TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [L] [G]

Madame [R] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thomas GUYON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11028 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PCV

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4],

[Adresse 1]

représentée par M^e Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSES

Madame [L] [G],

[Adresse 2]

comparante en personne

Madame [R] [G],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 23 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11028 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PCV

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 6 février 2014, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (la RIVP) a donné à bail à Mme [L] [G] et Mme [R] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer actuel de 581, 72 € .

Les échéances d’indemnité et de charges n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 5 février 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [L] [G] et Mme [R] [G] pour paiement d’un arriéré de 1134, 12 euros en principal sous six semaines.

Un commandement de payer en date du 24 juillet 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a ensuite été délivré à Mme [L] [G] et Mme [R] [G] pour paiement d’un arriéré de 1412,61 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, LA RIVP a assigné Mme [L] [G] et Mme [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1224 du code civil, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 novembre 2024 et la prononcer,

— ordonner l’expulsion de Mme [L] [G] et Mme [R] [G] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs, à défaut de quoi il pourra être procédé à la vente des biens meubles par commissaire-priseur du choix de la requérante,

— condamner solidairement Mme [L] [G] et Mme [R] [G] au paiement de la somme de 3312, 57 € au titre des arriérés locatifs, outre les intérêts au taux légal,

— condamner solidairement Mme [L] [G] et Mme [R] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel avec charges courantes en sus, et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner solidairement Mme [L] [G] et Mme [R] [G] au paiement d’une somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût des commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Les assignations ont été dénoncées à M. LE PREFET de [Localité 4] le 25 novembre 2024.

A l’audience du 7 avril 2025, le conseil de LA RIVP, se référant à ses écritures, a fait état de paiement irréguliers, de la présence de tiers dans les lieux, et réajusté sa demande à la baisse au titre de l’arriéré à la somme de 3302, 89 € au 11 février 2025, échéance de mars 2025 incluse. Il s’est opposé à un échéancier de paiement.

Mme [L] [G] , qui travaille dans la restauration, a évoqué une longue maladie l’ayant amené à quitter la restauration. Elle a montré un contrat d’apporteur d’affaire et des paiements en attente sur des transactions réalisées. Elle a promis un comblement de sa dette.

Une note en délibéré ayant été autorisée à l’audience, la bailleur a transmis le 18 avril 2025 un décompte intégrant deux virements de 800 et 1500 € au 3 avril, laissant subsister un solde de 2502, 89 €.

Ce faisant, LA RIVP a réajusté sa demande à hauteur de cette somme.

Assignée à étude, Mme [R] [G] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 25 juillet 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, les assignations du 22 novembre 2024 ayant en outre été dénoncées au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 24 juillet 2024, qui reproduisait la clause résolutoire en cas de non-paiement insérée au bail (article 11) et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait au locataire de s’acquitter de la dette locative de 1412, 61 euros en principal sous deux mois, conformément à la loi applicable à cette date, le renouvellement tacite du bail étant intervenu avant la promulgation de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que les locataires n’ayant pas réglé en tout ou partie la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 25 septembre 2024, sans qu’il soit besoin pour le juge d’ordonner la résiliation.

Mme [L] [G] et Mme [R] [G] sont donc occupantes sans droit ni titre depuis cette date.

Toutefois, compte tenu et de l’apurement possible par la locataire, qui a réglé une partie de son arriéré et repris le loyer courant à la date de l’audience ainsi qu’il ressort de la note en délibéré,il est possible de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Mme [L] [G] a indiqué qu’elle ne souhaitait pas de délai de paiement, étant résolue à payer le solde de sa dette au plus tôt. Toutefois, au 18 avril 2025, malgré plusieurs paiements, dont celui du loyer courant, il restait un reliquat débiteur de 2502, 89 €.

Or, Mme [G] souhaite rester dans les lieux et la suspension de la clause résolutoire par le juge ne se conçoit pas sans l’octroi de délais, dans le but même de garantir le jeu éventuel de la clause résolutoire.

Il convient donc, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif, étant précisé que les locataires sont en droit d’anticiper ces versements à tout moment afin de clôturer leur dette de façon anticipée.

En cas de respect par Mme [L] [G] et Mme [R] [G] de l’échéancier et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Mais en cas de non-paiement des mensualités de l’échéancier ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [L] [G] et Mme [R] [G] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience, que Mme [L] [G] et Mme [R] [G] restent, selon l’article 8 du contrat, devoir solidairement au bailleur une somme de 2502, 89 € au titre de son arriéré de loyers et charges au 18 avril 2025, échéance d’avril incluse ainsi que cela ressort du décompte fourni en délibéré.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [L] [G] et Mme [R] [G] au paiement de cette somme de 2502, 89 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 février 2024.

Compte tenu des développements précédents, il convient de dire que, sans préjudice du paiement du loyer courant, la dette sera apurée par 12 mensualités de 200 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, y compris les intérêts et frais, selon les modalités fixées au dispositif.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier et/ou de ses obligations de paiement par Mme [L] [G] et Mme [R] [G], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé et sera augmentée des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner solidairement Mme [L] [G] et Mme [R] [G] au paiement de celle-ci à LA RIVP.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [L] [G] et Mme [R] [G] aux dépens, y compris le coût des commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner Mme [L] [G] et Mme [R] [G] à payer à LA RIVP la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] recevable à agir,

CONSTATE à compter du 25 septembre 2024, par l’effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail du 6 février 2014 conclu entre les parties portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3],

Cependant, vu le décompte fourni en délibéré,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [G] et Mme [R] [G] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] la somme de 2502, 89 € au titre de son arriéré de loyers et charges au 18 avril 2025, échéance d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juillet 2024,

AUTORISE Mme [L] [G] et Mme [R] [G] à s’acquitter de la dette par 12 mensualités de 200 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [L] [G] et Mme [R] [G] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [G] et Mme [R] [G] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE en ce cas Mme [L] [G] et Mme [R] [G] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation du 25 septembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [G] et Mme [R] [G] aux dépens, y compris le coût des commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture,

CONDAMNE in solidum Mme [L] [G] et Mme [R] [G] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT