TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

AFFAIRE : N° RG 25/01091 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DSNI

JUGEMENT

Rendu le 3 février 2026

AFFAIRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[N] [H] épouse [B]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Elisabeth DE BRISIS, avocat au barreau de DAX

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [N] [H] épouse [B]

née le 01 Août 1957 à [Localité 6] SENEGAL

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Céline LARTIGAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C40192-2025-001976 du 23/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Le 3 février 2026

1 FEX + 1 CCC M^e DE BRISIS

1 CCC M^e LARTIGAU

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous-seing privé en date du 27 juin 2018, Monsieur [Y] [Z] a donné à bail à Madame [N] [B] née [H] un local à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 533 euros, outre 10 euros de provisions sur charges.

Dans le cadre du dispositif VISALE, et par acte en date du 19 juin 2018, Monsieur [Y] [Z], bailleur, et la société SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ont conclu un contrat de cautionnement, cette dernière se portant ainsi caution de Madame [N] [B] née [H] pour le paiement des loyers et charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la caution.

Le 10 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [N] [B] née [H] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de 3 002,48 euros en principal (en réalité 2 832,53 euros), correspondant au principal de sa créance arrêté à janvier 2025.

Suite à de nouveaux impayés, la caution a réglé au bailleur les sommes supplémentaires de 29,37 euros, 622,57 euros et 622,57 euros, en février, avril et septembre 2025.

En l’absence de régularisation des arriérés de loyers, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a, par exploit en date du 10 juillet 2025, fait assigner Madame [N] [B] née [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 07 octobre 2025 aux fins de :

— la dire et juger recevable et bien-fondée en son action,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [N] [B] née [H],

En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [N] [B] née [H]et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

En toute hypothèse :

— condamner Madame [N] [B] née [H] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 420,18 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 mars 2025 sur la somme de 3 002,48 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Madame [N] [B] née [H] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [N] [B] née [H] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu de suspendre l’exécution provisoire de droit,

— condamner Madame [N] [B] née [H] en tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 02 décembre 2025, justifié par la nécessité pour les parties d’échanger leurs pièces et conclusions.

A cette audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a indiqué que sa créance se trouvait effacée, en raison du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dont avait bénéficié la locataire dans le cadre d’une demande de surendettement.

Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail pendant une durée de deux ans, et qu’il soit jugé qu’à défaut de règlement du loyer en cours durant cette période, le bail serait résilié de plein droit, en application de l’article 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989.

A cette même audience, Madame [N] [B] née [H], représentée par son conseil, a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant deux ans, et a précisé que le paiement du loyer courant avait repris.

La décision a été mise en délibéré au 03 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité

Le 11 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICE, personne morale, a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les LANDES (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la Loi de 1989.

Le 23 juillet 2025, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des LANDES, par voie électronique avec avis de réception électronique. Cette notification est intervenue six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate.

L’action est ainsi recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 10 mars 2025, pour la somme en principal de 2 832,53 euros, correspondant aux loyers et charges échus impayés arrêtés à janvier 2025 (la somme de 3 002,48 euros indiquée au titre du principal de créance doit être expurgée des frais de commandement de payer et de notification à la CCAPEX pour un montant total de 169,95 euros, pris en compte au titre des dépens).

Il résulte du détail de la créance versé aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 11 mai 2025.

Par ailleurs, l’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il en résulte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, caution ayant réglé au bailleur les sommes restant dues par le locataire, est subrogée dans les droits du bailleur et est en conséquence fondée à solliciter la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

III. Sur la demande de condamnation en paiement de la société ACTION LOGEMENT SERVICE

En l’espèce, à l’audience et dans le cadre de l’oralité des débats, la société ACTION LOGEMENT SERVICE a indiqué que sa créance à l’égard de Madame [N] [B] née [H] se trouvait effacée des suites de la décision de la commission de surendettement des particuliers des LANDES du 12 août 2025 au titre des mesures imposées d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par suite, elle n’a pas maintenu sa demande de condamnation en paiement.

IV. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture (…).

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, conformément aux demandes concordantes des parties, soutenues oralement à l’audience, et par application des dispositions susvisées, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir du 12 août 2025.

Si les échéances des loyers et charges sont réglées par la locataire pendant cette période de deux ans, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient de prévoir que tout défaut de paiement d’une échéance de loyer et charges courants durant cette période de deux ans, ayant donné lieu à quittance subrogative, justifiera la poursuite par la société ACTION LOGEMENT SERVICE de la procédure d’expulsion, et la condamnation de Madame [N] [B] née [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au dernier loyer indexé et charges contractuellement prévus.

V. Sur les demandes accessoires

Madame [N] [B] née [H] partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité et de la nécessité de favoriser le règlement du loyer courant, alors que Madame [N] [B] née [H] perçoit des ressources modestes, conduit à ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Aucune considération ne justifie d’écarter l’exécution polissoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juin 2018 entre Monsieur [Y] [Z] d’une part et Madame [N] [B] née [H] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 11 mai 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir du 12 août 2025,

DIT que, si pendant ce délai de deux ans à partir du 12 août 2025, Madame [N] [B] née [H] s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué,

DIT qu’en revanche, pour toute mensualité (due au titre du loyer et des charges courants ayant donné lieu à quittance subrogative) restée impayée plus de sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

➔ La clause résolutoire retrouvera son plein effet,

➔ L’expulsion de Madame [N] [B] née [H] sera ordonnée, à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

➔ Une indemnité mensuelle d’occupation (égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail) devra être payée par Madame [N] [B] née [H] à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [N] [B] née [H] aux dépens qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris, et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge