AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 12 JANVIER 2026

N° RG 25/00405 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LMJC

Minute JCP n° 12/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [T], [U] [V]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Emilie CHARTON, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [S] [W]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [R] [F] épouse [W]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Lisa KIBANGUI

GREFFIER lors des débats : Hélène PLANTON

GREFFIER lors du prononcé : Amélie KLEIN

Débats à l’audience publique du 10 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e CHARTON (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte notarié en date du 11 décembre 2012, l’indivision successorale composée de Madame [J] [V], Madame [X] [V] et Madame [T] [V] a loué à Monsieur [S] [W] et Madame [R] [W] née [F], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 865,00 € outre 25,00 € de provision pour charges.

Selon acte notarié de donation partage en date du 26 décembre 2017, Madame [T] [V] s’est vue attribuer la propriété de cet immeuble.

Par courrier reçu le 31 octobre 2023, Monsieur [S] [W] et Madame [R] [W] née [F] ont donné leur congé avec effet au 31 janvier 2024.

Par courrier recommandé de son Conseil en date du 25 novembre 2024, revenu signé, Madame [T] [V] a mis en demeure Monsieur [S] [W] et Madame [R] [W] née [F] de payer la somme de 6 686,96 € au titre des loyers et charges échus jusqu’au mois de janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2025, Madame [T] [V] a fait assigner Monsieur [S] [W] et Madame [R] [W] née [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz et demande de :

condamner les locataires solidairement à payer la somme de 6 686,96 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 13 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque somme demeurée impayée,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 500,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande, elle argue que n’ont pas régularisé le paiement de l’arriéré locatif après leur départ du logement.

L’affaire a été initialement appelée lors de l’audience du 13 octobre 2025et a été renvoyée à l’audience du 10 novembre 2025 à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, Madame [T] [V], représentée par son conseil, maintient ses demandes. S’agissant des demandes reconventionnelles formées à l’audience par les défendeurs, elle oppose la prescription des demandes formées au titre du logement indécent exposant que les locataires ne lui ont jamais adressé de demandes préalables de ce chef ; Subsidiairement, elle conclut au rejet de ces demandes qui ne seraient pas démontrées.

Par conclusions déposées à l’audience du 10 novembre 2025, Monsieur [S] [W] et Madame [R] [W] née [F] demandent au tribunal de :

— condamner Madame [T] [V] à leur payer 10 mois de loyer, soit la somme de 8 650 euros, à titre de dommages et intérêts,

— condamner Madame [T] [V] au paiement de la somme de 4 209,38 euros au titre du remboursement de la facture d’eau suite à une fuite,

— condamner Madame [T] [V] à participer aux travaux qu’ils ont réalisés à hauteur d’une somme de 4800 euros ;

Au soutien de leurs demandes, ils exposent que Madame [T] [V] a manqué à ses obligations contractuelles en ne leur fournissant pas un logement décent et en ne réalisant pas les travaux de mise aux normes du logement. Ils ne contestent pas le principe de l’arriéré locatif mais ils en contestent le montant, précisant avoir opéré des versements non comptabilisés par la bailleresse.

L’affaire est mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement des loyers et charges impayés :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [T] [V] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges arrêtées au 31 janvier 2024, date du départ des locataires, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il résulte en effet de ce décompte que les locataires ont cessé de régler le loyer àcompter du mois de juillet 2023 jusqu’à leur départ du logement le 31 janvier 2024.

Contrairement à leurs allégations, Monsieur [S] [W] et Madame [R] [W] née [F] ne produisent aucun élément attestant de l’existence de versements qu’ils auraient réalisés sur cette période, lesquels n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse.

En conséquence, il ressort des pièces fournies qu’au 31 janvier 2024, date de leur départ du logement, la dette locative de Monsieur [S] [W] et Madame [R] [W] née [F] s’élève à la somme de 6 686,96 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, pour la période du 1er juillet 2023 au 31 janvier 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 novembre 2024.

Sur les demande reconventionnelles :

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. L’article 1721 du même code ajoute qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte a la sécurité physique ou a la sante et dote des éléments le rendant conforme a l’usage d’habitation.

Au regard de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 606 du code civil prévoit par ailleurs que le bailleur est tenu des grosses réparations qui sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Enfin, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Monsieur [S] [W] et Madame [R] [W] née [F] exposent avoir subi, en 2014, une importante fuite d’eau ayant engendré une surconsommation d’eau onéreuse. Ils indiquent que l’expertise réalisée contradictoirement avec leur assureur et celui de la bailleresse ont identifié l’origine de cette fuite et la nécessité de réaliser des travaux à la charge de la bailleresse, ce qu’elle aurait refusé.

Il indique qu’en outre le logement était affecté d’autres désordres : problème d’humidité, présence de moisissures, radiateurs vétustes et défectueux, absence de VMC, multiples pannes de la chaudière ayant nécessité qu’ils fassent des travaux en raison de l’inertie de la bailleresse.

Ils justifient le non paiement régulier des loyers par la non réalisation de travaux par la bailleresse.

Cependant, force est de constater que les désordres allégués sont particulièrement anciens. On peut ainsi relever que :

— la fuite d’eau date de 2014, ce qui est confirmé par la production de la facture d’eau réglée par les locataires laquelle a été émise le 22 octobre 2014 ;

— les pannes ou dysfonctionnement de la chaudière s’étendent sur une période de 2016 à 2022 : une intervention en 2016, deux en 2017, trois en 2018 et une en février 2022 ;

— les travaux de remplacement du WC date du 24 août 2018 (facture produite) ;

En application de l’article 7-1 précité, les actions relatives à ces désordres sont prescrites, les désordres allégués étant connus des locataires depuis plus de dix ans pour la majorité.

En outre, les défendeurs ne produisent aucun élément justifiant de l’interruption de cette prescription, aucun courrier de mise en demeure, ou même de demande de réalisation de travaux, n’étant produit aux débats.

Au surplus, il est constaté que les anciens locataires ne produisent pas l’expertise amiable qui démontrerait la responsabilité du bailleur dans la fuite d’eau, ni aucun élément attestant de l’inertie de celui-ci concernant les dysfonctionnements de la chaudière ou des WC.

Les manquements de Madame [T] [V] à ses obligations contractuelles de délivrance conforme et d’entretien ne sont donc pas démontrés.

En conséquence, les demandes reconventionnelles de Monsieur [S] [W] et Madame [R] [W] née [F] seront intégralement rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [W] et Madame [R] [W] née [F] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [T] [V] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, Monsieur [S] [W] et Madame [R] [W] née [F] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [W] et Madame [R] [W] née [F] solidairement à verser à Madame [T] [V] la somme de 6 686,96 € avec les intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [S] [W] et Madame [R] [W] née [F] de leurs demndes reconventionnelles ;

DÉBOUTE Madame [T] [V] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [S] [W] et Madame [R] [W] née [F] in solidum à verser à Madame [T] [V] une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [W] et Madame [R] [W] née [F] in solidum aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,