JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

Objet : Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

Le NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Cindy TARRIDE, Vice-présidente placée déléguée par ordonnance de Madame la première présidente de la Cour d’appel de Toulouse du 9 juillet 2025 au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [H] [N] [G] [T]

3 impasse Jean des Bois

82170 Dieupentale

et Madame [E] [L]

3 impasse Jean des Bois

82170 DIEUPENTALE

représentées par Maître Jean lou LEVI de la SELARL CABINET LEVI-EGEA ET ASSOCIES, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [M]

né le 13 Août 1986 à

20 rue du Sirocco

31700 BEAUZELLE

et Madame [A] [W]

née le 11 Octobre 1986 à

20 rue du Sirocco

31700 BEAUZELLE

représentés par Maître Nicolas RAMONDENC de la SELEURL NICOLAS RAMONDENC, avocats au barreau de TOULOUSE

La cause inscrite au rôle sous le N° RG 24/00240 – N° Portalis DB3C-W-B7I-EDBX, a été plaidée à l’audience du 04 Novembre 2025 où siégeait Madame Cindy TARRIDE, Vice-présidente placée, agissant en JUGE UNIQUE, sans opposition des avocats, assistée de Madame Séverine ZEVACO, Greffier lors des débats et de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier lors de la mise à disposition.

Madame Cindy TARRIDE a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte notarié en date du 2 novembre 2016, M. [O] [M] et Mme [A] [W] ont vendu leur maison d’habitation située 3, impasse Jean des bois à Dieupentale (82170) et figurant au cadastre sous le n°A1188 et A1192 à M. [V] [T] et Mme [E] [L].

L’indivision [U], propriétaire d’une parcelle voisine, a reproché aux nouveaux propriétaires d’empiéter, par leur clôture et leur fosse septique, sur leur propriété dans le courant de l’année 2021.

***

Par ordonnance en date du 23 décembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montauban ordonnait une expertise judiciaire au contradictoire des parties.

Le 28 juillet 2022, M. [V] [T] et Mme [E] [L] faisaient l’acquisition par acte notarié de deux parcelles de terre en nature de jardin d’agrément cadastrées A1356 et A1359, afin de régulariser l’empiètement.

L’expert judiciaire, M. [F], a déposé son rapport le 7 décembre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 14 et du 18 mars 2024, M. [V] [T] et Mme [E] [L] ont fait assigner M. [O] [M] et Mme [A] [W] devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins de d’obtenir l’indemnisation de leur préjudice.

L’ordonnance de clôture fixant l’affaire à l’audience du 25 novembre 2025, est intervenue le 17 avril 2025. Une ordonnance modificative avançant l’audience au 4 novembre 2025 était rendue le 25 juillet 2025.

A l’audience du 4 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

***

Aux termes de ses conclusions enregistrées au RPVA le 3 décembre 2024, M. [V] [T] et Mme [E] [L] demandent au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants, 1603 et suivants, 1137 et 1641 du Code civil, de :

— Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et dans tous les cas mal fondées ;

— A titre principal :

o Juger que Monsieur [M] et Madame [W] ont commis une faute dolosive ;

o Et en conséquence, Condamner conjointement et solidairement Monsieur [M] et Madame [W] à verser aux époux [T] la somme de 23 480,00 € TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi ;

— A titre subsidiaire :

o Juger que la responsabilité de Monsieur [M] et Madame [W], en qualité de constructeur des clôtures, est bien établie,

o Et en conséquence, Condamner conjointement et solidairement Monsieur [M] et Madame [W] à verser aux époux [T] la somme de 16 403,33 € TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi ;

o Juger que la responsabilité Monsieur [M] et Madame [W], en qualité de constructeur de la fosse septique, est bien établie,

o Et en conséquence, Condamner conjointement et solidairement Monsieur [M] et Madame [W] à verser aux époux [T] la somme de 15 150,00 € TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi ;

— A titre infiniment subsidiaire :

o Condamner conjointement et solidairement Monsieur [M] et Madame [W] à verser aux époux [T] la somme de 16 403,33 € TTC au titre de garantie de vice caché concernant la clôture ;

o Condamner conjointement et solidairement Monsieur [M] et Madame [W] à verser aux époux [T] la somme de 15 150,00 € TTC au titre de garantie de vice caché concernant la fosse septique ;

o A titre infiniment infiniment subsidiaire, Condamner conjointement et solidairement Monsieur [M] et Madame [W] à verser aux époux [T] la somme de 23 480,00 € pour défaut de conformité ;

— En tout état de cause :

o Condamner conjointement et solidairement Monsieur [M] et Madame [W] à verser aux époux [T] la somme de 3 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

o Condamner conjointement et solidairement Monsieur [M] et Madame [W] au paiement des entiers dépens y compris les frais d’expertise judiciaire,

o Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, M. [V] [T] et Mme [E] [L] mettent d’abord en avant l’existence d’une réticence dolosive. Ils assurent que les défendeurs ont réalisé une installation d’assainissement en méconnaissance du permis de construire et en violation de la propriété de leur voisin sans le déclarer lors de la vente. Leur intention de tromper résulte de leur absence de mention d’une modification de la consistance du bien, alors que cela constituait un élément déterminant du consentement des acheteurs. Ils ajoutent que les défendeurs concluent avoir considéré que les piquets constituaient les limites de leur propriété, ce qui démontre la connaissance de l’empiètement.

Ils assurent également que l’expert a retenu une faute de la part des vendeurs, résultant d’un manquement à l’obligation précontractuelle d’information.

M. [V] [T] et Mme [E] [L] précisent avoir acquis la surface correspondant à l’empiètement constaté et sollicitent le remboursement du prix d’achat de la parcelle et des frais liés faisant valoir une perte de chance de ne pas négocier un meilleur prix ou un autre achat.

Subsidiairement, M. [V] [T] et Mme [E] [L] développent ensuite que M. [O] [M] et Mme [A] [W] ont la qualité de constructeurs de la clôture de la maison, et ont commis une faute dans son édification. Ils soutiennent que l’expert a retenu qu’il s’agit d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil. Ils sollicitent en conséquence leur indemnisation à hauteur du montant des travaux nécessaires chiffrés par l’expert.

S’agissant de la clôture, les demandeurs indiquent qu’elle a été réalisée par une société de terrassement qui n’a pas respecté les règles de l’art et de l’urbanisme. Ils assurent en conséquence que la responsabilité de M. [O] [M] et Mme [A] [W] est engagée en qualité de maître de l’ouvrage, et sollicitent une indemnisation à hauteur des travaux chiffrés par l’expert.

Très subsidiairement, M. [V] [T] et Mme [E] [L] se prévalent de la garantie des vices cachés au titre de la clôture et de la fosse septique et à défaut, d’un manque de conformité de la chose vendue.

En défense, aux termes de leurs conclusions récapitulatives enregistrées au RPVA le 4 mars 2025, M. [O] [M] et Mme [A] [W] demandent au tribunal, au visa des articles 1137, 1792, 1603 et 1641 du code civil, de :

— Juger que les consorts [M] ignoraient l’existence de l’empiètement avant la vente du bien et plus précisément avant l’assignation délivrée à leur encontre devant le juge des référés,

— Juger que si l’information avait été dissimulée, les consorts [U] n’auraient pas attendu 8 ans pour s’en prévaloir,

— Juger que les consorts [T] ne rapportent pas la preuve d’une réticence dolosive,

— Juger que les ouvrages litigieux ne souffrent d’aucun désordre,

— Juger que la clôture n’est pas un ouvrage au sens de l’article 1792 de code civil,

— Juger qu’il n’y a pas eu de dissimulation de contenance lors de la vente,

— En conséquence, débouter purement et simplement M. [V] [T] et Mme [E] [L] de l’intégralité de leurs demandes quel qu’en soit le fondement,

— Les condamner à verser aux concluants la somme de 2000 € en application de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, M. [O] [M] et Mme [A] [W] exposent n’avoir fait preuve d’aucune réticence dolosive relative à l’empiètement litigieux. Ils mettent en avant le fait que l’expert judiciaire a retenu leur parfaite ignorance de l’erreur d’implantation de la clôture et de la fosse. Ils rappellent par ailleurs qu’ils avaient confié la réalisation de leur maison d’habitation et de leur fosse septique à des professionnels et ont été induits en erreur par la présence de deux piquets installés en bordure de propriété. Ils rappellent que l’empiètement a été découvert à l’occasion d’un bornage et non lors de la réalisation antérieure d’un mur de clôture, ce qui démontre leur bonne foi.

Sur les demandes formulées au titre de la garantie décennale, M. [O] [M] et Mme [A] [W] soutiennent d’abord que la clôture ne constitue pas un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil et ne relève donc pas de la garantie décennale. Ils ajoutent qu’elle ne souffre par ailleurs d’aucun désordre constructif.

S’agissant de la fosse septique, M. [O] [M] et Mme [A] [W] assurent qu’elle est parfaitement fonctionnelle et qu’aucun désordre n’a été signalé à l’expert. Ils ajoutent que la demande formulée à ce titre est également irrecevable par l’effet de l’acte d’acquisition du 28 juillet 2022.

Concernant les demandes formulées au titre de la garantie des vices cachés, M. [O] [M] et Mme [A] [W] se prévalent de la clause d’exclusion de garantie prévue à l’acte notarié de vente. Ils soutiennent, de la même façon que précédemment, ne pas avoir eu connaissance de la problématique d’empiètement.

De la même façon, s’agissant des réclamations au titre du défaut de conformité de la chose vendue, les défendeurs arguent que la preuve de leur dissimulation volontaire de la contenance réelle du bien n’est pas rapportée. Ils ajoutent que l’acte de vente précisait l’absence de garantie de contenance du terrain. Enfin, ils soutiennent que l’achat de la superficie complémentaire a permis aux demandeurs d’augmenter la superficie de leur propriété et qu’ils ne justifient donc d’aucun préjudice indemnisable.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et des moyens à leur soutien.

MOTIFS :

Sur la demande principale au titre de la réticence dolosive :

Aux termes de l’article 1130 du code civil, « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une de parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ».

L’article 1131 prévoit que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1137 du code civil dispose : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol, la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

En l’espèce, force est de constater que M. [V] [T] et Mme [E] [L] ne rapportent aucune preuve de la connaissance de l’empiètement par M. [O] [M] et Mme [A] [W] au moment de la vente du bien immobilier, de sorte que la dissimulation volontaire de cette information ne peut être retenue.

Dans ces conditions, leur demande au titre de la réticence dolosive sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire au titre de la garantie décennale :

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Sur la demande au titre de la clôture :

Il est admis que constitue un ouvrage, au sens des dispositions de l’article 1792 du code civil, tout ensemble construit de la main de l’homme, rendu fixe par des fondations ou une incorporation dans le sol et faisant appel aux techniques de construction des travaux de bâtiment.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que la clôture litigieuse est constituée côte est par un mur en parpaing non enduit de 0,6 m de hauteur et d’une clôture rigide, et côté nord par un mur en parpaing non enduit de 1,6 m de hauteur. Il s’agit donc d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil susvisé, puisque la clôture est incorporée dans le sol et suppose une démolition pour être régularisée.

Il n’est pas contesté que la clôture a été réalisée par M. [O] [M] et Mme [A] [W] en 2014, date à laquelle elle était utilisable et propre à sa fonction.

La mauvaise implantation de la construction, pouvant entraîner sa démolition, est constitutive d’une impropriété de destination justifiant la mise en œuvre de la responsabilité décennale dont sont redevables les constructeurs. Il est établi par l’expertise judiciaire que la clôture empiète sur la propriété voisine, ce que M. [O] [M] et Mme [A] [W] ne contestent pas.

En conséquence, la responsabilité décennale de M. [O] [M] et Mme [A] [W] doit être retenue.

Sur la demande au titre de la fosse septique :

Il résulte de l’article 1792-1 du code civil que « Est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. »

Il n’est pas discuté que la fosse septique constitue un élément d’équipement dissociable de l’ouvrage susceptible de relever de la garantie décennale de l’article 1792 du code civil.

La mauvaise implantation de la construction, pouvant entraîner sa démolition, est constitutive d’une impropriété de destination justifiant la mise en œuvre de la responsabilité décennale dont sont redevables les constructeurs. L’expert judiciaire retient que la fosse toutes eaux a été installée au-delà des limites de la propriété de M. [V] [T] et Mme [E] [L] au moment des travaux.

Il n’est pas davantage contesté que la société LAURENS a installé ladite fosse septique en octobre 2013, à la demande de M. [O] [M] et Mme [A] [W], les défendeurs ne remettant pas en cause l’existence d’une réception. Cette opération a eu lieu avant la vente réalisée au profit de M. [V] [T] et Mme [E] [L]. Les vendeurs ont donc la qualité de constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil.

En conséquence, la responsabilité décennale de M. [O] [M] et Mme [A] [W] doit être retenue.

Sur la réparation :

Il est acquis que M. [V] [T] et Mme [E] [L] ont le droit à la réparation intégrale de leur dommage.

Il ne peut être considéré que parce qu’ils ont, avant jugement, fait le choix d’acquérir l’assiette de terrain correspondant à l’empiètement, la réalité de leur dommage est remise en cause.

En accord avec un sapiteur, l’expert judiciaire décrit et chiffre les travaux de remédiation nécessaires de la façon suivante :

— Démolition de la clôture existante et évacuation en décharge,

— Arrachage des plantations et évacuation,

— Construction d’une nouvelle clôture à l’identique,

— Plantation de nouveaux arbustes et réfection des espaces verts,

— Dépose de la fosse septique,

— Fourniture et pose d’une nouvelle fosse septique,

= Total 31.553,33 € TTC

Il relève également que, selon l’acte notarié du 28 juillet 2022 versé au débat, le coût de l’achat en régularisation de l’assiette de l’empiètement est de 23.480 euros.

Alors que M. [V] [T] et Mme [E] [L] ont d’ores et déjà opté pour cette solution de réparation de leur dommage, leur demande d’indemnisation ne peut qu’être limitée à cette somme qui apparait suffisante à assurer la réparation intégrale du dommage.

Cette somme doit donc être mise à la charge de M. [O] [M] et Mme [A] [W] au titre de leur responsabilité décennale.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Partie perdante, M. [O] [M] et Mme [A] [W] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %. »

M. [O] [M] et Mme [A] [W], succombant, seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Ils seront en revanche condamnés in solidum à payer la somme de 3.000 euros sur ce fondement à M. [V] [T] et Mme [E] [L].

Sur l’exécution provisoire :

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, par mise à disposition au greffe :

Rejette la demande de M. [V] [T] et Mme [E] [L] au titre de la réticence dolosive ;

Condamne in solidum M. [O] [M] et Mme [A] [W] à payer à M. [V] [T] et Mme [E] [L], au titre de leur responsabilité décennale, la somme de 23.480 euros en réparation de leur préjudice ;

Rejette la demande de M. [O] [M] et Mme [A] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [O] [M] et Mme [A] [W] à payer à M. [V] [T] et Mme [E] [L] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [O] [M] et Mme [A] [W] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le greffier La présidente