TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 31 Janvier 2025

N° RG 24/04696 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LCAV

Jugement du 31 Janvier 2025

N° :25/113

[K] [Y]

C/

[N] [V]

[E] [D]

[C], [B] [Z], caution

[S] [D], caution

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e THOMAS-BELLIARD

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 31 Janvier 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 31 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [K] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e François THOMAS-BELLIARD, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Iris MOTEL, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [N] [V]

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

M. [E] [D]

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

M. [C], [B] [Z], en qualité de caution

[Adresse 4]

non comparant, ni représenté

M. [S] [D], en qualité de caution

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 mai 2021, Mme [K] [Y], représentée par son mandataire, le Cabinet LMH SARL, a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [V] et M. [E] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [C], [B] [Z] et de M. [S] [D].

Par actes de commissaire de justice du 25 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7.621,93 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

Ce commandement a également été dénoncé aux cautions le 6 novembre 2023.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [N] [V] et M. [E] [D] le 26 octobre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 19 et du 20 juin 2024, Mme [K] [Y] a ensuite fait assigner Mme [N] [V], M. [E] [D], M. [C], [B] [Z] et M. [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 18 décembre 2024, reprises oralement à l’audience du 20 décembre 2024, Mme [K] [Y], représentée par son avocat, demande au juge de bien vouloir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

• En tout état de cause, ordonner l’expulsion de Mme [N] [V] et M. [E] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Débouter Mme [N] [V], M. [E] [D], M. [C], [B] [Z] et M. [S] [D] de toute demande de délais, et de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

• Condamner solidairement Mme [N] [V], M. [E] [D], M. [C], [B] [Z] et M. [S] [D] au paiement des sommes suivantes :

o 20.040,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2021, date de la première mise en demeure,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 490 euros au titre des frais engagés aux fins de recouvrement amiable des sommes dues,

o 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Mme [K] [Y] considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude à Mme [N] [V] et M. [E] [D], à domicile à M. [C], [B] [Z] et à personne à M. [S] [D], les défendeurs n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Mme [K] [Y] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il ressort de l’enquête sociale du 4 octobre 2024 que Mme [N] [V] a déposé un dossier de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [K] [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 25 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7.621,93 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 décembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [K] [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [K] [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 décembre 2024, Mme [N] [V] et M. [E] [D] lui devaient la somme de 20.040,69 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les dernières conclusions de Mme [K] [Y] ainsi que ce décompte ont été signifiés aux défendeurs le 18 décembre 2024.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, ils n’apportent, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et seront donc solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

S’agissant du point de départ des intérêts, la demanderesse ne démontre pas que les mises en demeure ayant précédé le commandement de payer aient effectivement été reçues par les locataires.

Dans ces conditions, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 7.621,93 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 178,74 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 869,63 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 11 décembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [K] [Y] ou à son mandataire.

3. Sur les frais engagés aux fins de recouvrement amiable

Aux termes du deuxième alinéa de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, « Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. »

En l’espèce, les frais de recouvrement en cause ont été entrepris sans titre exécutoire et concernent une tentative de recouvrement amiable des sommes dues, acte qui n’est pas prescrit par la loi au créancier, s’agissant d’une action tendant à la résiliation du contrat de bail.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de Mme [K] [Y] tendant à être remboursée des frais de recouvrement amiable qu’elle a engagé.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Les défendeurs, qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de Mme [K] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 mai 2021 entre Mme [K] [Y], d’une part, et Mme [N] [V] et M. [E] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 26 décembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [N] [V] et M. [E] [D], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [N] [V] et M. [E] [D] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [N] [V], M. [E] [D], M. [C], [B] [Z] et M. [S] [D], à payer à Mme [K] [Y] la somme de 20.040,69 euros (vingt mille quarante euros et soixante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023 sur la somme de 7.621,93 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 178,74 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement Mme [N] [V], M. [E] [D], M. [C], [B] [Z] et M. [S] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 869,63 euros (huit cent soixante-neuf euros et soixante-trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 11 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [N] [V] et M. [E] [D], solidairement avec M. [C], [B] [Z] et M. [S] [D], à payer à Mme [K] [Y] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [V] et M. [E] [D], solidairement avec M. [C], [B] [Z] et M. [S] [D], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 25 octobre 2023 et celui des assignations du 20 juin 2024,

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge