TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [C] [J]

Madame [Q] [B] épouse [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Gafar CHANOU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11343 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQZL

N° MINUTE :

8/2026

JUGEMENT

rendu le 16 mars 2026

DEMANDERESSE

SAS FONCIERE VESTA

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Gafar CHANOU, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E597

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [J]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [Q] [B] épouse [J]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 mars 2026 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/11343 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQZL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 mai 2022, la SAS FONCIERE VESTA a consenti un bail d’habitation à M. [C] [J] et Mme [Q] [B] épouse [J] sur des locaux situés au [Adresse 4] (2e étage, porte 4 avec garage n°0015/UG: 8000153 situé [Adresse 5]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 675,20 euros (dont 64 euros de loyer pour le local annexe) et d’une provision pour charges de 218,12 euros.

Par actes de commissaire de justice du 5 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 247,11 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [J] et Mme [Q] [B] épouse [J] le 9 décembre 2024.

Par assignations du 30 octobre 2025, la SAS FONCIERE VESTA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et au besoin la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves et répétés des locataires à leur obligation principale de paiement des loyers, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [J] et Mme [Q] [B] épouse [J], statuer sur le sort et la séquestration des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6 355,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus,la déduction du montant du dépôt de garantie des sommes dues par les locataires lors de la libération complète des lieux,1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 9 janvier 2026, la SAS FONCIERE VESTA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 5 janvier 2026, s’élève désormais à 14 919,21 euros, terme du mois de janvier 2026 inclus. La SAS FONCIERE VESTA considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La société bailleresse ne forme aucune demande de suspension de la clause résolutoire et s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Elle indique qu’une première procédure a été engagée en février 2025 et s’est soldée par une caducité, les locataires ayant payé en grande partie la dette locative. La SAS FONCIERE VESTA expose que de nouveaux impayés locatifs suite apparus à la suite de cette procédure.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude, M. [C] [J] et Mme [Q] [B] épouse [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SAS FONCIERE VESTA a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [C] [J] et Mme [Q] [B] épouse [J].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SAS FONCIERE VESTA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 5 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 247,11 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 février 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS FONCIERE VESTA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la demande en paiement de la dette locative

Sur le montant de la dette

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS FONCIERE VESTA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 janvier 2026, M. [C] [J] et Mme [Q] [B] épouse [J] lui devaient la somme de 14 919,21 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 6 061,31 euros, suivant décompte arrêté au 5 septembre 2025 et déduction des frais de contentieux (109,26+184,75euros)

M. [C] [J] et Mme [Q] [B] épouse [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 11 mai 2023, date d’envoi de la mise en demeure, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

sur la compensationSelon les dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Il résulte de ce qui précède que M. [C] [J] et Mme [Q] [B] épouse [J] sont redevables de la somme de 6 061,31 euros.

La SAS FONCIERE VESTA, en application des articles 22 et 25-6 de la loi du 6 juillet 1989, doit leur restituer le montant du dépôt de garantie qu’ils ont versé de 1611,20 euros sous réserve de la déduction des sommes dues par les locataires lors de la libération complète des lieux.

Par conséquent il convient d’ordonner la compensation de ces créances respectives lors de la libération complète des lieux et sous réserve de la déduction des sommes dues par les locataires.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2 077,51 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SAS FONCIERE VESTA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [J] et Mme [Q] [B] épouse [J], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SAS FONCIERE VESTA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 mai 2022 entre la SAS FONCIERE VESTA, d’une part, et M. [C] [J] et Mme [Q] [B] épouse [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] (2e étage, porte 4 avec garage n°0015/UG: 8000153 situé [Adresse 5]) est résilié depuis le 6 février 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [C] [J] et Mme [Q] [B] épouse [J], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [C] [J] et Mme [Q] [B] épouse [J] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] (2e étage, porte 4) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [C] [J] et Mme [Q] [B] épouse [J] au paiement à la SAS FONCIERE VESTA d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2 077,51 euros (deux mille soixante dix-sept euros et cinquante et un centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [C] [J] et Mme [Q] [B] épouse [J] à payer à la SAS FONCIERE VESTA la somme 6 061,31 euros (six mille soixante et un euros et trente-un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus,

ORDONNE la compensation de cette somme avec le dépôt de garantie de 1611,20 euros versé par M. [C] [J] et Mme [Q] [B] épouse [J], lors de la libération complète des lieux et sous réserve de la déduction des sommes dues par les locataires ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [C] [J] et Mme [Q] [B] épouse [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 5 décembre 2024 et celui des assignations du 30 octobre 2025,

CONDAMNE solidairement M. [C] [J] et Mme [Q] [B] épouse [J] à payer à la SAS FONCIERE VESTA la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge