AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 JANVIER 2026

N° RG 25/00289 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LLZB

Minute JCP n° 51/2026

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [D] [J]

demeurant [Adresse 2] [Localité 1]

représenté par M^e Jérémy GENY LA ROCCA, avocat au barreau de METZ

Madame [U] [B] épouse [J]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jérémy GENY LA ROCCA, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [T] [Q]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 27 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e GENY LA ROCCA (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [Q]

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail du 4 octobre 2023, Mme [U] [B] épouse [J] et M. [D] [J] ont donné en location à M. [T] [Q] un appartement situé [Adresse 5] – étage 1 porte 004, pour un loyer mensuel de 700 euros, outre une provision sur charges de 67 euros.

Une saisine pour impayés a été adressée à la CCAPEX le 28 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 12 mai 2025, Mme [U] [B] épouse [J] et M. [D] [J] ont fait assigner M. [T] [Q] en référés devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

constater la résiliation du bail de plein droit pour non paiement des causes du commandement dans les 2 mois du commandement du 27 janvier 2025 ;

ordonner l’expulsion de M. [T] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, du logement sis [Adresse 6], avec au besoin l’assistance de la force publique, dans un délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

condamner M. [T] [Q] au paiement des sommes suivantes :

o à titre de provision, la somme de 3949,05 euros au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges impayés, arrêtés au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal ;

o à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 722,81 euros par mois, outre les charges pour un montant de 67 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, au prorata temporis de l’habitation, ladite indemnité étant révisée annuellement selon les modalités fixées au bail ;

débouter le défendeur de l’intégralité de ses éventuelles demandes, en ce compris toute demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais seraient accordés, suspendant les effets de la clause résolutoire :dire et juger que les sommes qui seront versées par le preneur s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, et enfin sur les causes du commandement visant la clause résolutoire ;dire et juger qu’à défaut de paiement par le preneur des loyers, charges et accessoires courants et/ou de respecter les modalités de paiement échelonné, fixés dans la décision à intervenir, le jeu acquis de la clause résolutoire reprendra plein effet, entraînant, outre la déchéance du terme, l’expulsion du preneur ;en toute hypothèse :

condamner M.[T] [Q] à régler aux bailleurs la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M.[T] [Q] aux entiers dépens

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 13 mai 2025.

*

À l’audience du 23 octobre 2025, les bailleurs, représentés, ont actualisé leur créance. L’affaire a été renvoyée au 27 novembre 2025 pour permettre au locataire de produire son éventuel nouveau contrat de travail, ce dernier ayant indiqué « avoir une piste » pour un nouvel emploi après avoir fait un malaise dans son ancien emploi le 3 décembre 2023 sans avoir été reclassé en interne.

À l’audience du 27 novembre 2025, Mme [U] [B] épouse [J] et M. [D] [J], représentés, actualisent leur créance à la somme de 9491,55 euros arrêtée au 14 novembre 2025, redevance et charges de novembre 2025 incluse. Ils ont indiqué être opposés à des délais de paiement en l’absence de preuve d’un nouvel emploi.

M. [Q] a indiqué avoir un « piston » grâce à son frère, pour un nouvel emploi, et a précisé qu’il devrait être convoqué le 8 décembre 2025 chez [C] pour faire des tests en vue d’être embauché pour de la manutention en tant qu’opérateur bagagiste. Il a été invité, le cas échéant, à envoyer son nouveau contrat de travail. Au jour de la présente décision, aucune pièce n’est parvenue au Tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Toutes les parties ayant comparu, la décision sera contradictoire.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Mme [U] [B] épouse [J] et M. [D] [J] justifient avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de la locataire le 28 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Mme [U] [B] épouse [J] et M. [D] [J] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail , que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail du 4 octobre 2023, et du décompte de la créance actualisé au 14 novembre 2025 que Mme [U] [B] épouse [J] et M. [D] [J] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayées.

Par conséquent, M. [T] [Q] sera condamné à lui payer la somme de 9491,55 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la résiliation du bail :

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, M. [T] n’a pas régularisé sa situation dans le délai de 2 mois visé dans le commandement de payer visant la clause résolutoire, en date du 27 janvier 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation de plein droit du bail, à compter du 28 mars 2025, soit au lendemain de l’expiration du délai ouvert à M. [T] [Q] pour régulariser sa situation.

L’expulsion de M. [T] [Q] et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [T] [Q] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié par l’effet de la clause résolutoire. M. [T] [Q] est donc occupant sans droit ni titre.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner M. [T] [Q] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail , jusqu’à libération effective des lieux.

Sur le rejet de la suspension des effets de la clause résolutoire :

À l’audience, M. [T] [Q] a indiqué souhaiter rester dans le logement.

Il a indiqué qu’il avait une piste pour un emploi.

Toutefois, force est de constater qu’à ce jour, M. [T] [Q] n’a produit aucun justificatif de son nouvel emploi, et qu’il n’établit pas avoir repris le paiement des loyers courants.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder de délais de paiement à M. [Q], en l’absence de preuve de la reprise des paiements.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [T] [Q] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification de l’assignation et de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner M. [T] [Q] à payer à Mme [U] [B] épouse [J] et M. [D] [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Mme [U] [B] épouse [J] et M. [D] [J] aux fins de résiliation du bail ;

Constate la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [T] [Q] concernant le logement situé [Adresse 6], et ce, à compter du 28 mars 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [T] [Q] ainsi que de tous bien et de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE provisionnellement M. [T] [Q] à payer à Mme [U] [B] épouse [J] et M. [D] [J] la somme de 9491,55 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2025, comprenant les loyers et charges et indemnités d’occupation échus (échéance du mois d’octobre 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1579,62 euros, et à compter de l’assignation pour la surplus ;

CONDAMNE M. [T] [Q] à payer à Mme [U] [B] épouse [J] et M. [D] [J] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation – soit à compter du 28 mars 2025 – jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 14 novembre 2025 ; avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ; et ce, au prorata temporis de l’occupation ;

CONSTATE que cette indemnité d’occupation s’élève actuellement à la somme de 730,33 euros, outre 67 euros de provision sur charges, aux termes du décompte du 14 novembre 2025, soit au total la somme mensuelle de 797,33 euros ;

RAPPELLE que la libération effective des lieux est caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise des lieux,

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement et à suspension des effets de la clause résolutoire en l’absence de preuve de la reprise des paiements ;

CONDAMNE M. [T] [Q] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification de l’assignation ;

CONDAMNE M. [T] [Q] à payer à Mme [U] [B] épouse [J] et M. [D] [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [U] [B] épouse [J] et M. [D] [J] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Vice-Présidente, assistée de Madame KLEIN, greffière.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE