JUGEMENT DU 10 JUIN 2025

Objet : Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

A l’audience du DIX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, du Tribunal judiciaire de Montauban, tenue au Palais de Justice de ladite ville, en matière civile, le jugement a été prononcé par Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de MONTAUBAN en audience publique, par mise en disposition au Greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :

DEMANDERESSE :

Madame [M] [B]

210 route des Carcagnats

82210 CAUMONT

représentée par M^e Charles D’ALBERT DE LUYNES, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDEURS :

Madame [U] [P]

8 place de la raison

82100 CASTELSARRASIN

n’a pas constitué avocat

Madame [T] [X]

52 rue de la République

82000 MONTAUBAN

représenté par Maître Arnaud GONZALEZ de l’ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

La cause inscrite au rôle sous le N° RG 23/00406 – N° Portalis DB3C-W-B7H-D5AB, a été plaidée à l’audience du 08 Avril 2025 où siégeaient :

— Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente

— Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente

— Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente

assistées de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier, en présence de Madame [J] [W], auditrice de justice.

Madame LAGARRIGUE a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.

EXPOSE DU LITIGE

Après un compromis de vente conclu le 17 octobre 2022, [U] [P] a vendu à [M] [B] un appartement de type T3, un grenier et un emplacement dans une cour constituant les lots 6, 11 et 18 d’un immeuble en copropriété situé 7 bis et 8 place de la Raison à Castelsarrasin, au prix de 95.000 euros par acte reçu le 30 janvier 2023 par Maître [T] [X], notaire à Montauban.

Déplorant l’absence de compteur d’eau individuel, de canalisation d’eau individuelle et la nécessité d’effectuer des travaux pour y remédier, Mme [B] a fait assigner Mme [P] devant le tribunal judiciaire de Montauban par acte délivré le 11 mai 2023 en vue d’obtenir la condamnation de Mme [P] et Maître [X] à lui payer chacune la somme de 5.500 euros, outre leur condamnation in solidum aux dépens et aux frais irrépétibles.

L’acte, remis au greffe le 12 mai 2023, a été enrôlé sous le n° RG 23/406

Le 6 juin 2023, Mme [B] a fait délivrer à Maître [X] un acte similaire à celui du 11 mai 2023.

L’acte, remis au greffe le 16 juin 2023, a été enrôlé sous le n° RG 23/154.

Les instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 31 août 2023.

La procédure a été clôturée au 4 juillet 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du 6 juin 2024.

L’affaire a été examinée à l’audience du 8 avril 2025 et la décision a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

Mme [B] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1240, 1604 et 1615 du code civil, de :

— condamner Mme [P] au paiement de la somme de 5.500 euros de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de délivrance du vendeur ;

— condamner Maître [X] au paiement de la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de conseil du notaire ;

— condamner in solidum Mme [P] et Maître [X] aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [B] expose que lorsqu’après l’achat du bien, elle a voulu conclure un contrat de fourniture d’eau auprès du syndicat mixte Eaux confluences (le SMEC), il lui a été indiqué que l’appartement était dépourvu de compteur d’eau individuel, que l’eau provenait d’une canalisation située dans le logement voisin dans lequel se trouvait un compteur individuel et que cette situation s’expliquait par le fait que l’appartement était issu de la division en deux d’un appartement préexistant.

Mme [B] soutient que le fait que l’appartement n’ait ni compteur individuel, ni canalisation d’eau individuelle constitue un manquement du vendeur à son obligation de délivrance sur le fondement des articles 1604 et 1615 du code civil.

Elle fait valoir que le règlement du SMEC impose que chaque lot de copropriété ait son compteur individuel.

Elle indique que Mme [P] avait été informée de cette situation par le SMEC, qui lui avait adressé un devis pour l’installation d’un compteur individuel et l’avait informée de l’impossibilité de vendre sans effectuer les travaux de mise en conformité.

Mme [B] reproche à Mme [P] de ne pas l’avoir avisée de cette difficulté, alors que celle-ci a fait part de travaux d’aménagement de cuisine qui sont d’importance moindre.

Mme [B] recherche la responsabilité du notaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en lui reprochant de ne pas avoir questionné Mme [P] et le SMEC concernant l’absence de compteur au nom du propriétaire mentionnée dans l’attestation de conformité du raccordement établi par le SMEC en vue de la vente, alors que cela lui aurait permis de découvrir l’absence de compteur et de canalisation individuels.

Elle considère que Maître [X] a manqué à son devoir de conseil et de mise en garde à l’égard de Mme [B] concernant le défaut de compteur individuel et le coût engendré.

Mme [B] soutient que la faute de la notaire a entraîné un double préjudice, à savoir le coût des travaux à régler et l’impossibilité de négocier le prix de vente.

Maître [X] sollicite :

— le rejet des demandes de Mme [B] à son encontre ;

— la condamnation de Mme [P] à relever Maître [X] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

— la condamnation de Mme [B] aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Maître [X] conteste toute faute.

Elle fait valoir que le notaire n’est pas tenu de vérifier dans quelles conditions le lot de copropriété vendu est alimenté en eau courante, et donc “si la copropriété est dotée d’un compteur général commun ou si le lot vendu est équipé d’un compteur d’eau divisionnaire ou encore d’un compteur d’eau individuel”.

Elle rappelle que pour les immeubles en copropriété construits avant 2007, il n’est pas obligatoire que chaque lot ait un compteur individuel et indique que dans la mesure où le lot disposait d’un compteur divisionnaire, l’absence de compteur individuel ne posait pas difficulté.

Elle ajoute que dans la mesure où Mme [B] était informée de l’existence d’un compteur divisionnaire, elle est malvenue à prétendre qu’elle ne pouvait pas savoir si la mention dans l’attestation de conformité signifiait qu’il n’y avait pas de compteur propre au lot ou s’il y en avait un mais dépourvu du nom du propriétaire.

Maître [X] affirme avoir effectué toutes les vérifications qu’elle était tenue de faire.

Sur le préjudice allégué par Mme [B], la notaire indique que celle-ci peut uniquement soutenir une perte de chance d’acquérir à un moindre prix pouvant correspondre au prix payé après déduction du coût de travaux, mais qu’aucune indemnisation ne peut être allouée puisque Mme [B] réclame la condamnation de Mme [P] à lui payer le montant des travaux et que la garantie du notaire ne pourrait être recherchée que si la venderesse ne pouvait pas assumer les conséquences de la diminution du prix de vente.

Enfin, Maître [X] s’estime fondée à être relevée et garantie par Mme [P] dans la mesure où celle-ci a volontairement dissimulé une information alors qu’elle ne pouvait se méprendre sur son importance et ses conséquences.

Mme [P] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il importe de préciser que :

— dans le langage courant, les expressions “compteur individuel” et “compteur divisionnaire” ont trait au même équipement qui décompte la consommation d’un logement dans un immeuble collectif, par opposition au compteur général situé au niveau de l’arrivée d’eau dudit l’immeuble ;

— pour les notaires, dans un immeuble en copropriété, un compteur divisionnaire est un compteur propre à un lot de copropriété dont le contrat de fourniture d’eau est souscrit par le syndicat des copropriétaires alors qu’un compteur individuel est un compteur propre à un lot de copropriété dont le contrat de fourniture d’eau est souscrit par le propriétaire du lot.

Dans le cadre du présent jugement, les expressions “compteur individuel” et “compteur divisionnaire” seront utilisées dans les acceptions du droit notarial.

Sur la demande à l’encontre de la venderesse

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

L’article 1604 du code civil définit la délivrance comme le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

L’article 1615 du code civil précise que l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A l’appui de ses prétentions, Mme [B] produit :

— le compromis de vente du 17 octobre 2022 ;

— un certificat notarié attestant de la vente de l’immeuble par Mme [P] à Mme [B] le 30 janvier 2023 ;

— un appel de fonds pour le premier semestre 2023 adressé le 17 janvier 2023 par “D.L.Immobilier” à Mme [P] ;

— un devis du 28 mars 2023 du Syndicat mixte eaux confluences (SMEC) établi au nom de Mme [B] d’un montant de 2.660,75 euros pour “forfait branchement neuf”, “forfait pose compteur et robinetterie”, “PAC – logement collectif existant (par logement)”, “découpage de la chaussée”, “démolition de la chaussée” et “réfection de la chaussée” ;

— un devis du 17 février 2023 de l’Eurl D2S 82 établi au nom de Mme [B] d’un montant de 525,62 euros pour “passage de tuyaux d’alimentation d’eau PE en tranchée en diamètre 25 et mise sous gaine bleue diamètre 40 et raccordement au compteur d’eau située place du château” ;

— un devis du 16 février 2023 de l’Eurl D2S 82 établi au nom de Mme [B] d’un montant de 903,59 euros pour “repiquage pour alimentation d’eau appartement et suppression compteur défalqueur dans la salle de bain chez Mme [B] 8 place de la raison 1ère droite 82100 Castelsarrasin” ;

— un devis non daté de la SAS M&D TP établi au nom de Mme [B] d’un montant de 966 euros pour “forfait tranchée : ouverture, sablage du tuyau, remblai de la tranchée, finition en surface cailloux 0/20 réfection dalle béton à l’entrée, forfait pose du regard plus fourniture”;

— des courriers électroniques rédigés par Mme [B] et adressés à Maître [X], au SMEC et au syndic ;

— un courrier électronique de Maître [X] répondant à une demande de Mme [B] ;

— un courrier électronique du syndic répondant à une demande de Mme [B] ;

— un document émis par le SMEC le 6 mai 2022 relatif au contrôle du raccordement de l’assainissement de l’immeuble vendu.

Mme [B] soutient que lorsqu’elle a voulu souscrire un contrat d’abonnement d’eau individuel après l’acquisition du bien, il lui a été répondu que c’était impossible du fait de l’absence de compteur individuel, que le SMEC lui avait dit que ce problème avait été signalé à Mme [P] avant la vente, qu’un devis avait été adressé pour y remédier à Mme [P], que “l’appartement de Mme [B] est relié par le biais d’un compteur divisionnaire à la canalisation d’eau individuelle de la voisine”, “que le compteur d’eau du voisin, sur lequel est raccordé la canalisation et le compteur divisionnaire de Mme [B] n’est pas accessible de l’extérieur”, “ainsi, si le voisin décide de couper l’eau pour partir en vacances, Mme [B] n’aurait plus d’eau potable” et que tous les autres appartements disposent d’un compteur individuel.

Mme [B] ne fournit pas le moindre document émanant du SMEC corroborant ses propos quant à la mise en garde faite par le SMEC à Mme [P] concernant l’absence de compteur individuel et à l’établissement d’un devis à l’attention de celle-ci.

De même, Mme [B] ne produit ni constat, ni photographies des lieux, ni témoignage du “voisin” ou “voisine” confirmant que le logement est approvisionné en eau par une canalisation en provenance de l’appartement d’à côté, que le dispositif de coupure d’eau se situe dans un autre logement, ni que celui-ci et son appartement sont issus de la division d’un logement, le tribunal ne disposant d’ailleurs ni du règlement de copropriété, ni de l’état descriptif de division.

De la même façon, alors que Mme [B] déplore de ne pas avoir pu souscrire d’abonnement de fourniture d’eau, elle ne donne strictement aucune explication sur la façon dont elle s’acquitte de la consommation d’eau de son bien depuis le mois de janvier 2023.

Il apparaît qu’à l’exception de propos qu’elle prête à des employés du SMEC dans des courriers électroniques rédigés par elle-même, Mme [B] n’apporte aucune preuve de la situation qu’elle allègue et par conséquent de la nécessité des travaux évoqués dans les devis, étant observé qu’un devis mentionne l’existence d’un compteur dans la salle de bain de son logement.

Enfin, dans le document émis le 6 mai 2022 relatif au contrôle du raccordement de l’assainissement de l’immeuble vendu, le SMEC atteste que “l’immeuble est raccordé au réseau d’assainissement collectif, dispose d’une boîte de branchement en limite de propriété, dispose d’une arrivée visible sur le réseau public, le réseau est de type séparatif, la destination des eaux pluviales a été contrôlée oui, les installations sanitaires ont été contrôlées raccordée oui, les anomalies suivantes ont été décelées : pas de compteur d’eau au nom du propriétaire sur ce bien”.

Au vu de ce document établi en vue de la vente à la demande de Mme [P], Mme [B] était informée de l’absence de compteur d’eau “au nom de Mme [P]”, ce qui peut correspondre tant à l’absence totale de compteur, laquelle est contredite par la mention d’un tel compteur dans la salle de bain dans un devis, qu’à l’existence d’un compteur individuel ou divisionnaire sans mention sur celui-ci du nom de Mme [P], auprès de laquelle Mme [B] aurait dû demander des précisions si elle l’estimait nécessaire.

En l’état des pièces produites par Mme [B], celle-ci ne rapporte pas la preuve du manquement à l’obligation de délivrance allégué.

En conséquence, Mme [B] sera déboutée de sa demande à l’encontre de Mme [P].

Sur la demande à l’encontre de la notaire

En vertu de l’article 1240 du code civil, celui qui cause par sa faute un dommage à autrui, s’oblige à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que les obligations du notaire qui tendent à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte relèvent de sa responsabilité délictuelle (Civ. 1ère, 23 janvier 2008, n° 06-17.489, Bull. n° 27 ; 6 juin 2018, n° 17-13.975, Bull. n° 99).

Maître [X] indique elle-même qu’il lui appartient d’évoquer la question du raccordement au réseau d’assainissement et de veiller à la réalisation d’un contrôle de conformité lorsqu’il est obligatoire, ce qui a été fait au vu du document établi par le SMEC le 6 mai 2022.

Il résulte de ce qui précède qu’un compteur existe dans la salle de bain du logement litigieux, que Mme [B] qualifie elle-même dans ses conclusions de compteur divisionnaire.

L’obligation de disposer de compteurs individuels dans les immeubles en copropriété a été instaurée par la loi n° 2006-1772 du 30 décembre 2006 et concerne les immeubles en copropriété construits à partir du 1er janvier 2007.

Il ressort du compromis de vente que la construction de l’immeuble litigieux est antérieure à 2007 puisqu’il est fait référence à un état descriptif de division établi le 12 juin 1999 et publié le 5 août 1999.

Dès lors, l’absence de compteur individuel n’était pas contraire aux règles applicables à l’immeuble vendu, de sorte que Maître [X] ne devait pas attirer l’attention de Mme [B] sur ce point.

Aucune faute n’étant démontrée à l’encontre de Maître [X], Mme [B] sera déboutée de sa demande à l’encontre de la notaire.

En l’absence de condamnation prononcée à l’encontre de Maître [X], il n’y a pas lieu de statuer sur sa demande en relevé et garantie.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [B] succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens.

Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, Mme [B] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et il est équitable de laisser à Maître [X] la charge des frais exposés non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déboute [M] [B] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de [U] [P] ;

Déboute [M] [B] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Maître [T] [X] ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande en relevé et garantie de Maître [T] [X] ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [M] [B] aux dépens.

Le greffier La présidente