DOSSIER N° : N° RG 25/00491 – N° Portalis DB3C-W-B7J-ELNR

MINUTE N° : 25/101

AFFAIRE : [O] [Z] représentée par l’UDAF de Tarn-et-Garonne demeurant 3 place Alexandre 1er – BP 320 – 82003 MONTAUBAN CEDEX / Etablissement public TARN & GARONNE HABITAT

OBJET : Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTAUBAN

JUGEMENT DU JUGE DE L’EXECUTION DU 09 OCTOBRE 2025

LE JUGE DE L’EXECUTION : Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Séverine ZEVACO,

DEMANDERESSE

Madame [O] [Z]

née le 11 Mars 1965 à PAU (64000)

8 rue Jean-Baptiste Corot

Résidence les Chênes, bât B entrée 3 – Lgt 27

82000 MONTAUBAN

comparante, représentée par Mme [R] de l’UDAF de Tarn-et-Garonne, sa tutrice, demeurant 3 place Alexandre 1er – BP 320 82003 MONTAUBAN CEDEX

représentés par M^e Serge CAPEL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDERESSE

Etablissement public TARN & GARONNE HABITAT

401, Boulevard Irénée Bonnafous – BP 239

82002 MONTAUBAN

représenté par M^e Roger-Sébastien POUGET, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE substitué par Maître Virginie BETEILLE, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience du 04 septembre 2025, et la décision mise en délibéré au 02 octobre 2025 a été prorogée au 09 octobre 2025.

Pièces délivrées :

Expéditions :

à M^e CAPEL

à M^e POUGET

2 à l’UDAF de Tarn-et-Garonne

2 à Etablissement public TARN & GARONNE HABITAT

COPIE DOSSIER

Grosse à M^e CAPEL

le

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 août 2005, Tarn-et-Garonne Habitat, office public départemental, a donné à bail à Mme [O] [Z] et à M. [P] [C] un logement situé 8 rue Jean-Baptiste Corot “Les Chênes”, bâtiment B logement 27 à Montauban.

Par acte délivré le 03 juillet 2024, Tarn et Garonne Habitat a fait assigner Mme [Z] et M. [C] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour violations graves et répétées de leurs obligations de locataire.

L’UDAF 82, tuteur aux biens et à la personne de Mme [Z], est intervenue volontairement à l’instance.

M. [C] est décédé dans la nuit du 05 au 06 janvier 2024.

Par jugement contradictoire du 05 mai 2025, le juge des contentieux de la protection de Montauban a :

— constaté le désistement de Tarn-et-Garonne Habitat à l’encontre de M. [C],

— prononcé la résiliation du contrat de bail consenti par Tarn-et-Garonne Habitat à Mme [Z] au jour de la présente décision,

— ordonné, faute de départ volontaire de Mme [Z] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— dit qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles sera conforme aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, aux termes desquels le bailleur peut transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel lieu approprié de son choix, aux frais de la personne expulsée,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges à compter de la présente décision jusqu’à complète libération des lieux,

— débouté Tarn-et-Garonne Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [Z] aux dépens, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle,

Le jugement a été signifiée à Mme [Z] et à l’UDAF 82 le 27 mai 2025. Le même jour, un commandement d’avoir à quitter les lieux a été délivré à Mme [Z].

Par requête parvenue au greffe le 10 juin 2025, l’UDAF 82 agissant en sa qualité de tuteur de Mme [Z] a attrait Tarn-et-Garonne Habitat devant le juge de l’exécution de ce tribunal auquel elle demande de lui accorder un délai supplémentaire de 12 mois pour trouver un nouveau logement et libérer l’immeuble occupé.

A l’appui de sa demande, elle expose que Mme [Z] est de par sa santé et sa précarité économique et sociale très vulnérable et qu’elle a besoin de temps pour se reloger.

Par conclusions notifiées au RPVA le 1er septembre 2025, Tarn-et Garonne Habitat sollicite de voir débouter Mme [Z] de l’intégralité de ses demandes et subsidiairement, si la juridiction devait accorder des délais de grâce à la locataire, limiter les délais accordés à un mois.

A titre reconventionnel, il demande que Mme [Z] soit condamnée à verser à Tarn-et-Garonne Habitat la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainis qu’aux entiers dépens de l’instance..

Au soutien de sa position, l’office fait valoir :

— qu’il s’est écoulé quasiment une année entre le début de la procédure et le jugement rendu et que durant ce laps de temps, aucune démarche n’a été effectuée en vue de procéder à un éventuel relogement de l’occupante,

— que pire encore, aucun nettoyage des lieux n’a été réalisé de sorte qu’à ce jour, l’ensemble des désordres perdure

— que le trouble qui en résulte pour l’ensemble du voisinage est de nature à engager la responsabilité du bailleur à l’égard des autres locataires,

— que les pièces produites ne permettent nullement de démontrer qu’une solution de relogement a été recherchée depuis le dépôt de la requête,

— qu’il n’est également produit aucun justificatif permettant de retenir que le nettoyage des lieux est a minima programmé,

— qu’il n’est pas certain que Mme [Z] laissera une société de nettoyage entrer à son domicile,

— que les engagements antérieurs pris par l’intéressée ont en effet été suivis d’une fin de non-recevoir opposée tant à sa tutrice qu’à son bailleur.

A l’audience du 04 septembre 2025, Mme [Z] et l’UDAF 82 ont comparu, assistées de leur conseil. La partie demanderesse a repris et développé la demande et l’argumentaire formulés dans la requête initiale. Tarn-et-Garonne Habitat était représenté par son conseil, qui en a fait de même.

Le délibéré a été fixé au 02 octobre 2025 et prorogé au 09 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 2 de la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789 proclame que « Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l’oppression ».

L’article 17 de la même déclaration affirme que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

L’article 1 du préambule de la Constitution du 27 octobre 1946 « (…) réaffirme solennellement les droits et libertés de l’Homme et du citoyen consacrés par la déclaration des droits de 1789 et les principes fondamentaux reconnus par les lois de la République ».

Par décision n° 71-44 DC du 16 juillet 1971 dite « Liberté d’association », le Conseil constitutionnel a consacré la valeur constitutionnelle du préambule de la Constitution du 4 octobre 1958 lequel renvoie à celui de la Constitution du 27 octobre 1946 et à la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789.

Par ailleurs, selon l’alinéa 1 de l’article 1 du protocole n° 1 à la convention européenne des droits de l’Homme, ratifiée par la France, « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ».

Or, l’article 55 de la Constitution du 4 octobre 1958 prévoit que « Les traités ou accords régulièrement ratifiés ou approuvés ont, dès leur publication, une autorité supérieure à celle des lois, sous réserve, pour chaque accord ou traité, de son application par l’autre partie ».

L’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales (CESDH) énonce que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui ».

Au visa de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation (…) ».

L’article L. 412-4 du même code précise que : «  La durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

Enfin, si le juge judiciaire doit se livrer à un examen de proportionnalité des droits en présence, il n’en demeure pas moins que la Cour de Cassation estime que le droit de propriété a un caractère absolu : « Mais l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ; ayant retenu à bon droit que, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants, la cour d’appel a légalement justifié sa décision » (Cass., civ. 3ème, 4 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.119).

Il résulte de la combinaison de ces textes qu’il appartient au juge, en considération de ces dispositions, d’octroyer ou non des délais dans le respect du droit de propriété dont le caractère est absolu et du principe de valeur constitutionnelle de sauvegarde de la dignité humaine, de l’objectif de valeur constitutionnelle d’accès à un logement décent, du droit à la vie privée et familiale, au domicile, dans le cadre d’un nécessaire contrôle de proportionnalité, ayant pour finalité d’établir un juste équilibre entre deux revendications contraires, celle du propriétaire et celle de l’occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, il résulte des pièces versées à l’instance que Mme [Z] est occupante sans droit ni titre depuis le 05 mai 2025, soit depuis cinq mois à ce jour. Il s’agit là d’une atteinte relative au droit de propriété du bailleur. La qualité de bailleur institutionnel de Tarn et Garonne Habitat est un autre élément permettant de relativiser l’atteinte au droit de propriété.

Par ailleurs, il ressort d’un certificat médical établi par le docteur [Y] le 26 août 2025 que Mme [Z] est régulièrement suivie au plan psychiatrique, qu’elle se montre très compliante au suivi, qu’une très bonne observance au traitement psychotrope réalisé à l’hôpital toutes les deux semaines est constaté mais que pour autant, l’état clinique de cette patiente ne lui permet pas actuellement d’appréhender correctement la mesure d’expulsion de son logement dont elle fait l’objet.

Ce praticien insiste sur la nécessité d’accompagner Mme [Z] dans le cadre de la démarche consistant à rechercher une nouvelle solution de logement.

Il s’associe en conséquence à la demande de délais formée par l’UDAF.

Enfin, les justificatifs produits par Tarn et Garonne Habitat font état de six appartements “source” en terme d’infestation de blattes, pour lesquels la société de désinfectisation a rencontré la même difficulté de non suivi des préconisations de nettoyage et de rangement ne permettant pas d’appliquer correctement ses protocoles de traitement. Autrement dit, le risque d’extension de l’infestation aux logements voisins invoqué par le bailleur n’est pas imputable à la seule présence de Mme [Z]. Pour autant, Tarn et Garonne Habitat ne justifie ni même n’allègue que l’explusion des cinq autres locataires récalcitrants a été ordonnée, ni même sollicitée.

Compte-tenu de la vulnérabilité de Mme [Z] et en l’absence d’éléments établissant que son départ suffira à mettre un terme au risque sanitaire encouru, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de grâce formée par l’UDAF de Tarn et Garonne en sa qualité de tutrice de Mme [Z].

En considération des éléments de la cause, le délai pour libérer les lieux sera fixé à huit mois à compter du dépôt de la requête.

Partie perdante, Tarn et Garonne Habitat sera tenu aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort,

Accorde à Mme [O] [Z] un délai de huit mois à compter du dépôt de sa requête pour quitter les lieux,

Dit que Tarn et Garonne Habitat sera tenu aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit, le délai d’appel et l’appel lui-même n’ayant pas d’effet suspensif par application des dispositions de l’article R. 121- 21 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé par M^me Estelle Jouen, Vice-Présidente, assistée de M^me Séverine Zévaco, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 09 octobre 2025.

Le greffier, Le juge de l’exécution,

S. Zévaco E. Jouen