AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 AVRIL 2026

N° RG 25/00640 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LVNJ

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE, de l’AARPI AVACC ;

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [D] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [W] [K], demeurant [Adresse 3] [Localité 1]

comparante en personne

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER LORS DES DEBATS : Amelie KLEIN

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 05 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e LE MENN-MEYER (ls)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e LE MENN-MEYER (ls)

M. et Mme [Y] (LS)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 16 juillet 2021, la SA d’HLM BATIGERE a consenti à Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 596,62 euros ainsi que 37,29 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA BATIGERE a fait signifier à Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K] le 13 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3352,91 euros.

Par actes de commissaire de justice du 26 juin 2025 remis respectivement à domicile, la SA BATIGERE a fait assigner Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 04 décembre 2025 et a été renvoyée à l’audience du 05 février 2026 à laquelle elle a été retenue.

En demande, la SA BATIGERE, représentée par son conseil, lequel dépose à l’audience son acte introductif d’instance auquel il se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K] ;Les condamner à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4644,27 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Les condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 742,13 euros ;Les condamner à payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;

Au soutien de ses demandes, la SA BATIGERE précise que les locataires ne règlent pas régulièrement et intégralement les loyers et charges, et qu’ils n’ont pas régularisé leur situation postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Elle précisé que des paiements partiels du loyer courant sont intervenus notamment en février 2026 mais s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K], présents à l’audience, reconnaîssent être tenus d’une dette locative, mais ils demandent à être autorisé à régler leur dette selon des délais de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 200 euros en supplément du loyer courant et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils exposent avoir rencontré des difficultés financières liées notamment aux frais d’hébergement en EPHAD du père de Madame [W] [Y] née [K]. Ils précisent avoir repris le règlement partiel du loyer courant outre le versement de sommes entre les mains du commissaire de justice pour apurer la dette locative.

Autorisés à produire en délibéré le justificatif des paiements faits entre les mains du commissaire de justice, ont produit le 11 février 2026 un décompte de l’étude ACTA, commissaires de justice, arrêté au 03 février 2026.

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 02 avril 2026 par mise à disposition au greffe .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 13 mars 2025, et la situation d’impayés locatifs a été signalée à la Caisse des Allocations Familiales le 16 janvier 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L’assignation a été notifiée le 27 juin 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 04 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (page 4)qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 13 mars 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3352,91 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 mai 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Sur le fondement de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

La SA BATIGERE produit un décompte arrêté au 04 février 2026 aux termes duquel Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K] lui doivent, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 4644,27 euros.

Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

En outre, conformément aux termes du contrat de location conclu le16 juillet 2021, Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K] agissent solidairement entre eux, également il est stipulé que chacun des époux sera tenu solidairement des obligations du présent contrat.

Ils seront par conséquent condamnés, solidairement et à titre provisionnel, à verser à la SA BATIGERE cette somme de 4644,27 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3352,91 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Ils résultent des éléments versés aux débats que, depuis le mois d’octobre 2025, les locataires ont repris le règlement partiel du loyer courant à hauteur de 600 euros par mois pour un loyer dû de 753,98 euros. Cependant, parallèlement, et depuis la même période, les locataires ont versé directement entre les mains du commissaire de justice la somme complémentaire de 300 euros, leur dernier versement de ce montant étant intervenu le 03 février 2026 (et n’apparaissant pas dans le décompte produit par la bailleresse). Il en résulte que, depuis le mois d’octobre 2025, Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K] versent la somme mensuelle de 900 euros en paiement du loyer et de la dette locative, ce montant couvrant l’intégralité du loyer courant outre un supplément.

En considération de ces éléments, et de la proposition de règlement présentée à l’audience par Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K], ces derniers seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement :

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K] faisaient l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K], parties partiellement perdantes, seront condamnées aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K], tenus aux dépens, seront condamnés à payer à la SA BATIGERE la somme de 150 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique des parties condamnées.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 16 juillet 2021 entre la SA BATIGERE et Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 mai 2025 ;

CONDAMNONS, solidairement et à titre provisionnel, Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K] à payer à la SA BATIGERE la somme de 4644,27 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 sur la somme de 3352,91 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K], tenus par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 23 mensualités de 200 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet et que le bail sera résilié ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

qu’à défaut pour Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA BATIGERE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K] seront condamnés, solidairement et à titre provisionnel, à verser à la SA BATIGERE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la SA BATIGERE tendant à l’expulsion de Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K] et à leur condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 13 mars 2025, de l’assignation en référé du 26 juin 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 27 juin 2025 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [Y] née [K] à payer à la SA BATIGERE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 02 avril 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge , assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le Greffier La Juge