de son emploi d’étudiante. Elle a arrêté ses études et ne trouve pas d’autre emploi. Elle ne perçoit plus d’allocation chômage. Elle indique avoir volontairement quitté le logement le 20 mars 2026 mais ne pas avoir envoyé de préavis ni fait d’état des lieux de sortie avec la bailleresse. Elle vit chez sa mère. Elle indique n’avoir aucun revenu et ignore comment elle pourra rembourser la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2026, prorogé au 26 mai 2026, par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’action subrogatoire de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En vertu de l’article 2309 du code civil, La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Selon l’article 1346-1 du code civil, La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de Madame [Z] [C] [B] en vertu de la garantie Visale établie par contrat de cautionnement du 21 novembre 2023 avec Madame [N] [L].

Il résulte des pièces versées aux débats qu’elle s’est acquittée en lieu et place de Madame [Z] [C] [B] des loyers dus à Madame [N] [L].

Selon quittance subrogative n° 11 du 15 janvier 2026, Madame [N] [L] représentée par son mandataire, a déclaré subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans tous ses droits et actions à l’encontre de Madame [Z] [C] [B], son débiteur principal.

L’action subrogatoire de la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera ainsi déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la demande :

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) :

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la CCAPEX le 15 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 09 mars 2026.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur les demandes principales :

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 14 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 04 mars 2026 que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés d’un montant de 7 190,00 euros.

Madame [Z] [C] [B], qui a comparu, ne conteste ni le principe ni le montant de cet arriéré locatif.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [C] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 190,00 euros, au titre des sommes dues au 04 mars 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 549 euros (après déduction des frais de commissaire de justice) à compter du commandement de payer du 14 mai 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles moins favorables prévoyant un délai plus court pour s’acquitter de la dette, ne sauraient être appliquées.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Il est prévu un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer la somme de 3 704,06 euros, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 14 mai 2025 à Madame [Z] [C] [B].

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois.

Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 13 novembre 2023 et ce à compter du 15 juillet 2025, en raison de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [Z] [C] [B] est donc occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant son expulsion des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 juillet 2025, Madame [Z] [C] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Z] [C] [B] à son paiement à compter du 15 juillet 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette somme ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [Z] [C] [B] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 7 190,00 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 15 juillet 2025.

Il convient de préciser que Madame [Z] [C] [B] devra verser ces sommes à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [N] [L], et ce suite à la production des quittances subrogatives nécessaires.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [C] [B], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [Z] [C] [B], condamnée aux dépens, sera également condamnée à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 novembre 2023 entre Madame [N] [L], subrogée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, d’une part, et Madame [Z] [C] [B] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] (57), sont réunies à la date du 15 juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Z] [C] [B], dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Z] [C] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 190,00 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 04 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 mai 2025 sur la somme de 3 549 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Z] [C] [B] à compter du 15 juillet 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE en conséquence Madame [Z] [C] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, sous réserve de présentation par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES des quittances subrogatives correspondantes, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 7 190,00 euros outre intérêts à laquelle Madame [Z] [C] [B] est déjà condamnée par le présent jugement au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 15 juillet 2025 et la date du présent jugement ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [Z] [C] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [C] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 mai 2025, le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 mai 2026, et signé par Lisa KIBANGUI, Juge des contentieux de la protection, assisté de Amélie KLEIN, Greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION