TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

RUE MOZART – 25209 MONTBELIARD CEDEX -

03.81.90.70.00

N° RG 25/00101 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D4DU

N° de minute :

Nature affaire : 5AA

Expéditions délivrées

le

à

Exécutoire délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 JUIN 2025

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

SAIEM IDEHA, demeurant 53 Avenue Chabaud Latour – 25200 MONTBÉLIARD

représentée par Maître Charline DUVERNOY de la SCP SURDEY GUY – AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MONTBELIARD

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [O] [S]

née le 28 Mars 2002 à PARIS, demeurant 6 rue de Franche-Comté – Appartement 153 – 25400 AUDINCOURT

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Claudine MONNERET : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DÉBATS :

à l’audience du 28 Mai 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire, premier ressort

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025 et signé par Claudine MONNERET, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 mars 2024, la SAIEM IDEHA a donné en location à Madame [O] [S] un appartement sis à AUDINCOURT (25400) – 6 RUE DE FRANCHE-COMTE – APPARTEMENT 153, moyennant un loyer mensuel initial de 417,56 euros et une provision sur charges de 129,47 euros.

À la suite d’impayés, la bailleresse a fait délivrer le 12 décembre 2024 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1174,18 euros.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 4 mars 2025, la SAIEM IDEHA a fait assigner Madame [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection de MONTBÉLIARD statuant en référé aux fins de voir :

renvoyer les parties à se pourvoir au principal et au fond tel qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse :

constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire ; dire que la défenderesse est occupante sans droit ni titre ; ordonner son expulsion sans délai, et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

la condamner au paiement des sommes suivantes :

— une provision de 1512,02 euros au titre de l’impayé locatif au 31 janvier 2025 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient dus en cas de continuation du bail, avec indexation annuelle, à compter de la date de résiliation ;

— une indemnité de 230 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le commandement de payer.

À l’audience du 28 mai 2025, la SAIEM IDEHA, représentée par son Conseil, réitère ses prétentions, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2135,39 euros au 26 mai 2025, et s’en rapporte à son assignation et ses pièces. Elle déclare que sa locataire n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience et qu’elle n’a pas connaissance d’une procédure de surendettement au bénéfice de cette dernière.

Madame [O] [S], assigné à étude, n’est ni présente ni représentée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

La SAIEM IDEHA justifie de sa saisine de la CCAPEX par voie électronique le 6 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 4 mars 2025. La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Doubs a par ailleurs été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 10 mars 2025, soit six semaines au moins avant la première audience du 28 mai 2025.

En conséquence, sa demande en résiliation de bail, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la demande en résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de sa compétence, d’ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre par l’effet d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de l’occupant constitue un trouble manifestement illicite ou que la libération des lieux caractérise une obligation non sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire résultant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat de location du 7 mars 2024 liant les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit pour non-paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ou des charges six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré à Madame [O] [S] le 12 décembre 2024 pour la somme en principal de 1174,18 euros, est demeuré infructueux, ses causes n’ayant pas été réglées dans le délai de six semaines qui a expiré le 23 janvier 2025.

La clause résolutoire s’est donc appliquée de plein droit à la date du 24 janvier 2025.

En conséquence, sans droit ni titre sur le logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [S], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, dans les conditions prévues au dispositif.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement à titre provisionnel

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection statuant en référé d’accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle

Il sera considéré que la SAIEM IDEHA, qui a saisi le juge des référés, a entendu implicitement mais nécessairement en solliciter la fixation et la condamnation à titre provisionnel. Il est par ailleurs rappelé qu’il ne peut être accordé en référé qu’une provision dans sa partie non sérieusement contestable, soit le loyer révisé augmenté des provisions sur charges.

En conséquence, Madame [O] [S], qui occupe les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, sera condamnée à payer à la SAIEM IDEHA une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec indexation dans les conditions prévues au contrat résilié, à compter du 24 janvier 2025 et jusqu’à libération des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse.

Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et charges ou d’indemnités d’occupation

La SAIEM IDEHA justifie du principe et du quantum de sa créance en versant aux débats les pièces suivantes :

le contrat de location signé par les parties du 7 mars 2024 ;

le commandement de payer du 7 mars 2024 ;

le compte locatif présentant un solde débiteur de 1512,02 euros au 12 février 2025.

Madame [O] [S], défaillante à la procédure, n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire ou d’un fait exonératoire de règlement.

En conséquence, la demande de provision de la SAIEM IDEHA sera accueillie à hauteur de 1512,02 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation échus et impayés au 12 février 2025 (terme de janvier 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [S] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il paraît inéquitable de laisser la SAIEM IDEHA supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer ; une indemnité de 230 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par la SAIEM IDEHA ;

CONSTATONS que le bail du 7 mars 2024 liant Madame [O] [S] à la SAIEM IDEHA, portant sur le logement sis à AUDINCOURT (25400) – 6 RUE DE FRANCHE-COMTE, se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 24 janvier 2025 ;

En conséquence, ORDONNONS à Madame [O] [S] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DISONS qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

FIXONS au montant du loyer et des provisions sur charges, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Madame [O] [S] à la SAIEM IDEHA, au paiement de laquelle elle sera condamnée à compter du 24 janvier 2025 et jusqu’à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

CONDAMNONS Madame [O] [S] à payer à la SAIEM IDEHA la somme de 1512,02 euros (mille cinq cent douze euros et deux centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges ou indemnités d’occupation échus et impayés au 12 février 2025 (terme de janvier 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025 ;

CONDAMNONS Madame [O] [S] aux dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [O] [S] à payer à la SAIEM IDEHA la somme de 230 euros (deux cent trente euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 30 juin 2025 à MONTBÉLIARD, et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,