AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2026

N° RG 25/00354 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LLB2

Minute JCP n° 159/2026

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

Monsieur [T] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laetitia LORRAIN, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C405

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Association [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Arnaud BLANC, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D600

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique du 08 décembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à

— copie certifiée conforme délivrée le à

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 juin 2013, l’association RESIDENCE BERNADETTE a donné à bail à Monsieur [T] [N] une chambre meublée avec coin cuisine équipée n°24 sise dans un immeuble situé [Adresse 5], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 200 euros, le versement d’un dépôt de garantie du même montant outre une provision sur charges mensuelle de 110 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 06 septembre 2022, revenu signé le 08 septembre 2022, Monsieur [T] [N] a mis la société SOMEGIM, gestionnaire de la résidence, en demeure de réparer les conséquences du dégât des eaux survenu dans son logement en juin 2022.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 juin 2023, revenu signé le 26 juin 2023, Monsieur [T] [N] a mis la société SOMEGIM en demeure de réparer un second dégât des eaux survenu dans son logement en avril 2023, ou de l’indemniser de son préjudice de jouissance.

Le 26 septembre 2023, la SAS IXI GROUPE, mandatée par l’assureur de Monsieur [T] [N], a rendu un rapport d’expertise concluant à la responsabilité du bailleur dans le dégât des eaux ayant affecté le logement loué par Monsieur [T] [N].

Par courrier en date du 27 septembre 2023, la société MACIF, assureur de Monsieur [T] [N], a mis la société SOMEGIM en demeure de réparer les conséquence du dégât des eaux.

Par courrier du 06 octobre 2023, la société SOMEGIM répondait que le locataire du logement supérieur refusait de lui donner accès à son logement, une procédure judiciaire étant en cours à son encontre.

Par courrier recommandé de son Conseil en date du 21 février 2024, réceptionné le23 février 2024, Monsieur [T] [N] a mis la société SOMEGIM en demeure de réparer les conséquences du dégât des eaux survenu en avril 2023 et de l’indemniser son préjudice de jouissance.

Le 24 septembre 2024, la commission départementale de conciliation locataires/bailleurs de Moselle, saisie par Monsieur [T] [N], émettait un avis de non conciliation, l’association RESIDENCE [Adresse 6] et la société SOMEGIM ne s’étant pas présentées à la réunion fixée le même jour.

***

Par exploit du commissaire de justice délivré le 22 avril 2025, Monsieur [T] [N] a fait assigner l’association RESIDENCE [Adresse 6] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de METZ aux fins de réparation de son préjudice de jouissance.

Par conclusions reçues au greffe le 10 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Monsieur [T] [N] demande à la juridiction de condamner l’association RESIDENCE BERNADETTE à lui payer les sommes suivantes :

* 6 351 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance,

* 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande, Monsieur [T] [N] expose que l’association RESIDENCE [Adresse 6] a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent et d’entretien auxquelles elle est tenue en sa qualité de bailleur. Il indique avoir subi un premier dégât des eaux en 2022 suite à une fuite sur une canalisation située dans son plafond, cette canalisation étant destinée à l’évacuation des eaux usées et des eaux vanne du logement situé au dessus du sien. Des réparations du plafond de son logement avaient, à cette époque, été mises en oeuvres par le bailleur.

Il précise avoir subi, en avril 2023, un autre dégât des eaux provenant toujours du logement supérieur ayant engendré des écoulements d’eau sur son plafond et sur une partie des murs de son logement. Il expose avoir déclaré ce sinistre à son assureur et avoir immédiatement informé le bailleur via son mandataire. Il indique que l’expert mandaté par son assureur a constaté les désordres occasionnés dans son logement (écoulement d’eaux usées sur le plafond, sur les murs, apparition d’auréoles sur le plafond, invasion de moucherons, humidité importante et odeurs nauséabondes) et a confirmé l’imputabilité de ces désordres aux fuites d’eaux ayant eu lieu dans les canalisations du logement supérieur.

Il expose avoir tenté des démarches amiables auprès de l’association [Adresse 3], sans succès.

Par conclusions en date du 13 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, l’association RESIDENCE [Adresse 6] demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— exonérer le bailleur de sa responsabilité,

A titre subsidiaire,

— débouter Monsieur [T] [N] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Monsieur [T] [N] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande, l”association RESIDENCE [Adresse 6] fait valoir qu’elle n’a pas pu faire réaliser les travaux de réparation des désordres survenus dans le logement de Monsieur [T] [N], lesquels sont consécutifs au dégât des eaux survenu dans le logement supérieur, ceci en raison de l’obstruction du locataire de ce logement. Elle précise avoir été contrainte d’engager une procédure d’expulsion à l’encontre de ce locataire, un jugement ayant été rendu en ce sens le 29 avril 2025. Elle estime que sa responsabilité ne peut être engagée dès lors qu’elle a été empêchée d’agir par un tiers. Elle précise avoir réalisé les travaux de réparation dès lors qu’elle a pu avoir accès au logement supérieur.

Elle expose en outre que Monsieur [T] [N] n’a pas subi de préjudice de jouissance entre juin 2022 et avril 2023 comme cela résulte de ses dires à l’expert.

***

L’affaire a été évoquée à l’audience du 08 septembre 2025 et a fait l’objet de renvois successifs jusqu’à l’audience du 08 décembre 2025 à laquelle elle a été retenue.

Lors de cette audience, les parties ont comparu représentées et ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 09 février 2026, prorogé au 20 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le préjudice de jouissance :

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. L’article 1721 du même code ajoute qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte a la sécurité physique ou a la sante et dote des éléments le rendant conforme a l’usage d’habitation.

Au regard de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Enfin, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [T] [N] a subi deux dégâts des eaux, le premier en juin 2022, et le second en avril 2023, ces deux dégâts des eaux ayant engendré des infiltrations d’eau dans le plafond de son logement.

Il est également constant que l’association [Adresse 3] a fait procéder à des réparations du plafond du logement de Monsieur [T] [N] suite au dégât des eaux de 2022 et que Monsieur [T] [N] n’a pas, à l’époque, fait état d’un préjudice de jouissance consécutif à ce dégât des eaux dont les conséquences ont été réparées par le bailleur dans des délais manifestement raisonnables.

S’agissant du dégât des eaux d’avril 2023, le rapport d’expertise du 26 septembre 2023 fait état de constatations suivantes :

— présence d’auréoles consécutives à un dégât des eaux dans le plafond du studio, de la salle de bains,et dans le dégagement commun,

— traces d’écoulement d’eau sur le mur de la kitchenette;

L’origine de ces désordres est clairement identifiés par l’expert qui conclut de la manière suivante :”Au regard des renseignements obtenus, des constatations effectuées in situ, il peut être indiqué que l’origine du dégât des eaux provient du logement supérieur. La cause peut être associée soit à un défaut d’étanchéité sur les canalisations d’évacuation des eaux usées et eaux vannes, ou d’une fuite sur les canalisations EC EF.

L’existence de ce sinistre constitue un trouble de jouissance paisible.

La responsabilité de la société SOMEGIM en qualité de gestionnaire de l’imeuble est engagée”.

Or, il n’est pas contesté que, bien que régulièrement convoquée à cette expertise, l’association RESIDENCE [Adresse 6] ne s’y est pas présentée de telle sorte que les conclusions de l’expert lui sont opposables. D’ailleurs, l’association RESIDENCE BERNADETTE ne conteste pas ces conclusions.

Il est également constant que le bailleur est tenu, à l’égard de son locataire, d’une obligation d’entretien du logement et d’une obligation d’assurer au locataire une jouissance paisible du bien loué.

En l’espèce, l’association RESIDENCE [Adresse 6] ne saurait se dédouaner de cette obligation en invoquant une obstruction du locataire du logement supérieur, d’où les fuites d’eau provenaient, alors que, d’une part, cette obstruction n’est pas démontrée (aucune mise en demeure de ce locataire restée infructueuse n’est produite, outre le fait que le jugement du 29 avril 2025 prononçant son expulsion de ce logement ne fait pas état de cette obstruction). D’autre part, il apparait que le bailleur a pu réaliser les travaux de réparation en novembre 2024, soit à une date bien antérieure à l’expulsion du locataire du logement supérieur, ce qui démontre que, s’il y a eu obstruction, celle-ci n’a pas duré jusqu’en 2025. Enfin, il appartenait au bailleur, faute de pouvoir réparer dans l’immédiat les désordres subis par Monsieur [T] [N], de proposer à son locataire une indemnisation de son préjudice de jouissance, notamment au moyen d’une baisse temporaire de son loyer.

Il résulte de ce qui précède que l’association [Adresse 3] a manqué à ses obligations contractuelles à l’égard de Monsieur [T] [N], ce qui lui a occasionné un préjudice dans la jouissance de son logement se caractérisant par l’impossibilité pour ce dernier de demeurer dans son logement de manière normale et continue, pour une période courant d’avril 2023 à novembre 2024, date à laquelle le bailleur a fait réaliser des travaux de réparation du plafond du logement de Monsieur [T] [N].

Ce préjudice sera ainsi réparé par l’allocation d’une somme de 100 euros par mois, soit une somme globale de 1 900 euros (19 mois x 100 euros).

En conséquence, l’association [Adresse 3] sera condamnée à verser à Monsieur [T] [N] la somme de 1 900 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’association RESIDENCE [Adresse 6], qui succombe aux demandes adverses, sera considérée comme partie perdante et supportera les dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’association [Adresse 3], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [T] [N] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Suivant l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature, de l’ancienneté et de la solution du litige, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, publiquement et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE l’association RESIDENCE BERNADETTE à payer à Monsieur [T] [N] la somme de 1 900 euros (MILLE NEUF CENT EUROS) en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE l’association RESIDENCE [Adresse 6] à payer à Monsieur [T] [N] la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’association RESIDENCE BERNADETTE aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 février 2026 et signé par Lisa KIBANGUI, Juge, et Amélie KLEIN, Greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE