AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 27 MARS 2026

N° RG 25/00338 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LKRM

Minute JCP n° 261/2026

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur, [G], [E]

demeurant, [Adresse 2]

comparant en personne

Monsieur, [D], [E]

demeurant, [Adresse 2]

comparant en personne

Madame, [Q], [A] épouse, [E]

demeurant, [Adresse 2]

comparante en personne

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur, [N], [K], [T]

demeurant, [Adresse 3]

comparant en personne

Madame, [H], [T]

demeurant, [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique du 12 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à, [Localité 1], [G],, [D] et, [Q] (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à, [T], [N] et, [L]

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 septembre 2023, Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] ont consenti à Monsieur, [D], [E] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé, [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer initialement fixé à la somme de 610 euros outre la somme de 40 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 1 220 euros correspondant à deux mois de loyer.

Par courrier recommandé du 08 juin 2024 réceptionné le 14 juin 2024, Monsieur, [D], [E] a donné son congé sur le logement. Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 15 juillet 2024.

Par courrier recommandé du 16 septembre 2024, Monsieur, [D], [E] a mis en demeure Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] de lui adresser une copie de l’état des lieux de sortie du 15 juillet 2024.

Par courriel du 20 septembre 2024, Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] communiquaient à Monsieur, [D], [E] l’état des lieux de sortie.

Par courrier recommandé du 27 septembre 2024, réceptionné le 30 septembre 2024, Monsieur, [D], [E] a mis en demeure Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] de justifier des frais et charges locatives dont ils envisageaient la retenue sur le dépôt de garantie.

Par courrier recommandé du 12 novembre 2024, Monsieur, [D], [E] contestait le décompte de charges et de frais communiqué par les bailleurs et les mettait en demeure de lui restituer le montant du dépôt de garantie augmenté d’un trop perçu sur charges de 142,54 euros, soit la somme totale de 1 362,54 euros.

Une tentative de conciliation a été réalisée le 13 mars 2025 se soldant par un constat d’échec dressé par le conciliateur de justice.

***

Par requête reçue au greffe le 05 mai 2025, Monsieur, [D], [E], Monsieur, [G], [E] et Madame, [Q], [A] épouse, [E] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de METZ aux fins de condamnation de Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] au remboursement du dépôt de garantie et au paiement de diverses sommes.

Par conclusions déposées le 08 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et des moyens, Monsieur, [D], [E], Monsieur, [G], [E] et Madame, [Q], [A] épouse, [E] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— condamner Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] à leur restituer la somme de 602,65 euros avec intérêts de droit ;

— condamner Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] à payer la somme de 10 % du loyer par mois, soit 61 euros par mois à compter du 15 mars 2025 ;

— condamner Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] à leur verser la somme de 500 euros à titre de préjudice moral ;

— condamner Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] à leur verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Au soutien de ses demandes, ils exposent que Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] ont indûment retenu des sommes sur le dépôt de garantie au titre des charges locatives, ainsi qu’au titre de dégradations locatives qu’ils contestent. Ils exposent que, après conciliation, Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] leur ont restitué uniquement la somme de 639,12 euros le 15 mars 2025.

Par conclusions déposées le 10 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et des moyens, Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— condamner Monsieur, [D], [E], Monsieur, [G], [E] et Madame, [Q], [A] épouse, [E] à accepter le versement du solde de tout compte trop perçu s’élevant à 75,52 euros ;

— débouter Monsieur, [D], [E], Monsieur, [G], [E] et Madame, [Q], [A] épouse, [E] de leurs demandes de paiement de la somme de 943,65 euros ;

— débouter Monsieur, [D], [E], Monsieur, [G], [E] et Madame, [Q], [A] épouse, [E] de leur demande de versement de la somme de 455 euros au titre du dépôt de garantie ;

— débouter Monsieur, [D], [E], Monsieur, [G], [E] et Madame, [Q], [A] épouse, [E] de leur demande de majoration à compter du 15 mars 2025 ;

— débouter Monsieur, [D], [E], Monsieur, [G], [E] et Madame, [Q], [A] épouse, [E] de leur demande de dommages et intérêts ;

— débouter Monsieur, [D], [E], Monsieur, [G], [E] et Madame, [Q], [A] épouse, [E] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens ;

Au soutien de leurs demandes, ils exposent avoir retenu sur le dépôt de garantie des charges locatives dont certaines n’avaient pas encore été communiquées lors du départ du locataire (charges de 2024 transmises par le Syndic de copropriété le 04 mars 2025), de dégradations locatives et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Ils reconnaissent avoir trop perçu la somme de 75,52 euros au titre des charges récupérables de 2024, qu’ils proposent de restituer aux demandeurs.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 13 octobre 2025 et a été successivement renvoyée jusqu’à l’audience du 12 janvier 2026 à laquelle elle a été retenue.

Lors de cette audience, Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T], présents, maintiennent leurs demandes.

Monsieur, [D], [E], Monsieur, [G], [E] et Madame, [Q], [A] épouse, [E], présents, maintiennent également leurs demandes.

La décision a été mise en délibéré au 09 mars 2026, prorogé au 27 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le défaut de qualité pour agir de Monsieur, [G], [E] et Madame, [Q], [A] épouse, [E] :

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 125 du même code, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l’espèce, seul Monsieur, [D], [E] est signataire du contrat de bail du 13 septembre 2023. Par ailleurs, Monsieur, [G], [E] et Madame, [Q], [A] épouse, [E] ne démontrent pas revêtir la qualité de cautions solidaires de Monsieur, [D], [E], aucun acte de cautionnement n’étant versé aux débats.

En conséquence, Monsieur, [G], [E] et Madame, [Q], [A] épouse, [E] ne justifient de leur qualité pour agir à l’encontre de Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T].

Leurs demandes seront dès lors déclarées irrecevables.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 dispose en son alinéa 4 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, il est constant que Monsieur, [D], [E] a versé la somme de 1 220 euros lors de l’entrée dans les lieux au titre du dépôt de garantie.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats qu’une partie de cette somme a été conservée et qu’un remboursement d’un montant de 639,12 euros a été effectué le 15 mars 2025 par les bailleurs.

Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] justifient des sommes retenues comme suit :

124,66 euros (137,70 euros – 13,04 euros de trop perçu) au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,296,63 euros (359,11 euros – 62,48 euros de trop perçu) au titre de la régularisation de la provision sur charges,264,09 euros au titre de l’entretien de la chaudière et de l’adoucisseur,223,70 euros au titre des réparations locatives (lot de casseroles et réparations sur la chaudière) ;

Dans ces conditions, il y a lieu de déterminer si ces retenues étaient justifiées.

Sur les retenues effectuées au titre des charges récupérables et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement […].

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Enfin, il est constant qu’il appartient au bailleur de rapporter la preuve du montant des charges et de leur régularisation annuelle en communiquant le justificatif du montant desdites charges.

Sur les charges locatives récupérables :

Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] justifient, par les décomptes du syndic de copropriété produits, que les charges de copropriété récupérables s’élèvent à la somme de 378,66 euros pour 2023 et 338,17 euros pour 2024.

Au regard de la durée de la location, à savoir 107 jours en 2023 et 195 jours en 2024, c’est donc une somme de 111 euros pour 2023 et de 180,66 euros pour 2024 soit au total 291,66 euros qui étaient à la charge du locataire au titre des charges de copropriété récupérables.

Par ailleurs, il résulte du contrat liant les parties que l’entretien de la chaudière et de l’adoucisseur est à la charge du locataire, ce point n’étant d’ailleurs pas contesté.

Il résulte des factures d’entretien annuelle produites, et au regard du temps d’occupation du logement par Monsieur, [D], [E] tel qu’indiqué précédemment, que ce dernier est redevable de la somme de 132,38 euros pour 2023 et de 127,41 euros pour 2024 au titre de cette charge locative.

Ainsi, Monsieur, [D], [E] était donc redevable, au titre des charges locatives, de la somme globale de 551,35 euros (291,66 + 132,28 + 127,41). Ce dernier ayant versé une provision sur charges d’un montant global de 403,75 euros, c’est donc une somme de 147,60 euros qui reste à sa charge de ce chef.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :

Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] justifient, par les pièces produites et sans être véritablement contesté, qu’il reste dû par le locataire, au prorata du temps d’occupation du logement, la somme de 124,66 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Cette somme sera donc retenue.

Sur la retenue effectuée au titre des réparations locatives :

Selon l’article 7 c) de la loi nº 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes du paragraphe d) de ce même article, le preneur a l’obligation de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En outre, l’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet acte, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il y a lieu de rappeler que les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire, de sorte qu’il n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation. Les devis ont à ce titre une valeur indicative, et ne doivent pas surévaluer le montant des dépenses engagées par le bailleur.

En outre, l’existence de dégradations locatives n’exonère pas le bailleur de la prise en compte de la vétusté naturelle des lieux.

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée contradictoirement effectué le 13 septembre 2023 que le logement a été loué dans un bon état général. S’agissant d’un logement meublé, une liste des équipements du logement a été contradictoirement signée le 16 septembre 2023.

L’inventaire de sortie, signé le 15 juillet 2024, fait mention d’un lot de quatre casseroles en mauvais état, d’un réservoir de cafetière cassé et d’une nappe de protection en plastique percée. Monsieur, [D], [E] prétend que Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] ont falsifié l’état des lieux et l’inventaire de sortie dont il n’a reçu copie que le 20 septembre 2024, soit un mois après leur établissement. Cependant, Monsieur, [D], [E] ne démontre pas l’existence d’une telle falsification, la communication tardive de ces documents étant insuffisante à établir la mauvaise foi des bailleurs.

Il apparaît ainsi qu’à l’entrée dans le logement, l’inventaire faisait mention d’un lot de quatre casseroles non neuves « en bon état», ce lot apparaissant comme étant en mauvais état lors de la sortie du logement.

Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] ont retenu la somme de 23,70 euros au titre de l’achat de 3 casseroles neuves dont ils produisent la facture. Or, ces casseroles n’étaient pas neuves lors de l’entrée dans les lieux, et compte tenu de leur dégradation durant la période de location, il sera retenu une somme égale à 50 % de la valeur de rachat, soit la somme de 11, 85 euros.

S’agissant par ailleurs des dégradations de la chaudière, Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] ont retenu une somme de 200 euros au titre de la participation du locataire aux frais de réparations de la chaudière s’élevant, selon la facture du 16 février 2024, à la somme totale de 319,77 euros.

Selon une attestation de la SAS DE CECCO laquelle est intervenue en 2024 pour réparer la chaudière, des dégradations ont été constatées (fuites d’eau sur la chaudière et les deux robinets ouverts) lesquelles ne pouvaient, selon ses dires, qu’être imputables à une mauvaise manipulation humaine, aucune défaillance du matériel n’ayant été constatée. La chaudière étant située dans le logement occupé par Monsieur, [D], [E], ce dernier sera donc, selon les bailleurs, responsable de cette manipulation.

Force est de constater que Monsieur, [D], [E] n’apporte aucun élément objectif pour contester l’imputabilité du dysfonctionnement de la chaudière à un geste de sa part, ce dernier se limitant à déclarer que ce dysfonctionnement ne saurait être lié à l’ouverture des vannes (dont il ne conteste pas être à l’origine).

L’attestation de la SAS DE CECCO, professionnel chargé de l’entretien annuel de la chaudière et ayant constaté et réparé le dysfonctionnement, est suffisante à établir la responsabilité du locataire.

Par conséquent, Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] caractérisent l’existence de dégradations locatives imputables à Monsieur, [D], [E] au titre de la chaudière. La somme de 200 euros sera donc retenue après déduction de la somme de 119,77 euros que les bailleurs acceptent de prendre en charge.

En conséquence, le montant des dégradations locatives imputables à Monsieur, [D], [E] s’élève à la somme globale de 211,85 euros (11,85 euros + 200 euros).

Sur la demande au titre de la surconsommation de gaz :

Monsieur, [D], [E] argue d’une surconsommation de gaz de l’ordre de 20 % à 30 % qui serait imputable au dysfonctionnement de la chaudière.

Outre le fait que l’existence même de cette surconsommation n’est pas démontrée, Monsieur, [D], [E] n’établit pas qu’il y aurait un lien de causalité entre cette consommation élevée et un dysfonctionnement de la chaudière pour lequel un professionnel est venu attester qu’il était imputable au locataire.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la somme à restituer au titre du dépôt de garantie :

Compte tenu des développements précédents, Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] étaient fondés à retenir les sommes suivantes sur le dépôt de garantie :

124,66 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,147,60 euros au titre des charges locatives et de la régularisation de charges,211,85 euros au titre des réparations locatives ;Soit une somme globale 359,45 euros.

Le dépôt de garantie étant de 1220 euros, Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] auraient donc dû restituer à Monsieur, [D], [E] la somme de 860,55 euros. Or, il est constant qu’ils ont restitué au locataire la somme de 639,12 euros.

Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] seront donc condamnés à verser à Monsieur, [D], [E] la somme de 221,43 euros (860,55 – 632,12) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de majoration du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 al.7 dispose qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, c’est à bon droit que Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] ont retenu une partie du dépôt de garantie, compte tenu des dégradations locatives imputables à Monsieur, [D], [E], outre le fait que la retenue partielle du dépôt de garantie se justifie également par la régularisation des charges de copropriété qui n’est possible qu’après réception du décompte fourni par le syndic de copropriété à Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T].

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur, [D], [E] de ce chef de demande.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral :

Il est rappelé que suivant l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

De même, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur, [D], [E] évoque une falsification de l’état des lieux de sortie par les bailleurs lui ayant causé un préjudice moral.

Cette allégation, qui n’est corroborée par aucun élément objectif, sera rejetée.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T], qui succombent partiellement aux demandes adverses, seront considérés comme parties perdantes et supporteront les dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T], tenus aux dépens, seront condamnés à verser à Monsieur, [D], [E] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes formées par Monsieur, [G], [E] et Madame, [Q], [A] épouse, [E] ;

DÉCLARE recevables les demandes formées par Monsieur, [D], [E] ;

CONDAMNE Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] à payer à Monsieur, [D], [E] la somme de 221,43 euros au titre du dépôt de garantie, cette somme étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur, [D], [E] de ses demandes de majoration du dépôt de garantie et en dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] à payer à Monsieur, [D], [E] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [N], [T] et Madame, [H], [T] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026 et signé par Lisa KIBANGUI, Juge, et Amélie KLEIN, Greffière.

La Greffière La Juge