JUGEMENT DU 18 DECEMBRE 2025

Objet : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Le DIX HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Cindy TARRIDE, Vice-présidente placée déléguée par ordonnance de Madame la première présidente de la Cour d’appel de Toulouse par ordonnance du 9 juillet 2025, complétée le 27 octobre 2025 au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :

DEMANDERESSE :

S.C.I. MOISSAC Prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean IGLESIS, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSE :

S.A.S.U. QUICK PIZZA Prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

n’a pas constitué avocat

La cause inscrite au rôle sous le N° RG 25/00656 – N° Portalis DB3C-W-B7J-EL6I, a été examinée par Madame Cindy TARRIDE, Vice-présidente placée, agissant en JUGE UNIQUE, sans audience, en application de l’article 799 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, assistée de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI MOISSAC indique être propriétaire d’un local commercial dans une copropriété située [Adresse 3].

Elle assure avoir donné ce local à bail à la SASU QUICK PIZZA, sans que soit signé un bail écrit.

Un projet de bail a été établi par la SCI MOISSAC mais n’a pas été signé par le SASU QUICK PIZZA.

Par ordonnance en date du 10 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montauban a condamné la SASU QUICK PIZZA à payer à la SCI MOISSAC la somme de 11.493,49 euros au titre des loyers dus au 20 février 2024.

Déplorant un paiement partiel de cette somme et un arrêt du règlement du loyer courant, la SCI MOISSAC a fait assigner la SASU QUICK PIZZA par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2025 devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins d’obtenir la résiliation du bail commercial verbal, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré de loyers.

La clôture a été prononcée le 3 novembre 2025.

Faisant application des dispositions de l’article 799 alinéa 3e du code de procédure civile, le tribunal a procédé sans audience et mis la décision en délibéré au 18 décembre 2025.

***

Aux termes de son assignation valant conclusions, la SCI MOISSAC sollicite du tribunal judiciaire, au visa des articles 1224 et suivants du code civil, de :

— JUGER que la société QUICK PIZZA ne procède pas au règlement des loyers dus à la SCI MOISSAC,

— JUGER qu’il s’agit d’un manquement grave à ses obligations contractuelles,

— PRONONCER, en conséquence, la résiliation du bail commercial verbal, existant entre la SCI MOISSAC et la société QUICK PIZZA,

— CONDAMNER la société QUICK PIZZA au paiement de la somme de 18.632,38 euros représentant les loyers arrêtés au 8 juillet 2025,

— FIXER une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges (1.288,30 euros) à compter du 1er août 2025,

— ORDONNER l’expulsion de la société QUICK PIZZA, ainsi que celle de tous occupants de son chef, en tant que de besoin, avec le concours de la [Localité 6] Publique,

— CONDAMNER la société QUICK PIZZA au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.

Au soutien de ses prétentions, la SCI MOISSAC fait valoir que la société QUICK PIZZA occupe son local en vertu d’un bail commercial verbal depuis le 1er juillet 2016 mais est tombée en arrérage de loyers. Elle précise qu’elle a obtenu une condamnation devant le juge des référés au titre des loyers impayés au 20 février 2024, qui n’a été que partiellement réglée et que les impayés se sont poursuivis.

La SASU QUICK PIZZA, bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, quand le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière et bien fondée.

Sur la preuve de l’existence du bail commercial verbal :

En application des dispositions combinées des articles L. 145-1 du code de commerce et 1714 du code civil, l’application du statut des baux commerciaux n’est pas subordonnée à l’existence d’un bail écrit et le bail peut être verbal. La conclusion d’un tel bail commercial suppose toutefois l’accord des parties sur la chose et sur le prix.

L’existence d’un bail verbal peut être prouvée par tous moyens dès lors que celui-ci a reçu un commencement d’exécution. Celui qui s’en prévaut ne doit pas seulement démontrer l’occupation des lieux mais également l’exercice des droits et de l’accomplissement des obligations nées du bail, notamment le paiement du loyer.

En l’espèce, il ressort des conclusions et pièces versées au dossier que la société SASU QUICK PIZZA a son siège social fixé au [Adresse 3], soit à l’adresse du local commercial appartenant à la SCI MOISSAC.

La rédaction d’un projet de bail, partiellement produit, a été confié par la SCI MOISSAC à un notaire, qui fait état de l’origine de propriété des lieux, de leur caractère de local commercial et du siège social de la SASU QUICK PIZZA.

Par ailleurs, la SCI MOISSAC établit notamment que des virements de 1.029,35 euros ont été réalisés par la SASU QUICK PIZZA à trois reprises le 31 décembre 2022, le 31 mars 2023 et le 15 mai 2023. La preuve du paiement d’un loyer est donc rapportée.

Dans ces conditions, il convient de considérer que la SCI MOISSAC rapporte la preuve de l’existence d’un bail commercial verbal au profit de la SASU QUICK PIZZA.

Sur la demande de résiliation du bail commercial verbal :

Aux termes de l’article 1217 du code civil, « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’ajouter ».

L’article 1227 du code civil dispose que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».

L’article 1229 du code civil précise que « la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon le cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation ».

En l’espèce, la SCI MOISSAC produit son grand livre des comptes clients qui fait apparaitre, s’agissant de la SASU QUICK PIZZA, pour la période du 1 janvier 2022 au 23 mai 2023 un impayé à hauteur de 7534,38 euros.

Elle se prévaut également de la décision du juge des référés de la présente juridiction qui condamne par ordonnance du 10 octobre 2024, la SASU QUICK PIZZA pour un impayé de loyer de 11.493,49 euros arrêté au 20 février 2024.

Elle verse ensuite aux débats l’état préparatoire du grand livre pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 qui fait état de la poursuite des impayés.

Dans ces conditions, le défaut réitéré de paiement du loyer est établi et justifie le prononcé de la résiliation du bail commercial verbal liant les parties.

La SASU QUICK PIZZA étant désormais occupante sans droit ni titre, il est justifié d’ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion.

Une indemnité d’occupation égale au montant du montant du dernier loyer appelé est mise à sa charge à compter de la résiliation judiciaire du bail commercial et donc de la date du prononcé du jugement.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement de la somme de 18.632,38 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 8 juillet 2025, somme pour laquelle le défendeur défaillant à la procédure n’a fait connaître aucun moyen de défense.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Partie perdante, la SASU QUICK PIZZA sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

La SASU QUICK PIZZA, qui succombe, sera également condamnée à payer à la SCI MOISSAC, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par décision réputée contradictoire en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail commercial verbal conclu entre la SCI MOISSAC d’une part, et la SASU QUICK PIZZA d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] ;

DIT que la SASU QUICK PIZZA est occupant sans droit ni titre ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la SASU QUICK PIZZA ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE la SASU QUICK PIZZA à payer à la SCI MOISSAC la somme de 18.632,38 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 8 juillet 2025 ;

CONDAMNE la SASU QUICK PIZZA à payer à la SCI MOISSAC une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SASU QUICK PIZZA à la somme de 1.288,30 euros ;

CONDAMNE la SASU QUICK PIZZA à payer à la SCI MOISSAC la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SASU QUICK PIZZA aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le greffier La présidente