TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 13]

N° RG 25/00325 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2S4U

Minute : 25/42

Madame [G] [F]

Représentant : Me [Y], avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Madame [A] [H]

Monsieur [I] [D]

1 copie exécutoire à M^e MOLHO

1 copie certifiée conforme à Mr [D]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Juin 2025

DEMANDEUR :

Madame [G] [F]

[Adresse 2]

[Localité 7]

representé par M^e MOLHO – barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [A] [H]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [D]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 6]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 31 Mars 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2025, par Madame Céline MARION, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, Greffier placé.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2016, Madame [G] [F] a donné à bail à Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 750 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 350 euros, soit un total mensuel de 1100 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, Madame [G] [F] a fait signifier à Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7705 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 23 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 aout 2024, Madame [G] [F] a fait signifier à Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à justifier de l’assurance du logement et de payer dans le délai de deux mois la somme de 7200 euros. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 23 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, Madame [G] [F] a fait assigner Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 9], en référé, aux fins de :

A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers au 13 aout 2024,A titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance au 6 septembre 2024,A titre infiniment subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non-respect des obligations locatives au 6 septembre 2024,ordonner l’expulsion de Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,dire que l’expulsion d’appliquera aux matériels marchandises et tout mobilier appartenant aux occupants,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,autoriser Madame [G] [F] passé le délai de deux mois à faire vendre par commissaire-priseur les meubles et à procéder à la déduction des frais et créances des produits de la vente,condamner solidairement Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] au paiement de la somme provisionnelle de 7615 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 octobre 2024, à parfaire,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1100 euros charges incluses, jusqu’à libération effective des lieux,ordonner que toute condamnation portera intérêt au taux légal pour la période de la date d’exigibilité jusqu’au paiement effectif,les condamner solidairement au paiement de la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 14] par voie dématérialisée le 8 novembre 2024.

Par décision du 13 janvier 2025, par mention au dossier le juge des contentieux de la protection d'[Localité 8]-Sous-[Localité 12] s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du Raincy.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience de référé du juge des contentieux de la protection du Raincy du 31 mars 2025 par lettre recommandée du 31 janvier 2025. Les lettres adressées à Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] sont revenues non réclamées.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, à l’étude, Madame [G] [F] a fait signifier à Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] la convocation du 31 janvier 2025.

À l’audience du 31 mars 2025, Madame [G] [F], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8058 euros arrêtée au 13 janvier 2025. Elle est opposée à la demande de délais de paiement.

Madame [G] [F] soutient que Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de fixé après la délivrance du commandement de payer du 12 juin 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers par provision en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Monsieur [I] [D], reconnait être redevables des loyers et charges mais conteste le montant qui ne prend pas en compte le versement de 4018 euros de la caisse d’allocations familiales. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois.

Il indique qu’il perçoit des revenus de la caisse d’allocations familiales 1100 euros par mois, dans l’attente de la carte professionnelle de taxi qui lui permettra de débuter cette activité. Il justifie de l’assurance du logement en produisant une attestation de la compagnie MAE valable du 31 aout 2024 au 1er septembre 2025. Il précise que le couple a 3 enfants à charge et que Madame [H] ne travaille pas, le troisième enfant bénéficiant d’une reconnaissance auprès de la maison des personnes handicapées (MDPH).

Madame [A] [H] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 15 avril 2025, Monsieur [I] [D] communique l’attestation d’assurance présentée à l’audience et le justificatif du versement de la caisse d’allocation familiale le 23 aout 2023 à hauteur de 4018 euros à « Madame [Z] [B] ».

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 23 mai 2025, Madame [G] [F] indique que la caisse d’allocations familiales a versé les sommes par erreur chez sa belle-mère, correspondant à 7 échéances de janvier à juillet 2023. Elle ne communique aucun nouveau décompte.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [A] [H] assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 8 novembre 2024 en vue d’une audience prévue le 31 mars 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Madame [G] [F] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

En outre, Madame [G] [F] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et à l’arrêté préfectoral n°2019-0975 du 16 avril 2019.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 octobre 2016, du commandement de payer délivré le 12 juin 2024 et du décompte de la créance au 13 janvier 2025 que Madame [G] [F] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient toutefois de déduire la somme de 4018 euros versée par la caisse d’allocations familiales le 23 aout 2023 au titre des allocations d’aide personnalisée au logement (APL) de janvier à juillet 2023.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] à payer à Madame [G] [F] la somme de 4040 euros, par provision, au titre des sommes dues au 13 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 novembre 2024 sur la somme de 2077 euros et de la présente ordonnance sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 12 juin 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévues à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 15 octobre 2016, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés, dus après déduction des sommes versées par la caisse d’allocations familiales portant sur une période antérieure, n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, 12 août à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 octobre 2016 à compter du 13 août 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments de l’enquête sociale et des observations de Monsieur [I] [D], qui justifie de leur situation personnelle et financière, que les locataires, qui bénéficient d’un accompagnement social, sont donc en mesure de régler la dette locative.

Il ressort des éléments communiqués que Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges, en payant la part leur revenant après déduction de l’aide personnalisée au logement.

Le seul décompte communiqué par la bailleresse s’arrête au 13 janvier 2025.

Il convient donc d’accorder à Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Par ailleurs, Madame [G] [F] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Il convient également en ce cas de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner, par provision, Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [G] [F] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] à payer à Madame [G] [F] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [G] [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 octobre 2016 entre Madame [G] [F] d’une part, et Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6], sont réunies à la date du 13 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] à payer à Madame [G] [F], par provision, la somme de 4040 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 13 janvier 2025 échéance de janvier incluse, paiement de la caisse d’allocations familiales déduit, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 novembre 2024 sur la somme de 2077 euros et de la présente ordonnance sur le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

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DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

CONDAMNE in solidum Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] à payer à Madame [G] [F] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 13 août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] à payer à Madame [G] [F] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [A] [H] et Monsieur [I] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 juin 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Madame [G] [F] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT