TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02384 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I75L

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. [O] IMMOBILIER prise en la personne de son gérant,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e David DONAT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 26

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [S] [H] [V],

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Maurice FACCHIN de la SCP FACCHIN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 72

Madame [T] [Z] [V],

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Maurice FACCHIN de la SCP FACCHIN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 72

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Maxime SPAETY : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 22 Janvier 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 mars 2026 et signé par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2016, Monsieur [Y] [A] et Monsieur [E] [X], aux droits desquels vient la S.C.I [O] IMMOBILIER, ont consenti un bail d’habitation à M. [S] [V] et Mme [T] [V] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par actes de commissaire de justice du 6 mai 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 833 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [V] et Mme [T] [V] le 7 mai 2024.

Par assignations du 1er octobre 2024, la S.C.I [O] IMMOBILIER a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [V] et Mme [T] [V] sous astreinte de 50 € par jour de retard et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4 833 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2024,

—  159,43 € au titre des frais du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

A l’audience du 9 octobre 2025, vu l’urgence, un renvoi de l’affaire au fond a été décidé en application de l’article 837 du Code de procédure civile.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 22 janvier 2026, bien qu’ayant déposé des conclusions ultérieurement, la S.C.I [O] IMMOBILIER sollicite le bénéfice de son assignation. Elle actualise cependant sa créance en indiquant que la dette restante est de 2 028 €. La S.C.I [O] IMMOBILIER considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [S] [V] et Mme [T] [V] sollicitent le bénéfice de leurs conclusions datées du 18 décembre 2025, déposées à l’audience. Ils demandent au juge de débouter la S.C.I [O] de l’ensemble de ses prétentions et de leur accorder des délais de paiement pour le reliquat de la dette locative.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [S] [V] et Mme [T] [V] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire

Il est rappelé que les demandes de « dire et juger » et toutes autres demandes formulées dans le dispositif de conclusions ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent jugement.

Il est également rappelé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Sur la demande tendant à voir écarter des débats la dernière pièce produite par la SCI [O] IMMOBILIER concernant l’inaccessibilité du logement et les dernières conclusions des parties défenderesses

A l’audience, les locataires demandent au juge d’écarter des débats la pièce n° 10 produite le jour de l’audience par la partie demanderesse.

En réponse, la partie demanderesse a expliqué qu’elle a produit cette pièce le jour de l’audience parce qu’elle n’a elle-même été destinataire des conclusions de de la partie défenderesse, pourtant datées du 18 décembre 2025, que le jour de l’audience du 22 janvier 2026. Elle demande en conséquence au juge d’écarter des débats les conclusions des parties défenderesses datées du 18 décembre 2025.

Il convient de relever que la partie demanderesse, qui certes produit la pièce litigieuse le jour de l’audience, n’en tire aucune conséquence et ne formule aucune demande en lien avec cette pièce, l’objet du litige portant sur une demande d’expulsion fondée sur un impayé de loyers.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter des débats la pièce n°10 produite par la SCI [O] IMMOBILIER, sa production ne causant aucun grief à la partie défenderesse.

En conséquence, le tribunal déboute M. [S] [V] et Mme [T] [V] de leur demande tendant à voir écarter des débats la dernière pièce produite par la SCI [O] IMMOBILIER concernant l’inaccessibilité du logement.

Par ailleurs, la S.C.I [O] IMMOBILIER, bien qu’ayant reçu tardivement les conclusions adverses, a bénéficié d’un délai suffisant le jour de l’audience pour exposer ses observations. En conséquence, le tribunal déboute la S.C.I [O] IMMOBILIER de sa demande tendant à voir écarter des débats les dernières conclusions des parties défenderesses.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.C.I [O] IMMOBILIER justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 6 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 833 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.C.I [O] IMMOBILIER à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il n’y a pas lieu d’assortir la présente condamnation d’une astreinte, le recours éventuel à la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la décision.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.C.I [O] IMMOBILIER verse aux débats un décompte indiquant qu’à la date du 31 décembre 2025, M. [S] [V] et Mme [T] [V] lui devaient la somme de 2 028 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [S] [V] et Mme [T] [V] contestent le montant de la dette et produisent plusieurs justificatifs en ce sens.

Ils produisent en annexe 11 un document qui indiquerait, selon eux, qu’ils ont payé les loyers d’avril à juin 2025. Cependant, le document produit par les défendeurs consiste en un tableau arrêté au 1er juillet 2024, lequel ne peut suffire à prouver la réalisation d’un virement bancaire. Or, sur le même document figure une preuve de virement bancaire pour un virement de 430 € ; cependant, il apparait que le compte bénéficiaire de ce virement appartient à M. [S] [V]. De plus, la date du virement indiquée est le 12 août 2021. En conséquence, le document produit en annexe 11 par les parties défenderesses ne rapporte la preuve d’aucun paiement fait au profit du bailleur.

Il en va de même du document produit en annexe 12 qui ne constitue pas une preuve d’un virement fait par les locataires au bailleur.

Seule l’annexe 13 des défendeurs, constituée de plusieurs récépissés de demandes de virement, prouve la réalisation de certains virements au bénéfice du bailleur. Les locataires démontrent ainsi avoir fait deux paiements, soit 274 € en août 2025 et 209 € en septembre 2025. Contrairement à ce qui est soutenu, ce document ne prouve en revanche aucun paiement au titre du mois d’octobre 2025, étant précisé que le bailleur a cependant effectivement comptabilisé un virement reçu au titre du mois d’octobre 2025.

Il en résulte qu’au vu de l’ensemble des documents produits, les défendeurs ne rapportent la preuve que des deux paiements évoqués supra.

Enfin, à l’étude du dernier décompte actualisé au 31 décembre 2025 produit par le bailleur, il apparait que les deux paiements de 274 € en août 2025 et 209 € en septembre 2025 ont bien été pris en compte et sont venus en déduction de la somme initialement réclamée par le bailleur.

Concernant le constat de non décence produit en annexe 10 des défendeurs, il convient de rappeler que contrairement à ce qui est soutenu, ce constat ne donne pas de droit à une réduction de loyer au bénéfice des défendeurs mais laisse seulement un délai au bailleur pour mettre le logement en conformité, de sorte que cette pièce, à elle-seule, n’a pas d’impact sur le montant mis en compte par le bailleur.

Il en résulte que les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le montant mis en compte par le bailleur. En conséquence, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 2 028 € au bailleur.

Les parties défenderesses ne formulant aucune proposition de paiement échelonné, leur demande de délais de paiement sera rejetée.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 430 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I [O] IMMOBILIER ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [V] et Mme [T] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la S.C.I [O] IMMOBILIER concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [S] [V] et Mme [T] [V] de leur demande tendant à voir écarter des débats la dernière pièce produite par la SCI [O] IMMOBILIER concernant l’inaccessibilité du logement,

DEBOUTE la S.C.I [O] IMMOBILIER de sa demande tendant à voir écarter des débats les dernières conclusions des parties défenderesses,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er novembre 2016 entre Monsieur [Y] [A] et Monsieur [E] [X], aux droits desquels vient la S.C.I [O] IMMOBILIER, d’une part, et M. [S] [V] et Mme [T] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 3] est résilié depuis le 7 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [S] [V] et Mme [T] [V], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [S] [V] et Mme [T] [V] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [S] [V] et Mme [T] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 430 euros (quatre cent trente euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu à astreinte,

CONDAMNE solidairement M. [S] [V] et Mme [T] [V] à payer à la S.C.I [O] IMMOBILIER la somme de 2 028 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [S] [V] et Mme [T] [V] à payer à la S.C.I [O] IMMOBILIER la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [S] [V] et Mme [T] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 mai 2024 et celui des assignations du 1er octobre 2024.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 05 mars 2026, par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,