Tribunal Judiciaire de Montbéliard, Tj < 10 000 eur, 30 septembre 2025, n° 25/00152

TJ Montbéliard 30 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a apporté la preuve de la créance par des documents appropriés, et que Madame [B] n'a pas contesté le montant dû.
Accepté
Droit à l'indemnité pour frais de justice
La cour a jugé que le syndicat a droit à une indemnité pour les frais exposés, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Montbéliard, tj < 10 000 eur, 30 sept. 2025, n° 25/00152
Numéro(s) :	25/00152
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alexandre BERGELIN
Parties :	Syndicat des copropriétaires de L' IMMEUBLE “ [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 8]

03.81.90.70.00

N° RG N° RG 25/00152 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D4ZH

N° de minute : 25/00409

Nature affaire : 72A

Expéditions délivrées

à M^e BERGELIN

Exécutoire délivrée

à M^e BERGELIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 30 SEPTEMBRE 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE “[Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, SARL ALLIANCE SYNDIC GESTION IMMOBILIERE – [Adresse 1]

représentée par Maître Alexandre BERGELIN de la SELARL REFLEX NORD FRANCHE-COMTE, avocats au barreau de MONTBELIARD, substitué par M^e Rosa Salomé KUPPER, avocat au barreau de MONTBELIARD

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [R] [B]

née le 03 Mai 1966 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparante non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Claudine MONNERET : Président

Emilie DELAHEGUE : Greffier

DEBATS :

à l’audience du 11 juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2025 et signé par Claudine MONNERET, juge du tribunal judiciaire et Martine FAUCHON, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit du 19 mai 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 2] à L’ISLE SUR LE DOUBS (25250), agissant par son syndic en exercice, la SARL ALLIANCE SYNDIC GESTION IMMOBILIÈRE, a fait assigner Madame [R] [B] devant le Tribunal judiciaire de MONTBÉLIARD aux fins de voir, au visa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 51 et suivants du décret du 19 mars 1967, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

—  5613,87 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 2 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, cette somme étant à parfaire au jour du jugement par la production d’un décompte actualisé ;

—  600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

dire et juger que les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de la créance seront exclusivement imputés au compte de la défenderesse conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

À l’audience du 11 juin 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 2] à [Localité 6], agissant par son syndic en exercice, la SARL ALLIANCE SYNDIC GESTION IMMOBILIÈRE, représenté par son Conseil, réitère ses prétentions et s’en rapporte à son assignation et ses pièces. Il soutient que la défenderesse n’a pas acquitté l’intégralité des charges et travaux de copropriété afférentes aux lots qu’elle détient, de sorte qu’elle demeure redevable de l’arriéré réclamé.

Madame [R] [B], assignée par procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile), n’est ni présente ni représentée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires

L’article 1353 du code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, et réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation. L’article 9 du code de procédure civile dispose que chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions.

Au titre des charges et provisions pour charges échues

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale, et les provisions pour travaux ou appels de fonds pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

La preuve du montant de la dette de charges effectivement due par le copropriétaire défaillant résulte des états détaillés permettant de vérifier la répartition des charges entre les copropriétaires et dont se déduit la dette, notamment les régularisations annuelles, les appels de fonds, l’historique de compte depuis l’origine ou le premier impayé, et l’état récapitulatif détaillé de la créance concordant avec l’historique de compte.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 de la loi précitée, n’est pas fondé à refuser de payer les charges afférentes à ses lots. Toutefois, l’approbation des comptes du syndicat ne vaut pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, qui conservent le droit de le contester.

Le syndicat des copropriétaires justifie de la qualité de propriétaire de Madame [R] [B] des lots n° 8 (garage), 15 (appartement) et 17 (cellier), ainsi que du mandat du syndic.

Il rapporte la preuve qui lui appartient de la créance alléguée par les pièces produites aux débats, dont les procès-verbaux d’assemblée générale du 2 mars 2023 et 7 octobre 2024 et les appels de fonds 2024 (4 trimestres) et 2025 (1er trimestre).

Le relevé de compte au 28 avril 2025, qui mentionne un solde débiteur de 5583,87 euros au 2 février 2025, ne fait l’objet d’aucune contestation par la défenderesse.

Il ressort de l’examen des documents produits que Madame [R] [B] reste redevable d’un montant de 5583,87 euros au titre des charges et travaux de copropriété échus et provisions appelées impayés au 2 février 2025.

En conséquence, faute de démontrer un paiement libératoire ou une cause exonératoire de règlement, elle sera condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure.

Au titre des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet d’imputer au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, n’inclut également dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire au titre des « Frais de recouvrement », que la mise en demeure par lettre recommandée, la relance après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (« uniquement en cas de diligences exceptionnelles ») et le suivi du dossier transmis à l’avocat (« uniquement en cas de diligences exceptionnelles »).

Le fait qu’un contrat de syndic mentionne des honoraires supplémentaires au titre de prestations autres n’en change pas la nature, l’article 10-1 ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. Enfin, les honoraires d’avocat exposés par le syndicat dans le cadre d’une procédure en recouvrement de charges de copropriété ne constituent pas davantage des frais nécessaires et sont arbitrés par le juge dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il n’est pas réclamé de frais nécessaires.

A titre surabondant, il est relevé que le décompte du 28 avril 2025 mentionne une facturation de 100 euros de frais de constitution du dossier avocat, qui n’entrent pas dans les frais nécessaires.

Il ne sera pas fait droit à la demande s’agissant des éventuels frais nécessaires futurs, qui ne peuvent être vérifiés en l’état.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [B] supportera les dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer ; une indemnité de 600 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Madame [R] [B] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 2] à [Localité 6], agissant par son syndic en exercice, la SARL ALLIANCE SYNDIC GESTION IMMOBILIÈRE, les sommes suivantes :

5583,87 euros (cinq mille cinq cent quatre-vingt-trois euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre des charges et travaux de copropriété échus et provisions appelées impayés au 2 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025 ;

600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Madame [R] [B] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé à [Localité 7] le 30 septembre 2025, et ont signé :

La Greffière, Le Juge,