TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 24/01156 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CM7S

[I]

C/

[T]

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [X] [I]

née le 09 Septembre 1962 à

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Bruno CODAZZI, avocat au barreau de NANCY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [D] [T]

née le 17 Novembre 1993 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparante

Monsieur [E] [P] [T]

né le 06 Juin 1965 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparant le 28/01/2025

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président :M. Maxime HANRIOT, juge placé auprès du premier président de la cour d’APPEL DE NANCY par ordonnance du 3 juillet 2025,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 9 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : Madame [D] [T] et à Monsieur [E] [P] [T]

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 4 août 2022, Mme [X] [I], représentée par son mandataire la SARL Marine Immobilier location-gestion, a consenti un bail à Mme [D] [T] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 1.050 euros, outre une provision sur charges de 115 euros.

Par acte du 22 août 2022, M. [E] [T] s’est porté caution solidaire des loyers, charges et réparations locatives.

Mme [D] [T] a quitté le logement et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 25 août 2023.

Par lettre recommandée du 27 mai 2024 avec accusé de réception du 1er juin 2024, Mme [X] [I] a mis en demeure Mme [D] [T] de lui payer la somme de 2.630,99 euros au titre des loyers, charges et dégradations locatives.

Par lettre du 4 juin 2024 avec accusé de réception du même jour, elle a de nouveau mis en demeure Mme [D] [T] de lui payer la somme de 2.637,08 euros.

Par acte de commissaire de justice remis à domicile le 30 juillet 2024, elle a fait assigner Mme [D] [T] et M. [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12].

Aux termes de ses dernières écritures du 27 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Mme [X] [I] sollicite de les voir condamner in solidum à lui payer la somme de 2.630,99 euros au titre des loyers, charges et dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024, outre celle de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

À l’audience du 9 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Mme [X] [I], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, se référant à ses dernières conclusions. Son conseil a précisé que la locataire avait quitté les lieux avec un reliquat de loyers et de dégradations locatives, qu’elle avait rendu le logement avec une peinture noire alors qu’elle était blanche à l’origine, que la propriétaire n’avait pas donné son accord et qu’il y avait eu un dégât des eaux.

Mme [D] [T], comparant en personne, a indiqué que les loyers réclamés correspondaient à la régularisation des charges, qu’elle s’opposait à la demande au titre des dégradations locatives, que le dégât des eaux venait du locataire du dessus et qu’elle avait été autorisée verbalement à repeindre en noir.

Régulièrement cité, M. [E] [T] a comparu à l’audience du 28 janvier 2025, indiquant avoir des pièces à transmettre, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 mai 2025, puis à l’audience de ce jour.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Mme [D] [T] a été autorisée à produire en cours de délibéré le rapport d’expertise concernant le dégât des eaux, lequel a été reçu au greffe le 10 septembre 2025. Le conseil de Mme [X] [I] a également transmis en cours de délibéré un courrier émanant de la gérante de la SARL Marine immobililier location-gestion.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la note en délibéré de Mme [X] [I]

Conformément à l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, si Mme [X] [I] pouvait valablement formuler ses observations sur l’expertise produite en cours de délibéré, elle n’était toutefois pas autorisée à produire de nouvelles pièces, de sorte que le courrier émanant de la SARL Marine immobilier location-gestion transmis en cours de délibéré doit être écarté des débats.

Sur la demande en paiement

Sur l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est rappelé que selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [D] [T] a quitté les lieux le 25 août 2023 et que le contrat de bail prévoit un loyer mensuel de 1.050 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 115 euros. Il ressort du décompte produit par Mme [X] [I] en pièce n°1 que Mme [D] [T] reste devoir la somme de 301,67 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 août 2023, date de restitution des lieux, après déduction de la somme de 918,03 euros versée par la locataire le 27 octobre 2023 et celle de 884,82 euros portée au crédit du compte (442,41 euros le 24 octobre 2023 et 442,41 euros le 1er novembre 2023) au titre des deux régularisations de charges. En outre, Mme [D] [T] ne justifie d’aucun autre paiement qui n’aurait pas été pris en compte par la bailleresse.

En conséquence, Mme [X] [I] justifie de sa créance au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 301,67 euros.

Sur les dégradations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, Mme [X] [I] réclame la somme de 3.379,32 euros au titre des dégradations locatives, correspondant aux frais de nettoyage du logement (305,92 euros), aux réparations suite à un dégât des eaux (1.595 euros) et à la remise en état de la peinture (1.478,40 euros).

S’agissant des frais de nettoyage, il ressort de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement par les parties le 25 août 2023 que le logement a été restitué pour l’essentiel dans un bon état d’usage et il n’est pas fait état de la nécessité de nettoyer les éléments de la cuisine tels que réclamés (placards, électroménager, meubles, évier), ni des portes, plinthes, interrupteurs et prises qui sont pour l’essentiel indiqués en bon état sans autre indication. De même, il n’est fait aucune mention sur la nécessité d’un lessivage des murs à hauteur d’homme. En revanche, l’état des lieux de sortie fait état d’un appartement non nettoyé après déménagement. Compte tenu de ces éléments, il convient de mettre à la charge de la locataire la somme de 50 euros pour la remise en état de propreté du logement après le déménagement.

S’agissant de la remise en état de la peinture, Mme [X] [I] verse aux débats à l’appui de sa demande un devis de 1.595 euros (protection sol, plafond, raccord de plâtre et pose peinture, sol retouche vernis sur parquet). Il est relevé que l’état des lieux de sortie fait état d’une peinture noire sur plusieurs pans de murs avec débordements sur le parquet, les plinthes et le plafond dans la pièce principale et la mezzanine (deux pans de 5m de haut sur 4m de longueur en rez-de-chaussée et 2m sur 2,5m en mezzanine). Il n’est pas contesté que Mme [D] [T] est à l’origine de la peinture litigieuse et il ressort des règles de bonne conduite signées par la locataire le 8 avril 2022 que les murs ne peuvent être repeints avec des couleurs criardes/foncées, que lors de la restitutions des lieux les peintures doivent être semblables à celle de l’entrée (couleurs claires pastel) et qu’il est indispensable de détenir l’accord préalable du bailleur ou de son mandataire par écrit avant d’entamer tous travaux de transformation. Si Mme [D] [T] soutient avoir eu l’accord verbal de la bailleresse, le seul témoignage produit aux débats, émanant d’une amie et attestant de l’accord de l’agence immobilière lors de l’état des lieux de sortie, n’est pas suffisamment probant pour rapporter la preuve d’un accord sur ce point. Toutefois, la somme réclamée apparaît disproportionnée eu égard à la surface dégradée alors que le devis prévoit la fourniture et la pose de la peinture de façon forfaitaire pour l’ensemble de l’appartement et que l’état des lieux apparaît contradictoire en ce qu’il ne fait état d’aucun débordement sur le parquet dans sa description pièce par pièce. En conséquence, il convient de mettre à la charge de la locataire la somme de 500 euros pour la remise en état de la peinture.

S’agissant du dégât des eaux, il s’évince du rapport de recherche de fuite établi le 24 mars 2023 que les désordres relatifs au dégât des eaux proviennent d’une fuite du locataire du dessus, de sorte que la bailleresse ne peut valablement mettre à la charge de Mme [D] [T] des dégradations qui sont le fait d’un tiers. En conséquence, sa demande sur ce point sera rejetée.

En définitive, le montant total des travaux s’élève à la somme de 550 euros, de sorte que Mme [D] [T] reste redevable de la somme de 851,67 euros (550 euros + 301,67 euros) au titre de l’arriéré locatif et des dégradations locatives, à laquelle il convient de déduire la montant du dépôt de garantie de 1.050 euros dont il n’est pas contesté qu’il a bien été versé par la locataire puisque la bailleresse admet sa déduction dans son décompte des sommes dues par Mme [D] [T].

En conséquence, Mme [D] [T] n’est redevable d’aucune somme et il convient de débouter Mme [X] [I] de sa demande en paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [X] [I], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [X] [I], partie perdante, sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

ECARTE des débats la pièce non autorisée transmise au greffe le 16 septembre 2025 par le conseil de Mme [X] [I] ;

DÉBOUTE Mme [X] [I] de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et des dégradations locatives ;

CONDAMNE Mme [X] [I] aux dépens ;

DÉBOUTE Mme [X] [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé à [Localité 10] et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction le 31 juillet 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT