RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00404 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O54Z

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 05 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT VENANT AUX DROITS DE LA BATIGERE EN ILE DE FRANCE VENANT AUX DROIT DE NOVIGERE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Pascale BOYAJEAN-PERROT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [F], [G] [Z] [J]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [B] [Z] [J]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 2018, la SA d’HLM NOVIGERE, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM BATIGERE-HABITAT, a donné à bail à Monsieur [F] [G] [Z] [J] un logement (bâtiment A, escalier A, appartement 43) situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 491,35 euros et 96,15 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 2018, la SA d’HLM NOVIGERE, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM BATIGERE-HABITAT, a donné à bail à Monsieur [F] [G] [Z] [J] un logement un emplacement de parking (n°34) situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 35 euros et 1,89 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, la SA d’HLM BATIGERE-HABITAT a fait signifier à Monsieur [F] [G] [Z] [J] et Madame [B] [Z] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2713,69 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 20 mars 2025, la SA d’HLM BATIGERE-HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, la S.A BATIGERE-HABITAT a fait assigner Monsieur [F] [G] [Z] [J] et Madame [B] [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency, aux fins

de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation et le bail de parking,à titre subsidiaire, ordonner la résiliation judiciaire des baux,constater que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre, ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [G] [Z] [J] et Madame [B] [Z] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, dire que le sort des meubles présents sur les lieux sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 et 209 de son décret d’application en date du 31 juillet 1992, condamner solidairement Monsieur [F] [G] [Z] [J] et Madame [B] [Z] [J] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3695,68 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, qui sera versée au plus tard le 5 de chaque mois,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 10 octobre 2025.

À l’audience du 16 décembre 2025, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2995,68 euros arrêtée au 8 décembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA d’HLM BATIGERE-HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] [G] [Z] [J] et Madame [B] [Z] [J] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 mars 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [B] [Z] [J], régulièrement assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Monsieur [F] [G] [Z] [J], comparant, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [F] [G] [Z] [J] fait valoir qu’avec son épouse, il a rencontré des difficultés financières, l’ayant empêché de s’acquitter des loyers. Il indique percevoir un salaire mensuel variable d’environ 2 000 euros à 3 000 euros, tandis que son épouse ne perçoit aucun revenu. Il déclare percevoir 300 euros de prestations familiales.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 5 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, Madame [B] [Z] [J], régulièrement assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en aplication de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la loi applicable aux contrats

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le premier contrat du 17 janvier 2018 concerne un logement tandis que le second concerne un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts, ils ont été conclus entre les mêmes parties le même jour et se situent à la même adresse. En outre, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors, l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM BATIGERE-HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM BATIGERE-HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés le 17 janvier 2018, du commandement de payer délivré le 24 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 8 décembre 2025, que la SA d’HLM BATIGERE-HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Néanmoins, les baux ont été conclus le 17 janvier 2018 entre le bailleur et Monsieur [F] [G] [Z] [J] seul. Il n’est pas démontré que Monsieur [F] [G] [Z] [J] et Madame [B] [Z] [J] ont adressé une demande au bailleur pour obtenir la cotitularité du bail. Dès lors, Madame [B] [Z] [J] ne saurait être considérée comme titualaire du bail.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [G] [Z] [J] à payer à la SA d’HLM BATIGERE-HABITAT la somme de 2995,68 euros, au titre des sommes dues au 8 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 10 octobre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 1604,32 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus, en application des règles d’imputation des paiements sur la dette.

Il convient par ailleurs de rejeter la demande en paiement de la SA d’HLM BATIGERE-HABITAT à l’encontre de Madame [B] [Z] [J].

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).

Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.

À l’inverse, si le bail a été conclu ou renouvelé postérieurement à la loi nouvelle, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en ses nouvelles dispositions, le délai étant réduit à six semaines.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation d’un paiement a lieu sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, et à égalité d’intérêt, elle se fait sur la plus ancienne.

En vertu de l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, les baux contiennent une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, les baux seront résiliés de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 24 mars 2025.

Les baux étant antérieurs à la loi du 27 juillet 2023 et n’ayant pas été renouvelés avant la délivrance du commandement de payer du 24 mars 2025, le délai de deux mois est applicable.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

En conséquence, le délai de deux mois à compter du commandement de payer expirait normalement le samedi 24 mai 2025 à vingt-quatre-heures, de sorte que ce délai était prorogé au premier jour ouvrable suivant, soit le lundi 26 mai 2025 à vingt-quatre-heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux conclus le 17 janvier 2018 à compter du 27 mai 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [F] [G] [Z] [J] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [F] [G] [Z] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la SA d’HLM BATIGERE-HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [F] [G] [Z] [J] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [F] [G] [Z] [J] et de tout occupant de son chef, et notamment de Madame [B] [Z] [J], sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [G] [Z] [J]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les baux se trouvent résiliés depuis le 27 mai 2025, Monsieur [F] [G] [Z] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [F] [G] [Z] [J] à son paiement à compter du 27 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Ainsi qu’indiqué précédemment, Madame [B] [Z] [J] ne saurait être considérée comme co-titulaire du bail, de sorte que la demande en indemnité d’occupation à son encontre sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [G] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM BATIGERE-HABITAT les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré

DÉCLARE recevable la demande de la SA d’HLM BATIGERE-HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 17 janvier 2018 entre la SA d’HLM BATIGERE-HABITAT d’une part, et Monsieur [F] [G] [Z] [J] d’autre part, concernant le logement (bâtiment A, escalier A, appartement 43) et l’emplacement de stationnement n°34 situés [Adresse 3] à [Localité 8], sont réunies à la date du 27 mai 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [F] [G] [Z] [J] à payer à la SA d’HLM BATIGERE-HABITAT la somme de 2995,68 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 1604,32 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [F] [G] [Z] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [F] [G] [Z] à s’acquitter de la dette en 30 fois, en procédant à 29 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais octroyés,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [G] [Z] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, et notamment de Madame [B] [Z] [J], dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [F] [G] [Z] [J] à payer à la SA d’HLM BATIGERE-HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 27 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE la SA d’HLM BATIGERE-HABITAT de sa demande en paiement à l’encontre de Madame [B] [Z] [J],

DEBOUTE la SA d’HLM BATIGERE-HABITAT de sa demande en indemnité d’occupation à l’encontre de Madame [B] [Z] [J],

CONDAMNE Monsieur [F] [G] [Z] [J] aux dépens de l’instance,

REJETTE la demande de la SA d’HLM BATIGERE-HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE