TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 24/08074 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3PV

Minute : 26/64

SA D'[Adresse 2] IMMOBILIERE 3 F VENAT AUX DROITS DE LA SA DOMNIS ANCIENNEMENT DENOMMEE SA D’HLM LE FOYER [X]

Représentant : M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [X] [R]

Représentant : Mme [F] [P] (Concubine)

Madame [F] [P]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Février 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA D’HLM IMMOBILIERE 3 F VENANT AUX DROITS DE LA SA D’HLM DOMNIS ANCIENNEMENT DENOMMEE SA D’HLM LE FOYER [X],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [R],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Mme [F] [P] (Concubine), munie d’un pouvoir

Madame [F] [P],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 20 mars 2000, la Société LE FOYER POUR TOUS a donné à bail à Monsieur [X] [R] et Madame [F] [P] des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 2.807 francs.

Par acte notarié du 29 mars 2023, la Société IMMOBILIERE 3F a acquis un ensemble immobilier dont le bien litigieux.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société IMMOBILIERE 3F a fait signifier par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2023 un commandement de payer la somme en principal de 5.104,16 euros, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, la Société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [X] [R] et Madame [F] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur sur le fondement des articles 1728 et 1741 du code civil,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Monsieur [X] [R] et Madame [F] [P] à lui payer une somme de 8.382,69 euros au titre des loyers charges impayés, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,

— condamner solidairement Monsieur [X] [R] et Madame [F] [P] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Monsieur [X] [R] et Madame [F] [P] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la Société IMMOBILIERE 3F expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 15 décembre 2023.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

La Société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et actualise sa créance à la somme de 10.842,57 euros, échéance d’octobre 2025 incluse, selon décompte en date du 22 novembre 2025. Elle indique qu’il y a une reprise du paiement du loyer courant et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [F] [P], comparante et munie d’un pouvoir confié par Monsieur [X] [R], reconnait le principe de la dette mais indique avoir effectué le jour de l’audience un paiement de 900 euros. Les défendeurs demandent des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que leur situation financière leur permet de faire face à un échéancier de paiement. Ils exposent percevoir des ressources mensuelles entre 2.300 et 2.500 euros, sans enfant à charge. Ils précisent par ailleurs ne pas avoir de dettes. Ils proposent de régler la dette locative par des versements mensuels de 280 euros par mois et demandent à ce que le paiement début le 15 de chaque mois.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation de la Société IMMOBILIERE 3F pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au au 5 février 2026.

Par note en délibérée autorisée et reçue le 8 décembre 2025, le bailleur a transmis un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 3] par la voie électronique le 6 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 20 mars 2000, avant le 29 juillet 2023, et ce pour une durée de trois mois, renouvelable tacitement (article 2).

Il sera relevé que, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial.

Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 4).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de six semaines a été signifié le 15 décembre 2023, pour la somme en principal de 5.104,16 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu depuis la loi du 27 juillet 2023, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 février 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la Société IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [R] et Madame [F] [P] reste lui devoir la somme de 10.672,69 euros à la date du 8 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, mentionnant le virement 900 euros annoncé à l’audience.

En l’absence de solidarité légale ou contractuelle, la demande du bailleur tendant à voir condamner solidairement les deux locataires sera rejetée et ils seront condamnés conjointement.

Ils seront donc condamnés conjointement au paiement de la somme de 10.672,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 8 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5.104,16 euros, de l’assignation sur la somme de 3.278,53 euros et à de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [X] [R] et Madame[F] [P] seront aussi condamnés in solidum au paiement à compter du 9 décembre 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, Monsieur [X] [R] et Madame [F] [P] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et exposé être en capacité de régler la dette locative dans les délais légaux, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

— le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— ils seront redevables in solidum du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

II – Sur les mesures de fin de jugement

Monsieur [X] [R] et Madame [F] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la Société IMMOBILIERE 3F aux fins d’expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mars 2000 entre la Société IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la Société LE FOYER POUR TOUS et Monsieur [X] [R] et Madame [F] [P] concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 5] sont réunies à la date du 16 février 2024 ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [X] [R] et Madame [F] [P] à verser à la Société IMMOBILIERE 3F la somme de 10.672,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 8 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5.104,16 euros, de l’assignation sur la somme de 3.278,53 euros et à de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Monsieur [X] [R] et Madame [F] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 280 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [X] [R] et Madame [F] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société IMMOBILIERE 3F puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [X] [R] et Madame [F] [P] soient condamnés in solidum à verser à la Société IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 9 décembre 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [R] et Madame [F] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection