TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

4ème chambre civile

N° RG 24/04524 – N° Portalis DBYH-W-B7I-L7JX

N° :

NC/BM

Copie exécutoire

et copie délivrées

le :

à :

M^e Benoit GERIN

la SELARL LX [Localité 5]-CHAMBERY

la SCP MBC AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE JURIDICTIONNELLE

du 24 Juin 2025

RENVOI M. E.E. le 18 Septembre 2025

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [G] [H]

né le 21 Janvier 1951 à [Localité 13], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Benoit GERIN, avocat au barreau de GRENOBLE

Monsieur [R] [H]

né le 03 Juillet 1977 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Benoit GERIN, avocat au barreau de GRENOBLE

Monsieur [Z] [H]

né le 18 Juillet 1979 à [Localité 10], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Benoit GERIN, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSES

S.A.S.U. PV HOLDING, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats au barreau de GRENOBLE

S.A.S.U. PV EXPLOITATION FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats au barreau de GRENOBLE

S.A. SOCIETE D’INVESTISSEMENT TOURISTIQUE ET IMMOBILIER – S.I.T.I, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle KESTENES-PSILA de la SCP MBC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience d’incident du 08 Avril 2025 Nous, Nathalie CLUZEL, Vice-Présidente, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier,

Après avoir entendu les avocats en leurs explications, nous avons renvoyé le prononcé de la décision au 27 Mai 2025, prorogé au 24 Juin 2025, date à laquelle, assistée de Béatrice MATYSIAK, Greffière, nous avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 30 août 1999, la S.A. Société d’Investissement Touristique et Immobilier (S.A. S.I.T.I.) a vendu à Monsieur [G] [H] et Madame [D] [V] épouse [H] un local constituant le lot n° 39 dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Localité 6] (Isère), [Adresse 12], d’une superficie de 34,33 m² et moyennant un prix de vente de 56.931,30 euros.

Dans le cadre de la vente, l’aquéreur a consenti, par acte sous seing privé, un bail commercial au profit de la S.A.S. Société d’exploitation touristique Pierre et Vacances Frances pour l’exercice d’une activité de sous-location meublée pour une durée initiale de neuf ans.

Par acte sous seing privé du 25 avril 2012, les parties ont convenu du renouvellement du bail commercial pour la période du 1er mai 2012 au 30 avril 2021.

Par traité d’apport partiel d’actifs signés le 16 décembre 2020, la société PV Résidences et Resorts France, aujourd’hui dénommé PV Holding, a apporté à la société PV Investissement 60, aujourd’hui dénommé la société PV Exploitation France, ses droits, obligations, actes et engagements relatifs à sa branche complète d’activité et autonome d’exploitation touristique de résidence « [9] », dont l’exploitation de la Résidence [7].

L’ensemble des droits et obligations afférents au bail a donc été transmis à la nouvelle société preneuse, la société PV Exploitation France.

Le 3 février 2023, Monsieur [G] [H] et Madame [D] [V] épouse [H] ont fait signifier à la S.A.S. PV Exploitation France un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, fondés sur le non-paiement des loyers et la violation de l’obligation de loyauté contractuelle.

Madame [D] [V] épouse [H] est décédée le 18 juillet 2023, laissant pour lui succéder :

— Son époux, Monsieur [G] [H], en qualité de conjoint survivant,

— Ses deux enfants nés de cette union : Messieurs [R] et [Z] [H].

Par courrier en date du 18 septembre 2023, la S.A.S. PV Exploitation France a entendu rappeler l’obligation du bailleur de procéder au règlement d’une indemnité d’éviction en cas de délivrance d’un congé avec refus de renouvellement.

Par exploit en date du 12 août 2024, Monsieur [G] [H], Monsieur [R] [H] et Monsieur [Z] [H] ont assigné la S.A.S. PV Holding, la S.A.S. PV Exploitation France, et la S.A. Société d’Investissement Touristique et Immobilier (S.I.T.I.) devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir prononcer la nullité du bail commercial pour dol, ou à titre subsidiaire, sa résiliation judiciaire, outre l’expulsion du preneur, la restitution des locaux et l’octroi de dommages et intérêts.

Par conclusions d’incident, dont les dernières ont été notifiées 7 avril 2025, et à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un exposé en fait et en droit, la S.A.S. PV Holding, la S.A.S. PV Exploitation France, et la S.A. Société d’Investissement Touristique et Immobilier (S.I.T.I.) a saisi le juge de la mise en état d’un incident par lequel elle demande, au visa des articles 31, 122 et 789 du code de procédure civile, ainsi que de l’article 2224 du code civil, de :

À titre liminaire,

— Mettre hors de cause la société PV Holding,

À titre principal,

— Juger que l’action en nullité du bail pour dol intentée par les consorts [H] est prescrite depuis le 25 avril 2017,

En conséquence,

— Prononcer l’irrecevabilité de la demande aux fins d’annulation du bail commercial signé le 25 avril 2012 entre les époux [H] et la société PV HOLDING et repris par la société PV EXPLOITATION FRANCE,

À titre infiniment subsidiaire, si le juge de la mise en état devait considérer que la question de la prescription de l’action est indissociable l’action au fond,

— Renvoyer l’affaire devant la formation de jugement pour qu’elle statue sur l’existence d’un dol,

En tout état de cause,

— Condamner les demandeurs à verser aux sociétés PV Holding et PV Exploitation France la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La S.A.S. PV Holding et la S.A.S. PV Exploitation France soulèvent la prescription de l’action en nullité du contrat de bail commercial. Elles indiquent que le point de départ de l’action en nullité pour dol doit être fixé au jour de la conclusion du contrat, soit le 25 avril 2012. Elles précisent qu’à cette date, le bailleur disposait des informations nécessaires pour connaître de la non-conformité du bail commercial, notamment parce que le bail commercial mentionnait expressément les dispositions du code de commerce.

Par conclusions d’incident, dont les dernières ont été notifiées 2 avril 2025, et à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un exposé en fait et en droit, la S.A. Société d’Investissement Touristique et Immobilier (S.I.T.I.) a saisi le juge de la mise en état d’un incident par lequel elle demande, au visa des articles 31, 122 et 789 du code de procédure civile, de déclarer irrecevables les demandes formées contre elles pour défaut de qualité à agir et défaut d’intérêt à agir.

Au titre du défaut de qualité à agir, la concluante fait valoir que la clause du contrat de vente invoquée par les demandeurs doit recevoir une interprétation stricte conformément à l’article 1190 du code civil. Ainsi, la garantie offerte par la société S.I.T.I. était limitée au bail conclu simultanément à la vente, sans qu’elle puisse être prolongée en cas de renouvellement du bail.

La S.A. S.I.T.I. conteste aussi l’intérêt à agir de Messieurs [H] au motif que la présente juridiction n’est pas encore saisie d’une demande de paiement d’une indemnité d’éviction, la société PV Holding n’ayant formulé aucune demande sur ce point.

**

Par dernières conclusions d’incident en réponse notifiées le 8 avril 2025, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un exposé en fait et en droit, Monsieur [G] [H], Monsieur [R] [H] et Monsieur [Z] [H] ont conclu au débouté des demandes incidentes de la S.A.S. PV Holding, la S.A.S. PV Exploitation France, et la S.A. Société d’Investissement Touristique et Immobilier.

En réponse à la demande incidente formée par les sociétés PV Holding et PV Exploitation France, Messieurs [H] contestent toute prescription de leur action en nullité pour dol. Ils soutiennent que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au jour de la découverte du dol. À ce titre, ils précisent que le point de départ ne peut pas être fixé au jour de la conclusion du contrat car ils n’avaient pas connaissance de la non-conformité du bail commercial par rapport aux dispositions du code de commerce.

En réponse aux demandes incidentes formées par la société S.I.T.I., Messieurs [H] indiquent que l’appréciation du défaut de qualité à agir ou du défaut d’intérêt à agir des concluants relève de la compétence du juge du fond dès lors qu’elle nécessite l’interprétation de la clause de garantie prévue dans l’acte de vente.

L’affaire a été plaidée à l’audience d’incident du 8 avril 2025 et mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIVATION

À titre liminaire, il doit être relevé que la S.A.S. PV Holding et la S.A.S. PV Exploitation France n’ont développé aucun moyen en soutien à leur demande de mise hors de cause de la société PV Holding. Dès lors, conformément à l’article 768 du code de procédure civile, cette demande ne sera pas examinée.

Selon l’article 789 du code de procédure civile, « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […]

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. ».

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

I/ Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité

L’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. ».

En l’espèce, il est constant que par acte sous seing privé du 25 avril 2012, Monsieur [G] [H], Monsieur [R] [H] et Monsieur [Z] [H], d’une part, et la S.A.S. PV Holding et la S.A.S PV Exploitation France, d’autres part, ont convenu du renouvellement du bail commercial signé le 30 août 1999.

Le 12 août 2024, Monsieur [G] [H], Monsieur [R] [H] et Monsieur [Z] [H] a assigné la S.A.S. PV Holding et la S.A.S. PV Exploitation France devant la juridiction de céans aux fins de voir prononcer la nullité du bail commercial pour dol, ou à titre subsidiaire, sa résiliation judiciaire, outre l’expulsion du preneur, la restitution des locaux et l’octroi de dommages et intérêts.

Il ressort des moyens développés dans l’acte d’assignation que les demandeurs font griefs aux défendeurs d’avoir eu recours à des manœuvres dolosives lors de conclusion du contrat de bail commercial en ne respectant pas les dispositions du code de commerce, notamment pour la rédaction de la clause de résiliation triennale prévue au contrat, ainsi que dans l’absence de clause relative à l’exigibilité d’une indemnité d’éviction.

Or, bien que le contrat de bail commercial ne prévoie pas de stipulations contractuelles relatives à l’indemnité d’éviction, et que d’autres dispositions puissent être contraires aux dispositions du code de commerce, il apparaît que les parties ont précisé dans une mention inscrite à l’article 1 du contrat que le présent bail est accepté « conformément aux articles L. 145-1 et suivants du nouveaux Code de Commerce et les textes ultérieurs subséquents » (pièce 3).

Dès lors, les bailleurs ne pouvaient faire l’économie de prendre connaissance desdites dispositions qui renvoient notamment au droit à l’indemnité d’éviction du preneur prévu aux articles L. 145-14 et suivants du code en l’absence de motif grave et légitime. Ils étaient donc en mesure de prendre connaissance, dès la conclusion du bail, que l’indemnité d’éviction n’avait pas été prévue et que ses modalités de calculs n’avaient pas été fixés.

En outre, il convient de relever que l’acte litigieux a été signé plus de dix ans après le premier contrat de bail du 30 août 1999 de sorte que Monsieur [G] [H], partie au premier contrat, ne peut pas être considéré comme profane en la matière. Enfin, quand bien même ont-ils signé un contrat type, il ne s’agit pas d’un contrat d’adhésion et leur bail n’a pas fait l’objet d’une cessation, en sorte que les demandeurs pouvaient refuser de le signer à ces conditions.

Par conséquent, le point de départ du délai de prescription de l’action en nullité doit être fixé au 25 avril 2012, date de conclusion du bail commercial avec la société PV-CP Résidences Exploitation.

La demande de nullité ayant été présentée pour la première fois par Monsieur [G] [H], Monsieur [R] [H] et Monsieur [Z] [H] dans l’acte d’assignation du 12 août 2024, soit près de douze ans après la date de conclusion du bail litigieux. Cette demande est donc prescrite.

II/ Sur les fins de non-recevoir soulevées par la S.A. S.I.T.I.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. ».

L’article 32 du code de procédure civile énonce que « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. ».

En l’espèce, le contrat de vente du 17 juillet 2022 prévoit une clause de garantie en vertu de laquelle « Le BAILLEUR a autorisé LA SOCIETE LOCATAIRE à sous louer les locaux à tous sous locataires exerçant les mêmes activités que celles ci-dessus définies.

Toutefois, l’ACQUEREUR ayant manifesté son intention de disposer des locaux à l’échéance normale du bail, LE VENDEUR s’engage ainsi que son représentant l’y oblige, à supporter aux lieu et place de l’ACQUEREUR, toutes les conséquences pécuniaires pouvant résulter d’une demande d’indemnité d’éviction de la part du locataire. » (pièce 1).

Les parties s’opposent sur le sens et la portée de cette clause de garantie, notamment au regard des dispositions de l’article 1190 du code civil qui dispose que « Dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé. ».

Ainsi, pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir, le juge de la mise en état doit, au préalable, se prononcer sur le sens et la portée de la clause de garantie prévue au contrat de vente du 17 juillet 2022, ce qui justifierait le renvoi de cette question à la juridiction de jugement.

Cependant, il est constant que la S.A.S. PV Holding n’a pas encore déposé de conclusions au fond et qu’elle n’a donc pas formée de demande reconventionnelle de paiement d’une indemnité d’éviction.

Or, l’intérêt à agir est une condition de recevabilité de l’action consistant dans l’avantage que procurerait au demandeur la reconnaissance du bien-fondé de sa prétention, en l’espèce de s’assurer une garantie pour le paiement de l’indemnité d’éviction le cas échéant. L’intérêt doit être personnel, direct, né et actuel.

En l’occurrence, la clause de garantie litigieuse étant limitée à la situation où le preneur exercerait une action en paiement d’une indemnité d’éviction à l’encontre de l’acquéreur, Messieurs [H] ne disposent pas, en l’état, d’un intérêt à agir à l’encontre du vendeur.

Dès lors, les demandes formées par Monsieur [G] [H], Monsieur [R] [H] et Monsieur [Z] [H] à l’encontre de la S.A. Société d’Investissement Touristique et Immobilier doivent être déclarées irrecevables pour défaut d’intérêt à agir.

III/ Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [H], Monsieur [R] [H] et Monsieur [Z] [H], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens de l’incident.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

S’agissant du litige opposant Monsieur [G] [H], Monsieur [R] [H] et Monsieur [Z] [H] à la S.A.S. PV Holding et la S.A.S PV Exploitation France, les demandes relatives aux frais irrépétibles suivront le sort de l’instance au fond.

En revanche, Monsieur [G] [H], Monsieur [R] [H] et Monsieur [Z] [H] seront condamnés à payer la somme de 800 euros à la S.A. Société d’Investissement Touristique et Immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Nathalie Cluzel, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel,

DÉCLARONS prescrite l’action en nullité pour dol du contrat de bail commercial signé le 25 octobre 2012 entre Monsieur [G] [H], Madame [D] [V] épouse [H], et la S.A.S. PV-CP Résidences Exploitation,

DÉCLARONS irrecevables pour défaut d’intérêt à agir les demandes formées par Monsieur [G] [H], Monsieur [R] [H] et Monsieur [Z] [H] à l’encontre de la S.A. Société d’Investissement Touristique et Immobilier,

CONDAMNONS Monsieur [G] [H], Monsieur [R] [H] et Monsieur [Z] [H] aux dépens de l’incident,

DISONS que les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le litige opposant Monsieur [G] [H], Monsieur [R] [H] et Monsieur [Z] [H] à la S.A.S. PV Holding et la S.A.S PV Exploitation France, suivront le sort de l’instance au fond.

CONDAMNONS Monsieur [G] [H], Monsieur [R] [H] et Monsieur [Z] [H] à payer à la S.A. Société d’Investissement Touristique et Immobilier la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RENVOYONS l’affaire et les parties à l’audience de mise en état du 18 Septembre 2025, date à laquelle Maître Gérin, conseil de Monsieur [G] [H], Monsieur [R] [H] et Monsieur [Z] [H], devra avoir conclu au fond,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit,

PRONONCE publiquement par mise à disposition de l’ordonnance au Greffe du Tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues par l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LA LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Béatrice MATYSIAK Nathalie CLUZEL